Atto correttivo catastale – complicatino!

[Signoratoscana]

Salve, appena iscritta.
Dovete aprire la piantina per capire.

Vi seguo da tempo e pongo il mio quesito, data la specificità della materia non sono riuscita a trovare post utili.
Io acquisto l'immobile 1 nel 2002, un mio familiare acquista l'immobile 2 nel 2004 con atti notarili dove, in entrambi i casi, NON viene menzionata la particella 597 confinante (viabilità privata) tanto meno il verde condominiale non confinante (aree gialle); particella 708 con abitazioni 1+2+3 con ingresso frontale+4+5+6 con ingresso laterale costruite da impresa.
VENDE (ho chiamato così il soggetto che ha in trattativa la vendita della casa), o il notaio/geometra della parte che acquisterà, ha rilevato delle irregolarità.

VENDE ci ha esposto mediante una relazione scritta dal suo geometra (che conosco ed anche io ho utilizzato in passato) che dette aree dovevano essere vendute per quote di comproprietà indivise agli acquirenti dei singoli lotti come da convenzione xx del '91 + variante yy del '95.
Trattasi totalmente di particelle con costruzioni iniziate da fine '90 al 2005 circa.
Solo nella prima vendita, da parte della ditta proprietaria della lottizzazione, è stata scritta a VENDE (4 soggetti) , oltre al lotto edificabile, anche la quota di comproprietà indivisa con tutti gli altri lotti.
Nella trascrizione al catasto eseguita dal notaio è stato erroneamente trascritto la piena proprietà di dette aree di verde condominiale e viabilità privata assegnando la quota ai soggetti VENDE.

Negli numerosi atti di vendita successivi pare che tutti i notai non abbiano verificato questa convenzione ed abbiano stipulato atti senza eseguire il trasferimento in quota parte delle suddette aree.
Adesso VENDE ha contattato tutti i proprietari della lottizzazione (circa 20 appartamenti) perché questo errore gli sta bloccando la vendita della sua casa e, dice potrebbe bloccare anche le altre vendite in futuro; è scontato che non è possibile ricontattare i vecchi notai dei vari atti , alcuni morti o pensionati.
VENDE ha aggiunto …in tono un po seccato… che potrebbe chiudere la viabilità privata ... a me (e a tutti quelli con la freccia blu) non cambierebbe niente, per i proprietari che passano dalla strada privata diverrebbe impossibile accedere alle abitazioni – non credo arrivi a tanto conoscendolo!
Ci viene proposto di firmare un atto correttivo in cui le particelle dovrebbero andare in comproprietà a tutti i lottizzanti.

Specifico, come ben evidenziato in pianta che gli immobili 1+2+3 ma anche alcuni immobili su strada comunale, non usufruiscono e non usufruiranno della viabilità privata dato che gli accessi sono esclusivamente su strada comunale (freccia blu); quello che è verde condominiale è un ammasso di erbacce non utilizzato da nessuno.


A questo punto le domande:

1. chi dovrebbe pagare il notaio, le spese ed il geometra?
   
2. davvero potrebbe bloccare anche le altre vendite in futuro? Almeno una compravendita sul lotto è già stata fatta in questi anni e nessuno ci ha contattato.
   
3. VENDE può realmente avere problemi sulla sua vendita per questo motivo? Non ha altre soluzioni?
   
4. ha senso chiedere oggi ai proprietari delle abitazioni poste su strada comunale che non utilizzano la viabilità privata?
   
5. Non sarebbe invece una richiesta da fare al comune, che si prenda in carico almeno la parte di viabilità privata, dove peraltro sono stati installati dei lampioni pubblici. Certo, i tempi si allungherebbero a dismisura e VENDE ha fretta e vorrebbe rogitare a settembre
   
6. questo correttivo comporterebbe le spese in solido? Decidessero di riasfaltare o ci fosse necessità di altri lavori dovremmo pagare tutti? Per assurdo dovremmo risarcire anche il bimbo che cade di bici o il tizio che inciampa perché ha preso una buca?
   
7. In caso positivo alla 6, potrebbero le parti che non usufruiscono della viabilità privata chiedere un esonero in tal senso? O il correttivo catastale è solo una modifica al catasto dove non sussistono parti contrattuali (non avevo mai sentito parlare di questo atto in precedenza)
   
8. una convenzione xx del '91 + variante yy del '95 non sono prescritti?

Questi sono i dubbi che mi sono venuti, VENDE ci ha consigliato di portare gli atti d'acquisto al geometra che richiederebbe il preventivo al notaio.
Io ho accennato verbalmente la disponibilità per l'atto correttivo e dubbi per il pagamento; su quello VENDE ha detto che se non è una spesa enorme potrebbe valutare di farsene carico interamente (non so quanto sia il suo enorme, di certo la casa che deve vendere è sui 400k).
Ci conosciamo più o meno tutti, noi non vi abitiamo; non mi piace creare dissapori ma non voglio neanche andare a cercare problemi.
Scusate la lunghezza, attendo fiduciosa, gradirei prima i vostri pareri o consigli in merito.
Grazie.

 

[Gianco]

VENDE (ho chiamato così il soggetto che ha in trattativa la vendita della casa)

Perché non chiamare Tizio il signor Vende, sarebbe più verosimile? Di quale abitazione sta trattando la vendita?

 

[Signoratoscana]

Perché non chiamare Tizio il signor Vende, sarebbe più verosimile? Di quale abitazione sta trattando la vendita?

quella in alto a dx dove ho scritto VENDE.
Vi sono poste due abitazioni, VENDE ne possiede una

 

[Gianco]

Comunque per chiarire tutte le posizioni è necessario fare le ricerche catastali storiche e probabilmente, leggere gli atti degli immobili interessati per vedere se oltre agli stessi siano indicate le servitù e/o le parti comuni. In definitiva, essendo una ricerca abbastanza complessa, sarebbe il caso di interpellare un tecnico competente della materia in loco.

 

[Signoratoscana]

Comunque per chiarire tutte le posizioni è necessario fare le ricerche catastali storiche e probabilmente, leggere gli atti degli immobili interessati per vedere se oltre agli stessi siano indicate le servitù e/o le parti comuni. In definitiva, essendo una ricerca abbastanza complessa, sarebbe il caso di interpellare un tecnico competente della materia in loco.

Grazie @Gianco.
Questo controllo è già stato fatto dal geometra di VENDE, che è stato anche mio geometra, ed ha scritto la relazione illustrativa di quanto ho riportato nel mio post (spesso ho copiato quanto ha scritto il geometra) invitando tutte le parti a firmare l'atto correttivo.
La problematica è appurata e "VENDE ci ha consigliato di portare gli atti d'acquisto al geometra" oltre che per il preventivo del notaio, anche per visualizzare i vari atti di comprevendita in dettaglio.
Di per certo sappiamo già che, ad esempio, nei 6 atti stipulati dallo stesso notaio sulla particella dove ho io l'appartamento non sono state indicate servitù e/o parti comuni e lo stesso è emerso in altri atti già visionati dei vicini.
Per cui, dato ormai per certo che la situazione è questa, ti chiederei di rispondere ad alcuni dei miei dubbi ... in questo caso il geometra, operante in luogo da 30 anni, potrebbe essere un pò di parte pressato da VENDE e non aver valutato altre soluzioni?

Per questo gradirei qualche parere esterno.
Grazie.

 

[Gianco]

Da quanto scrivi sembrerebbe che il notaio sia stato impreciso, probabilmente perché il tecnico non ha chiarito la situazione in occasione dei rogiti. Conseguentemente occorre l'intervento di un tecnico "serio" che esamini tutta la documentazione.

 

[Signoratoscana]

Da quanto scrivi sembrerebbe che il notaio sia stato impreciso, probabilmente perché il tecnico non ha chiarito la situazione in occasione dei rogiti. Conseguentemente occorre l'intervento di un tecnico "serio" che esamini tutta la documentazione.

Il geometra, che è serio e conosciuto, ha già esaminato la situazione catastale ed ha riassunto quanto emerso nella relazione illustrativa che ci ha inviato.
Per approfondire sta raccogliendo gli atti di compravendita per esaminare cosa c'è scritto (e sui 6 della mia parcella ed altri abbiamo già appurato che non c'è scritto niente a riguardo di servitù e parti comuni oggetto della problematica - ci sono solo indicazioni sulle parti in comune del fabbricato).
Poiché non ho dubbi di dubitare su quanto emerso, gradirei, se possibile, un chiarimento circa le mie perplessità espresse nei quesiti prima di andare a parlare con il geometra personalmente.
Grazie di nuovo, non ho fretta ... sono in quarantena

 

[Gianco]

Normalmente il notaio stipula atti di trasferimento con riferimento agli identificativi catastali, che appaiono nei documenti catastali. Tutti gli altri diritti connessi a a diritti acquisiti o servitù gli devono essere indicate o dalle parti contraenti o dal tecnico che segue la pratica. Pertanto, se nessuno lo rende edotto e glielo si chiede esplicitamente lui non può esprimersi e/o tutelare una delle parti. Per essere certi che il notaio rappresenti la volontà delle parti è bene farsi assistere da un tecnico comune o di parte.

 

[basty]

Non sono un tecnico , ma riporto lo stesso la mia opinione.

Non credo che una convenzione vada in prescrizione: tutti gli immobili dovrebbero sottostare a tale regolamento.

Solo nella prima vendita, da parte della ditta proprietaria della lottizzazione, è stata scritta a VENDE (4 soggetti) , oltre al lotto edificabile, anche la quota di comproprietà indivisa con tutti gli altri lotti.

Non è rilevante ma quando parli di 4 soggetti intendi una comproprietà su unico immobile o si tratta di 4 immobili con tale dicitura?

Nella trascrizione al catasto eseguita dal notaio è stato erroneamente trascritto la piena proprietà di dette aree di verde condominiale e viabilità privata assegnando la quota ai soggetti VENDE.

Dal che dedurrei un errore nella trascrizione, cui sono conseguite le esclusioni dei successivi atti.
Mi pare che il tutto debba risolversi con la correzione di tale trascrizione, il che comporta che oggi gli altri oggi esclusi accettino di farsi carico delle “nuove” parti comuni. Il costo dovrebbe rimanere a carico dei soggetti VENDE.
Il problema sorge se a posteriori non c’è più disponibilità a farsi carico di parti comuni cui nessuno è più interessato; nel qual caso non capisco l’ostacolo alla vendita: sono passati oltre 20 anni dai primi rogiti, quindi VENDE avrebbe usucapito la piena proprietà : cambierà il percorso burocratico

 

[Signoratoscana]

Non è rilevante ma quando parli di 4 soggetti intendi una comproprietà su unico immobile o si tratta di 4 immobili con tale dicitura?

Nella particella di VENDE sussistono 2 appartamenti entrambi cointestati a marito e moglie: ecco perché 4 soggetti.
Solo un appartamento è in vendita.

Approfondisco: nella prima vendita (circa 1995?) da parte della proprietaria della lottizzazione del 1° lotto (particella di VENDE) è stato scritto (come da convenzioni xx yy) nel loro atto di vendita che questo prevedeva, oltre al lotto edificabile, anche la quota di comproprietà indivisa con tutti gli altri lotti facenti parte della lottizzazione.
Nella trascrizione al catasto eseguita dal notaio, è stato erroneamente trascritto la piena proprietà del verde condominiale e della viabilità privata assegnandola in quota 1/4 ciascuno ai soggetti VENDE.
Negli atti di vendita successivi degli altri lotti pare che tutti i notai, in maniera erronea, non siano andati a verificare quanto riportato in lottizzazione e convenzione ed hanno stipulato atti senza seguire il trasferimento quota parte delle aree.
Il mio atto e gli altri 5 della mia particella, stipulati da un unico notaio, non ne fanno menzione.