Appartamento cointestato da affittare

[ignorante]

Questo quesito non mi riguarda direttamente, ma mi è stato posto da una persona che mi è vicina.
Se due persone hanno un appartamento cointestato, ma uno dei due ha una quota maggioritaria di proprietà, può decidere di affittare quell'appartamento anche se l'altro proprietario è contrario? Logicamente corrispondendogli la sua quota di affitto.
Grazie

 

[GIANLUCA69]

La risposta al tuo quesito si ricava da quanto dispone l'art. 1108, comma III, c.c.; se la locazione ha durata inferiore a nove anni (4+4 anni;3+2 anni; infra 18 mesi) rientra negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente -per la costituzione e l'eventuale scioglimento o rinnovazione- la maggioranza dei partecipanti alla comunione, ai sensi dell'art. 1105 c.c.; spero di esserti stato d'aiuto

 

[condobip]

Non credo che l'art 1108 cc dica che chi ha la maggiornaza possa fare ciò che vuole perchè è previsto .... purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti ;

Art. 1108 - Innovazioni ed altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
...

quindi il proprietario minoritario non può essere estromesso dal godimento, se non è d'accordo
Sono però d'accordo che si possa ricorrere all'art. 1105 cc;

Art. 1105 - Amministrazione
...
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.
...

 

[Luigi Barbero]

...ed anche qui ha ragione il vecchio proverbio:" le società sono belle quando il numero dei soci è dispari. Ma 3 soci sono troppi....."

 

[Nemesis]

Ha ragione GIANLUCA69. Il consenso unanime è previsto solo nelle ipotesi ex art. 1108, comma 3 c.c.
La locazione infranovennale non è un atto che eccede l'ordinaria amministrazione e pertanto per la sua stipulazione non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.
P.S.: nel caso si trattasse di locazione ultranovennale, il relativo contratto stipulato senza il consenso unanime dei comunisti sarebbe, ovviamente, totalmente inefficace. I comunisti dissenzienti tuttavia non avrebbero legittimità ad agire per ottenere il rilascio dell'immobile locato. Avrebbero solamente diritto di ottenere il risarcimento del danno.

 

[ignorante]

Non credo che l'art 1108 cc dica che chi ha la maggiornaza possa fare ciò che vuole perchè è previsto .... purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti ;

...[/I]

Infatti non si tratta di fare quello che si vuole, ma semplicemente di metterlo in affitto perchè così entrambi i proprietari potranno goderne tramite riscossione della propria quota di affitto.
Fra l'altro c'è il rischio che una volta libero l'appartamento, il proprietario minoritario lo occupi togliendo realmente il godimento del bene, al proprietario di maggioranza.
Se invece il proprietario di maggioranza può autonomamente stipulare il contratto di affitto e metterci dentro una famiglia che poi pagherà ad entrambi i proprietari l'affitto, oltre ad evitare che solo uno dei due proprietari ne usufruisca occupandolo senza pagare, si eviterà di togliere quel "godimento" del bene a entrambe le parti.
Quindi posso dirgli che purchè la durata del contratto sia inferiore ai 9 anni, può affittarlo senza bisogno che il proprietario di minoranza (che ha i 7/18 di proprietà) debba firmare alcunchè?

 

[condobip]

Quindi posso dirgli che purchè la durata del contratto sia inferiore ai 9 anni, può affittarlo senza bisogno che il proprietario di minoranza (che ha i 7/18 di proprietà) debba firmare alcunchè?

Credo di no, perchè l'art. 1105 cc è chiaro, dice maggioranza di almeno 2/3, ovvero in questo caso i proprietari sono 2 soli ed una testa contro una testa è parità, non maggioranza
E l'altro, con 11/18 non rappresenta neppure i 2/3 necessari dei millesimi (a parte le teste)

 

[ignorante]

Quindi non esiste alcuna scappatoia e per impedire all'altro di occupare la casa senza titolo? Sarebbe costretto a lasciarci la residenza anche se la dovesse abbandonare lasciandola quindi vuota e improduttiva?

 

[Nemesis]

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. La locazione infranovennale è ordinaria amministrazione.

 

[ignorante]

Da quello che dici basta che decida chi ha almeno il 51%. Allora deve avere almeno i 2/3 o basta più della metà?