Affitto "stagionale" prima casa" (periodi inferiori a 30 gg)

[fab43]

Buongiorno,
il mio dubbio è il seguente: ho da circa un anno comprato la mia prima (e unica) casa in Anzio (RM) dove ho la residenza e l'abituale dimora nonché un mutuo su cui detraggo gli interessi. Lavoro a Roma e durante il periodo estivo vorrei affittare l'immobile con un "contratto turistico" inferiore a 30 giorni nel periodo in cui sono in ferie (solitamente agosto), se non dovessi essere in ferie mi sposterei temporaneamente da mia madre (che ha casa a Roma, tra l'altro più vicina al luogo di lavoro). Ovviamente, locando l'immobile per un periodo di massimo 3 o 4 settimane, conserverei la residenza e l'abituale dimora. So che il contratto non va registrato (poichè inferiore a 30 gg.) ma, ovviamente, dovrò pagare le tasse (cedolare secca) sulla rendita.
Vorrei sapere se infrango qualche norma e se rischio di perdere i benefici prima casa, IMU e la detrazione degli interessi.
Grazie in anticipo dei chiarimenti.

 

[effemme8]

la Prima casa ....per mutuo e per il resto,
rimane SEMPRE PRIMA CASA purchè l'affitto non sia frequentissimo

ad. esempio : se fai CASA VACANZE ad uso turistico "NON IMPRENDITORIALE" ...se non affitti sempre 2/3 settimane al mese rimane "prima casa"

ne ho di esempi....di articoli ...e casi legislativi o di sentenze.... (ma ognuno si adatta....o non si adatta )

solamente mi chiedo : ad ANZIO c'è flusso turistico ?

 

[Jrogin]

Per i benefici ottenuti in acquisto non avrai nessun problema;
Per l'IMU dovresti calcolare per quel mese l'imposizione come abitazione non principale.
Per la detrazione degli interessi passivi non so, ma credo che valga il principio della proporzionalità come per l'IMU.

Attendiamo conferme o smentite e/o chiarimenti di altri amici di Propit.

oops mi si è accavallato il post con quello di effemme8 che mi ha preceduto.

 

[effemme8]

per l'IMU non è un problame...per la SPAZZATURA siì (almeno nel mio comunue)

la SPAZZATURA è legata alle persone ospitate/abitano la casa : a Roma, se abito da solo...ma la mia casa-vacanze può ospitare sino a 4 persone....si deve comunicare...e si paga SEMPRE per 4 persone

l'IMU, siccome rimane "prima casa"...perchè per 5 gg (ad esempio) non c'è contratto, non c'è cessione, non c'è "quasi nulla"....rimane quella

dico 5 gg...perchè non ho mai visto un ospite (con famiglia) che rpenota la casa per 5gg...e poi decide di rimanere...oppure ritorna entro l'anno stesso - sono tutti ospiti transitori, è sempre "la 1 prima volta....che ospiti quel cliente/ospite"

(sempre che qualcuno, finalmente, mi smentisca portando riferimenti di legge)

 

[fab43]

Grazie.
Non mi aspettavo così tanti interventi in poco tempo.
L'affitto non fè requente, si tratta solo del mese di agosto (sempre se capita l'occasione altrimenti nulla). Quel mese, infatti, non ci sono quasi mai e ad Anzio case vicinissime al mare (30 metri), con giardino e altri confort (come la mia) si affittano tranquillamente per 2.500 euro (come minimo ). C'è un enorme afflusso turistico (dal Lazio, Campania e Toscana). Sinceramente è un peccato, di questi tempi, tenerla vuota proprio nel mese di massima richiesta (il mutuo che pago si fa sentire). Vi assicuro che il mare è ottimo, probabilmente il migliore del litorale vicino Roma (tra l'altro bandiera blu per il 4° anno consecutivo), c'è poi la possibilità di visita delle isole pontine, la riserva naturale di Tor Caldara e per chi viene da fuori, ovviamente Roma (se qualcuno del forum è interessato fatemelo sapere ...).
Le cose mi piace farle in regola, con contratto (che non va registrato fino a 30gg) e pagando il dovuto al fisco, altrimenti nulla...
Per quanto riguarda l'immondizia non penso ci siano adeguamenti e comunque non inciderebbe più di tanto.
L'importante è che non perdo i benefici prima casa (che è tanta roba). Per l'IMU dichiarerò un mese di seconda casa.

 

[effemme8]

Per l'IMU dichiarerò un mese di seconda casa.

poi questa me la spieghi :

> se diventa seconda casa significhi che sposti la residenza altrove .... quindi ti ci trasferisci (con pratiche/comunicazioni.... e tutto il resto) : ti inserisci in un altro nucleo familiare ? sai cosa significa ?

> ....comunque....poi a settembre fai la cosa inversa

questo....tutti gli anni ???

 

[fab43]

poi questa me la spieghi :

> se diventa seconda casa significhi che sposti la residenza altrove .... quindi ti ci trasferisci (con pratiche/comunicazioni.... e tutto il resto) : ti inserisci in un altro nucleo familiare ? sai cosa significa ?

> ....comunque....poi a settembre fai la cosa inversa

questo....tutti gli anni ???

Assolutamente non sposto la residenza (che resta lì nella mia casa), ma solo temporaneamente il domicilio.
Per avere l'IMU agevolata servono due requisiti: residenza anagrafica e abituale dimora. Per 11 mesi li ho entrambi, per il mese di agosto, invece, ho solo la residenza ma non il domicilio e quindi non ho diritto all'IMU di prima casa. Questo secondo quanto sostenuto da JROGIN.
In effetti, però, ragionandoci bene non so se per un mese sono tenuto a versare l'IMU da seconda casa: domicilio e abituale dimora sono cose ben distinte...
Nel mese di agosto sposto il domicilio ma non l'abituale dimora, quindi resta il diritto a considerare la mia casa come abitazione principale.
Se fosse come dice JROGIN, chiunque lascia la casa per un mese (vacanza, ricovero in ospedale, trasferta di lavro), dovrebbe, in linea teorica, scorporare quel periodo: sarebbe una follia, un'assurdità. Per l'IMU agevolata, come detto, servono due requisiti: residenza anagraficae abituale dimora (non domicilio!), li conservo entrambi e quindi sono propenso a pensare che posso per tutto l'anno fruire dell'IMU agevolata. Che ne dite???

 

[effemme8]

si ho capito.... ma quando vai in vacanza per 2 mesi .... sposti il domicilio e l'IMU diventa 2 casa ?

lo scambiocasa x vacanze porta a questo ?

sicuramente dipende dal contratto che "non registri" .... ma il dare disponibilità (a tempo limitato) il tuo appartamento non significa perfere lo status "abitazione principale" : oggi cerco l'articolo che ho ritagliato e conservo gelosamente....

 

[masagu]

L'articolo 3, comma 2, terzo periodo del Dlgs n. 23 del 2011 prevede che il sistema della cedolare secca possa essere applicato anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione.
Trattasi di contratti ad uso abitativo aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore.

Si legga, a tale proposito, la circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 2.2 dell'Agenzia delle Entrate. Per questa tipologia di contratti non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso e il locatore può ugualmente optare per il regime fiscale sostitutivo della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui sono stati percepiti i canoni.
Per i contratti di locazione brevi, vale il principio fondamentale che la destinazione dell’immobile, da locare per un periodo transitorio della durata inferiore ai 30 giorni nel corso dell'anno, debba soddisfare le esigenze abitative del conduttore e pertanto è necessario anche verificare la natura del locatario che non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale, purchè in linea con le sue finalità previste dal proprio statuto.

I contratti conclusi per finalità turistiche non sono assoggetati, per espressa previsone normativa, alla Legge n. 431/1988. Quindi gli immobili locati esclsuivamente per finalità turistiche godono della massima libertà di contrattazione tra le parti e la normativa civilistica cui fare riferimento è l'articolo 1571 e seguenti del Codice civile.

I contratti di locazione con finalità turistiche non hanno vincoli di durata, pertanto le parti (locatore e conduttire) possono stabilire liberamente:
• il periodo della locazione stessa;
• il rilascio dell'immobile da parte del conduttore.

I contratti a fini turistici possono avere una durata inferiore, uguale o superiore a 30 giorni. Questa distinzione è importante in quanto va a impattare sulla registrazione o meno del contratto e sulla presentazione della comunicazione di inizio locazione.

La normativa in materia di opzione per il sistema della Cedolare secca si può anche applicare anche alle locazioni turistiche qualunque sia la durata alla condizione che siano rispettati i criteri soggettivi del locatore e conduttore e quelli oggettivi del bene immobile.

Normalmente Il contratto di locazione è esente dall'obbligo di registrazione per locazione di una durata uguale o inferiore a 30 giorni qualunque sia la nazionalità del conduttore ( cittadino UE e/o extra UE ) e per lo stesso conduttore.

Pertanto se nel corso dell'anno si ripete una locazione turistica per uso abitativo transitoria con lo stesso conduttore anche con contratti diversi per un periodo superiore a 30 giorni sussiste l'obbligo di registrazione del contratto di locazione.

In questa tipologia di contratti brevi per finalità turistiche il locatore può optare per il sistema della cedolare secca e quindi deve inviare la raccomandata relativa a tale opzione al conduttore entro il temine di 30 giorni tra la data di sottoscrizione del contratto e il termine previsto per gli adempimenti di registrazione, a meno che non sia espressamente previsto nel contratto scritto che il locatore intende esercitare l'opzione (cosa che può succedere anche nei normali contratti liberi 4+4).

In questo caso il contratto di locazione è esentato dal pagamento dell'imposta di bollo e di registro e anche dagli adempimenti di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate in quanto durata inferiore a 30 giorni e anche dell'invio della comunicazione cessione fabbricato per cittadini UE.

Nel caso di cittadini extra UE la comunicazione cessione fabbricato resta sempre adempimento obbligatorio.

Chi scrive è però dell'opinione che sia comunque consigliabile la registrazione per lasciare traccia probatoria di questa contratto di locazione mediante:

1) la predisposizione del modello SIRIA e suo successivo invio telematico;
2) consegna diretta all'Agenzia delle Entrate tramite modello 69.

Ai fini della trasparenza commerciale si precisa che Il cittadino straniero che non parla e/o non capisce la linqua italiana deve ricevere contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione anche la traduzione nella sua lingua madre.

Tuttti i canoni di locazione ricevuti nell'ambito dell'eserczio dell'opzione di cui alla cedolare secca sono imponibili ai fini fiscali e seguono una regola precisa per la loro tassazione e anche per gli acconti di imposta.
(http://www.cedolaresecca.net/comefare/contrattibrevi.html)

 

[effemme8]

eccetto la parte "comunicazione cessione fabbricato " (che oramai è cambiata) concordo in tutto .

(siccome dovrei perdere tempo a spulciare carte...e con 3 bambini il tempo libero non si trova mai, se non la notte) sei così bravo da vedere se :

> in caso affitto a tedeschi (per motivi turistici) la mia PRIMACASA per un periodo di 5gg ... in modalità occasionale (quindi ogni tanto...e nemmeno sempre accetto) anche altre volte l'anno
> non voglio seguire il regime "cedolare secca" perchè NON HO redditi superiore ai 6000€
> seguo tutte le norme sopra ( ma non registro un bel niente) ... e rilascio le ricevute con tutti i bolli possibili ( a proposito....spesso mi chiedono....ed io non ho risposta certa ricevuta deve essere Madre/Figlia...oppure necessariamente duplice copia doppiamente firmata in originale ?)
> perdo lo status 1° casa ?

....ho indicato volontariamente un qualsiasi periodo inferiore a 30 gg (di norma sono 5-15gg)
...così mi pare di avere esaurto tutte le "normali domande" che mi pongono