Affitto Immobile C1

[Asterix974ms]

Salve dovrei locare un mio immobile C1:
1.i conduttori debbono apportare delle modifiche al mio negozio per uso vetrina auto, lo debbo mettere nel contratto ?
2. le mensilità sono sempre 3?
3.visto che debbono iniziare l attività commerciale a Luglio di codesto anno posso regalare un mese o pure no grazie per l attenzione

 

[uva]

1) Puoi inserire nel contratto la seguente clausola:
Le eventuali migliorie, riparazioni, manutenzioni e modifiche eseguite dal
conduttore necessitano del consenso espresso del locatore. Tali opere non
comportano per il locatore alcun obbligo di compenso, e ciò ad espressa deroga degli artt. n. 1592 e n. 1593 Cod. Civ.

2) Se ti riferisci al deposito cauzionale, il max è 3 mensilità del canone.

3) Potete stipulare adesso un preliminare col versamento di una caparra (una mensilità del canone) da parte del conduttore.
Stabilendo che a luglio stipulerete il contratto di locazione definitivo e il conduttore ti pagherà il deposito cauzionale.

La caparra verrà compensata con il canone di luglio.

Trattandosi di caparra confirmatoria, se il conduttore non vorrà stipulare il contratto tu potrai trattenerla.
Se invece sarai tu a cambiare idea dovrai restituirgli il doppio.

 

[Marcella.antonio]

Salve dovrei locare un mio immobile C1:
1.i conduttori debbono apportare delle modifiche al mio negozio per uso vetrina auto, lo debbo mettere nel contratto ?
2. le mensilità sono sempre 3?
3.visto che debbono iniziare l attività commerciale a Luglio di codesto anno posso regalare un mese o pure no grazie per l attenzione

Ciao Asterix, se è vero che x legge puoi chiedere solo 3 mesi di cauzione, è anche vero che x sfrattare un moroso ne occorrono almeno 6. Ti consiglio quindi di proporre ai tuoi aspiranti inquilini di effettuarti ( contestualm alla stipula) un bonifico corrispondente a 6 mesi di canone, a garanzia del rispetto delle obbligazioni previste nel contratto. E' un deposito con funzione di pegno, non di cauzione, ed è perfettam legale. Se chi entra paga e non ti sfascia il negozio, tu non attingi al deposito, e a fine contratto glielo rendi con tanto di interessi di legge, ma in caso contrario, almeno sei coperto fino al momento dello sfratto. A me hanno sfasciato il negozio, oltre a non pagare l'affitto x quasi 1 anno, e avevano firmato che, previa mia autorizzaz scritta, non avrebbero apportato modifiche strutturali neppur minime. Non fidarti, e chiedi conferma a un avvocato se pure tu puoi fare così. E vai a vedere spesso cosa combinano nel tuo negozio, nel mio dormivano in tanti, zitti zitti!e mi han costruito due pareti di cartongesso che x liberarmene ora sono casini...

 

[uva]

bonifico corrispondente a 6 mesi di canone, a garanzia del rispetto delle obbligazioni previste nel contratto. E' un deposito con funzione di pegno, non di cauzione, ed è perfettam legale.

Il deposito cauzionale non ha solo la funzione di garantire il locatore per i danni causati all'immobile dal conduttore.
Garantisce tutte le obbligazioni del conduttore, anche eventuali canoni e oneri accessori non pagati.

Secondo me la soluzione che proponi tu non è legale, perché in contrasto con l'art. 11 l. 392/1978.

 

[Marcella.antonio]

Il deposito cauzionale non ha solo la funzione di garantire il locatore per i danni causati all'immobile dal conduttore.
Garantisce tutte le obbligazioni del conduttore, anche eventuali canoni e oneri accessori non pagati.

Secondo me la soluzione che proponi tu non è legale, perché in contrasto con l'art. 11 l. 392/1978.

Eccome se è legale, perché non è un deposito cauzionale! Leggi qui:

Affitto oltre la fideiussione le forme di garanzia atipiche

Il punto dolente delle polizze fideiussorie è l'elevato costo oltre la solvibilità del conduttore che richiedono, esistono però forme di garanzia atipiche

www.studioassociatoborselli.it

dove dice:
"Uno strumento utile, interessante ed anche abbastanza diffuso negli ultimi tempi è quello di incamerare una somma a titolo di Pegno come garanzia reale del futuro adempimento, stante l’impossibilità di chiedere per legge più di tre mensilità a titolo di cauzione (divieto posto dall’art. 11 della 392/78), somma obiettivamente insufficiente a coprire il periodo (circa un anno) necessario a liberare l’immobile in caso di morosità è invece pienamente legittimo inserire una somma (6 o meglio 9 o 12 mensilità) a titolo di pegno che garantisca il proprietario in caso di inadempimento (...)"

Certo che non troverai presto il galantuomo che accetta. Io lo sto ancora cercando. Il mio ultimo inquilino mi ha lasciato 5000€ di danni in negozio, oltre a essere moroso; x quel poco che ho capito io, conti alla mano, meglio tenere ilnegozio vuoto piuttosto che metterci un altro delinquente così.

 

[uva]

Se trovi l'inquilino che accetta, come ti faresti versare le 6 mensilità?
Le depositeresti in un conto vincolato, del quale non puoi disporre se il conduttore paga regolarmente e adempie a tutte le obbligazioni a suo carico?

In sostanza, alla firma del contratto, il locatore aprirà un conto corrente vincolato (ciò significa che potrà usufruire della somma esclusivamente nel momento in cui il conduttore smette di pagare) sul quale il conduttore verserà una somma di denaro a garanzia del pagamento dei canoni.

Riteniamo necessario che il conto corrente sia vincolato per evitare di attribuire un ingiusto vantaggio al locatore e incorrere nella medesima nullità prevista per il superamento del limite delle tre mensilità della cauzione.

Locazione commerciale: come garantire al proprietario il pagamento dei canoni - LexDo.it

Nella locazione commerciale, la cauzione non può superare le tre mensilità del canone. Ci sono altri strumenti per garantire al proprietario il pagamento dei canoni.

www.lexdo.it

 

[uva]

meglio tenere ilnegozio vuoto piuttosto che metterci un altro delinquente così.

Purtroppo tenere l'immobile sfitto comporta dover sostenere dei costi (IMU e spese condominiali) oltre a rinunciare al reddito.
Capisco il tuo risentimento verso l'inquilino delinquente e ti auguro di trovarne uno migliore.

 

[Marcella.antonio]

Purtroppo tenere l'immobile sfitto comporta dover sostenere dei costi (IMU e spese condominiali) oltre a rinunciare al reddito.
Capisco il tuo risentimento verso l'inquilino delinquente e ti auguro di trovarne uno migliore.

Grazie uva! E' quello che anch'io mi auguro, ma ci vorrà del tempo. Tenere sfitto non conviene, ma credo sia cmq sempre meglio che subire le onerose conseguenze di un inquilino come il mio. (E sento dire in giro che ce ne sono sempre +.) Il conto corrente sarebbe x forza vincolato, x tutelare l'inquilino da prelievi arbitrari. Ho poi parlato con un direttore di banca che mi ha perfino consigl di farmi bonificare dall''inquil la somma del pegno direttam sul mio cc, x risparmiare i costi d'apertura di un conto deposito, il che però non mi sembra giusto. Inoltre il mio avvoc mi dovrà spiegare se è necess anche una scrittura privata x legittimare qs pegno.
Il mio inq, che ha - di 45 anni, si è fatto dare i contributi per aprire la prima attività da 'mamma' regione Lombardia; con questi bei soldini ha comprato macchinari x arredare il mio negozio, e poi li ha rivenduti in nero. Lo scopo di prendere in affitto un negozio è appunto questo: realizzare un guadagno netto rivendendo i macchinari comprati coi soldi della regione. Stanno dentro anche un anno, e senza pagare l'affitto se non i primi mesi, ma di vendere pane, pizze, piadine e quant'altro non gliene frega niente!E cerca cerca, un allocco che si fida e gli dà in affitto il negozio lo trovano sempre...

 

[uva]

farmi bonificare dall''inquil la somma del pegno direttam sul mio cc, x risparmiare i costi d'apertura di un conto deposito, il che però non mi sembra giusto

Anche a me non sembra giusto.
E' corretto che la somma rimanga depositata in un conto vincolato, in modo che il locatore non la possa utilizzare a suo piacimento.
Rimane poi da chiarire se e come deve essere riscontrata l'inadempienza (morosità) del conduttore affinché il locatore possa incamerare il pegno: forse occorre aspettare la convalida dello sfratto per morosità da parte del giudice?

il mio avvoc mi dovrà spiegare se è necess anche una scrittura privata x legittimare qs pegno.

L'argomento è interessante e può essere utile anche ad altri locatori.
Quindi cortesemente scrivi qui la risposta del tuo avvocato, grazie!

 

[Marcella.antonio]

Anche a me non sembra giusto.
E' corretto che la somma rimanga depositata in un conto vincolato, in modo che il locatore non la possa utilizzare a suo piacimento.
Rimane poi da chiarire se e come deve essere riscontrata l'inadempienza (morosità) del conduttore affinché il locatore possa incamerare il pegno: forse occorre aspettare la convalida dello sfratto per morosità da parte del giudice?


L'argomento è interessante e può essere utile anche ad altri locatori.
Quindi cortesemente scrivi qui la risposta del tuo avvocato, grazie!

Senz'altro lo farò!x ora il mio avvoc mi ha chiesto di interessarmi c/o la mia banca, e riferirgli. In banca ho saputo che il cc vincolato dovrà essere intest a me sola, e vi potrò attingere 'a prima escussione' , cioè non appena l'inq mancherà di versarmi un mese d'affitto (la banca controlla il cc dove son versati i canoni). Io poi ho chiesto a un'altra filiale, e mi han detto che a loro non interessa proprio controllare se io ho diritto di ritirare o no (!), ma ne risponderò alla legge in caso di prelievi non motivati. Io non capisco: se così fosse, che vincolo è? Proprio il direttore di quest'altra filiale mi ha sconsigl il cc vincolato perché, dice, è una spesa inutile; mi ha spiegato che lui stesso si è fatto vers sul proprio cc dal suo inquilino la somma del pegno (corrisp a 4 mesi di canone), essendosi impegnato per contratto ad attingervi escusivam in caso di morosità, mese per mese.
Avendo ricev info divergenti, ora non ho le idee molto chiare; dovrò interessarmi ancora, e non app avrò certezze le condividerò con tutti molto volentieri.cmq i tempi sono lunghi: prima di trovare un inq che accetta di impegnarsi...