Affitto casa da subaffittare e reddito sublocazione

[belt]

Ciao a tutti,
Vorrei affittare una casa come privato per poi subaffittarla a stanze, senza aprire la partita IVA ci sono limiti di redditi da sub affitto da non superare oppure limiti sul numero di immobili da subaffitare superati i quali bisogna aprire la partita IVA? Grazie

 

[Rina Scita]

Sicuro di trovare un proprietario che a te come privato conceda in locazione un immobile con la clausola del subaffitto? Fallo conoscere anche a me!

 

[giuseppe fattori]

Questa discussione mi interessa . Mi risulta che l'Agenzia delle Entrate prescriva che i redditi siano comunque dei proprietari ( pertanto il subaffitto è di fatto vietato) . Tale situazione ricorre anche per i comodatari ( es. un figlio ha in comodato un appartamento dai genitori ma vuole sub-affittare una stanza , il reddito va sempre ai genitori ). Se mi smentite sono contento (ovvero se vi siano altre risoluzioni o sentenze che vadano in senso opposto) perchè significherebbe che il reddito va a chi si è dato da fare per produrlo e non ad un proprietario che ha ceduto in affitto o in comodato un bene e poi non ha fatto nessuna ulteriore azione per incrementarne il reddito iniziale.

 

[Luigi Criscuolo]

Mi risulta che l'Agenzia delle Entrate prescriva che i redditi siano comunque dei proprietari ( pertanto il subaffitto è di fatto vietato) .

scusa in quale stato?
Il canone percepito per la sublocazione di un’unità immobiliare detenuta in base a un contratto di locazione rientra tra i redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir). Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del Tuir), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’appartamento. Va dichiarato nel modello 730, al rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice "3", ovvero nel modello Unico Pf, al rigo RL10.
Diversa è la posizione di chi esercita l'attività di affittacamere che è normata dalla Legge n. 217/83 come “struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari“.
L’attività di affittacamere può essere svolta sia a livello professionale, con obbligo di aprire partita IVA, sia a livello non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale.
L’attività di affittacamere è di tipo occasionale quando l’attività viene esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza o il domicilio del soggetto che intende svolgere l’attività. Quando si parla di attività occasionale il soggetto che la esercita è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita IVA.
L’unico adempimento da porre in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), presso il Comune ove è ubicato l’immobile, e dove si intende svolgere l’attività.
Da un punto di vista fiscale l’attività di tipo occasionale dà luogo a proventi fuori dal campo di applicazione IVA, da dichiarare nel modello Redditi Persone Fisiche (o nel modello 730) nella categoria dei “redditi diversi“, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del DPR n. 917/86.
I redditi diversi devono essere inseriti all’interno del quadro RL del modello Redditi Persone Fisiche.
Per certificare l’incasso di questi proventi derivanti dal servizio di affittacamere, il soggetto che esercita l’attività dovrà rilasciare apposita ricevuta non fiscale ai clienti.
La ricevuta è un documento che non assume valore ai fini fiscali, ma che si rende opportuno emettere per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente.
La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile. Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

 

[gattosofia]

Che io sappia per rientrare nelle attività non imprenditoriali non deve superare le 3 stanze o appartamenti e non essere effettuato per più di 9 mesi l'anno.
Fatti molto bene i conti, perché già è dura far quadrare il bilancio con un immobile di proprietà. Se devi anche pagare l'affitto ho la sensazione che alla fine tirate le somme avrai lavorato quasi a gratis.

 

[giuseppe fattori]

Luigi Criscuolo ti risulta che la situazione del comodatario sia come quella dell'affittuario ovvero che anche il comodatario possa affittare una porzione dell'alloggio che ha in comodato e dichiarare i relativi redditi come redditi diversi perchè mi sembrava che per i comodatari ci fosse una interpretazione dell'Agenzia delle Entrate diversa ( che poi avevo erroneamente esteso anche agli affittuari).

 

[gattosofia]

Comodato gratuito è possibile abbinato ad attività imprenditoriale e non. Non è invece possibile dichiarare come redditi da fabbricato, perché col comodato dovrebbe dichiararli comunque il proprietario.

 

[Luigi Criscuolo]

Il comodato è il contratto gratuito, sennò il contratto si chiama con un altro nome, con il quale una parte (chiamata “comodante”) consegna all’altra parte (chiamata “comodatario”) una cosa mobile o una cosa immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, senza dover pagare alcunché, con l’obbligo di restituire poi la stessa cosa ricevuta trascorso il tempo concordato.
Il contratto di comodato può essere scritto e registrato, solo scritto, solo orale.
Se non è stato stabilito il termine del comodato si parla di comodato precario questo terminerà con la morte di chi aveva titolo di concedere in comodato la cosa mobile od immobile.
Gli obblighi del comodatario sono:
(1) custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia (gli antichi romani, nella loro lingua latina, dicevano: “diligentia bonus pater familias”, stando ad indicare, con tale espressione, l’uso della diligenza comune e del buon senso);
(2) il comodatario, inoltre, non può servirsi della cosa per un uso diverso da quello stabilito dal contratto
(3) non può nemmeno concederne il godimento a terzi estranei, e quindi è vietato il cosiddetto “sub comodato”
(4) il perimento fortuito esonera da responsabilità per mancata restituzione, eccettuati due casi, e cioè:
– quando il comodatario poteva sottrarre a distruzione la cosa, sostituendola e lasciando perire una cosa propria
– quando al tempo del contratto la cosa venne stimata: alla stima corrisponde l’assunzione contrattuale del carico dei rischi (art. 1806 del codice civile)
(5) il comodatario, infine, è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di quest'ultimo, quando se ne è servito secondo l’uso cui la cosa è destinata. Quando il contratto ha per oggetto una cosa deteriorabile (ad esempio: vestiti, utensili, pneumatici, ecc.), la restituzione va fatta nello stato in cui la cosa si trova dopo l’uso cui fu destinata.
Durante il periodo stabilito per il comodato il Comodante può chiedere la restituzione anticipata della cosa mobile od immobile per:
- per un improvviso ed imprevisto bisogno (art. 1809 del codice civile).
- nel caso che il comodatario non adempia i propri obblighi di custodia e conservazione (art. 1804 del codice civile).
- nel caso di morte del Comodante (art. 1811 del codice civile).

Quindi se il Signor X da in comodato d'uso gratuito per 10 anni al Signor Y una villa di 10 stanze al fine di farci abitare il Signor Y e la sua famiglia, il Signor Y non può subaffittare alcuna stanza senza aver avuto il consenso scritto del Signor X.
Quest'ultimo venuto a sapere del sub affitto non autorizzato, può chiedere la risoluzione anticipata del comodato.
In sostanza io do in uso gratuito a te un appartamento e tu ci lucri sopra? Ci potrebbero essere gli estremi per l'elusione fiscale.

 

[belt]

Per non andare troppo fuori tema la domanda e':
Si puo' affittare un appartamento per poi subaffittarlo senza aprire partita IVA? Da quello che ho letto in giro pare che si possa, infatti i redditi che si percepiscono vanno dichiarati in redditi diversi a differenza dei redditi percepiti dal proprietario che affitta l'immobile che vanno dichiarati in reditti da proprieta' di immobili. Quello che non e' chiaro e' quanti appartamenti o stanze e' possibile affittare senza l'obbligo dell'apertura della partita IVA?

 

[Luigi Criscuolo]

Si puo' affittare un appartamento per poi subaffittarlo senza aprire partita IVA?

ti ho risposto nell'intervento #4.

Quello che non e' chiaro e' quanti appartamenti o stanze e' possibile affittare senza l'obbligo dell'apertura della partita IVA?

Secondo la Legge n.°111/1939, il limite massimo per esercitare l'attività di affittacamere è di 4 stanze per un massimo di 6 letti (intesi come 6 persone).
L’attività può essere sia sporadica/occasionale sia continuativa (professionale) a ciò rilevando più che altro non il fatto di essere qualificato come una pensione o come un albergo ma perché se parliamo di attività continuativa e non occasionale parliamo di apertura della partita IVA.
La più recente legge quadro sul turismo n.°135/2001 sposta il limite delle quattro camere visto sopra a 6 camere suddivise in non più di due unità locali (appartamenti) situate nello stesso stabile.
Il periodo minimo di affitto di camere è di 7 giorni anche se devo dire che nella pratica l’affitto di camere durante il week end (cioè due notti) è una fattispecie che avviene normalmente.
La distinzione tra attività professionale o sporadica/occasionale la da la legge regionale della tua regione che stabilisce un massimo di giorni di affitto l'anno per essere considerata sporadica.
Un altro fattore è se l'affittacamere è residente ed abita nell'appartamento nelle cui stanze viene esercitata l'attività di fittacamere: se non si è residenti diventa automaticamente attività professionale e bisogna aprire la Partita IVA.
Non capisco la paura paventata dai tuoi interventi ad aprire una PIVA.
In ogni caso ti sarà indispensabile leggerti la Legge n.°111/1939; la Legge 217 del 1983 ossia la Legge quadro sul turismo; la Legge n.773 del 1931; la Legge 135 del 2001 e le altre norme di collegamento.
Se vuoi avere già la strada tracciata rivolgiti ad un professionista della tua città.