Affitto canone concordato. Prolungamento del contratto

[novizio]

Buongiorno a tutti,
a Luglio 2014 ho stipulato con un inquilino un contratto di affitto a canone concordato. Il contratto stabiliva un periodo di 18 mesi, in quanto pensavo che l'appartamento potesse essere utile a mia figlia. Sempre nel contratto avevamo scritto, che se nel caso questa evenienza non si presentasse, il contratto si riconduceva ad un normale contatto 3 anni + 2, cosa che è poi successa. Io avevo comunque registrato il contratto per 18 mesi, con scadenza al 21/1/2016, però a tale scadenza, non ho fatto nessuna azione presso l'Agenzia delle Entrate per comunicare la continuazione del contratto per ulteriori 18 mesi, pensando che, non avendo fatto nessuna cessazione, il contratto rimanesse comunque valido.
Mi sto chiedendo se non ho sbagliato e nel caso come rimediare.
Grazie

 

[Un giocatore]

Un contratto di durata 18 mesi è un contratto transitorio, è strano che all'agenzia delle entrate non se ne siano accorti. Il contratto transitorio non prevede proroghe.

 

[novizio]

L'opzione di fare un contratto transitorio è contemplata dalla legge, nel contratto è stata specificata. Mi sto chiedendo come posso rimediare....

 

[Bluechewanna]

Buongiorno a tutti,
a Luglio 2014 ho stipulato con un inquilino un contratto di affitto a canone concordato. Il contratto stabiliva un periodo di 18 mesi, in quanto pensavo che l'appartamento potesse essere utile a mia figlia. Sempre nel contratto avevamo scritto, che se nel caso questa evenienza non si presentasse, il contratto si riconduceva ad un normale contatto 3 anni + 2, cosa che è poi successa. Io avevo comunque registrato il contratto per 18 mesi, con scadenza al 21/1/2016, però a tale scadenza, non ho fatto nessuna azione presso l'Agenzia delle Entrate per comunicare la continuazione del contratto per ulteriori 18 mesi, pensando che, non avendo fatto nessuna cessazione, il contratto rimanesse comunque valido.
Mi sto chiedendo se non ho sbagliato e nel caso come rimediare.
Grazie

Se come pare si è in presenza di un contratto transitorio a norma dell'articolo 5 comma 1 della legge 431/1998, devono ricorrere le condizioni, i presupposti e le modalità richieste dal Dm 30 dicembre 2002 e del contratto-tipo stabilito in sede locale che deve rispecchiare il contenuto del relativo contratto allegatro al succiotato decreto: eventuali pattuizioni difformi, come pare emergere dal quesito (riconduzione ad una locazione concordata 3+2, in luogo di una ordinaria 4+4, in caso di mancata conferma da parte del locastore del veruificarsi dell'evento che ha giustificato la stipula di un contratto transitorio (gli imprevisti sono sempre dietro l'angolo in un contratto di tale natura) a mezzo lettera raccomandata prima della scadenza del contratto, non rispetto del vincolo di durata della locazione) non comportano la nullità del contratto, ma producono la nullità delle singole clausole che sono sostituite di diritto da norme imperative. Dunque, non sussistendo le condiziuoni per la transitoriuetà del contratto, stante il fatto che le esigenze del locatore sono venute meno e non sono state confermate, il contratto, sotto il profilo civilistico, resta valido e vincolante, ma con la durata di 4 anni più 4 anni, di cui all'articolo 2 comma 1 legge citata, con il medesimo canone e con effetto dalla data di stipula del contratto. Sotto il profilo fiscale, ilk discorso cambia: non essendo stata registrata alcuna proroga, l'atto è stato scaricato dall'Agenzia dele Entrate alla sua naturale scadenza.

 

[Bluechewanna]

All'Amministrazione finanziaria interessa solo che le imposte (se dovute) vengano versate, l'ufficio del Registro non si interessa degli aspetti civilistici. Per fare risorgere il contratto dalle ceneri (Araba fenice) occorre pagare il fio per il ritardo (ravvvedimento operoso). In alternativa, nuovo rapporto su nuove basi (temporali, economiche ecc.), possibilmente evitando contratti fantasiosi che potrebbero non reggere di fronte a precise e circostanziate contestazioni.

 

[Un giocatore]

L'opzione di fare un contratto transitorio è contemplata dalla legge,

Sì, ma la legge per esso non prevede proroghe.

 

[uva]

Il contratto stabiliva un periodo di 18 mesi, in quanto pensavo che l'appartamento potesse essere utile a mia figlia. Sempre nel contratto avevamo scritto, che se nel caso questa evenienza non si presentasse, il contratto si riconduceva ad un normale contatto 3 anni + 2, cosa che è poi successa.

Questa secondo me è una clausola contrattuale non valida, come spiegato diffusamente nel post n. #4.
La legge prevede che il contratto transitorio non possa essere prorogato e che se la transitorietà non sussiste il contratto stesso si riconduce ad uno "libero" della durata 4 + 4.

Dal punto di vista fiscale, ti suggerirei di verificare cosa risulta all'Agenzia delle Entrate: il contratto transitorio dovrebbe essere risolto (cioè chiuso) alla scadenza naturale del 21 gennaio 2016.

 

[novizio]

Grazie, si il contratto risulta risolto, me ne sono accorto leggendo il 730 pre-compilato. Adesso ho due scelte:
1) fare un nuovo contratto a partire dal 1/2/2106 e pagando la ritardata registrazione (49 €)
2) fare un nuovo contratto a partire dal 1 giugno, non pagando alcuna sanzione e non pagando le tasse sui 4 mesi di vacanza contrattuale. In questo caso temo che facendo un secondo contratto al medesimo inquilino, ci possano essere delle contestazioni.

 

[uva]

1) fare un nuovo contratto a partire dal 1/2/2106 e pagando la ritardata registrazione

Questa mi pare la soluzione migliore.

 

[novizio]

Visto che il contratto stipulato è ancora valido, ma ricondotto ad una durata 4 +4, posso registrare un nuovo contratto all'Agenzia delle entrate (pagando le sanzioni di ritardata registrazione) per la rimanenza della durata (due anni e mezzo, cioè 4 anni - i 18 mesi già trascorsi)?