Affitto box (prima esperienza)

[gdc84]

Buongiorno, ho appena acquistato un box (in un complesso di box) in una zona semicentrale nella mia città, messo annuncio, e fatto la prima visita...il tutto in 2 giorni...

Ora, è la prima volta per me e sono un pò spaesato su quali sono i prossimi passi e le cose su cui stare attenti...

per es.

1) io ho fatto un prezzo comprensivo di spese condominiali (che so già essere di 150€ annui) ma immagino che le spese legate ad immondizie e luce (c'è un contatore luce in ogni box) debbano esser a carico dell'affittuario?

2) c'è un fac-simile di contratto che consigliate di utilizzare? ho letto che sono 16€ ogni 100 righe...non vorrei esser inutilmente prolisso per così dire...

3) Se poi il tizio non paga come funziona l'iter per lo sfratto?

4) Quali sono i costi cui andrò in contro?
- La tassa di registrazione (67€ ho letto) è TUTTA a mio carico?
- i Bolli in base a quante pagine di contratto
- altro?

5) il tizio mi ha proposto di fare anche senza registrazione...ma io sono contrario a fare ste cose...che vantaggi avrei io a non registrare?

6) quante mensilità di caparra è consigliabile?

7) che durata di contratto e che preavviso bisogna mettere in caso di risoluzione anticipata?

8) Oltre a informarmi su che lavoro fa questo tizio per avere qualche garanzia di solvibilità...s che altre cose mi consigliate di prestare attenzione prima di arrivare alla conclusione del contratto?


Ringrazio dei consigli

 

[uva]

1) E' opportuno esporre separatamente il canone di locazione e gli oneri accessori, perché paghi le imposte solo sul primo.
Gli oneri accessori sono le spese condominiali a carico del conduttore, il consumo di energia elettrica, la tassa rifiuti.

2) E' un contratto libero, trovi dei fac simile in rete.

3) In caso di morosità dovrai rivolgerti ad un avvocato che intimerà lo sfratto al conduttore.

4) L'imposta di registro (2% del canone di locazione, con un minimo di 67 euro per la prima annualità) è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. L'imposta di bollo è a carico del conduttore.

5) Proposta da respingere: i contratti di locazione non registrati sono nulli. Forse il Tizio intende proporti un affitto "in nero" pensando che se tu "risparmi" non pagando le imposte sul reddito da locazione potete accordarvi per un canone inferiore a quello richiesto da te.

6) Puoi chiedere 3 mensilità del canone come deposito cauzionale (non è corretto definirlo caparra).

7) Puoi stipulare un contratto della durata di 1 anno, con rinnovo tacito in mancanza di disdetta da inviarsi da una delle parti con preavviso di 2 o 3 mesi.

8) Fai bene a verificare la solvibilità del Tizio chiedendogli documentazione dei suoi redditi (contratto di lavoro, busta paga, dichiarazione dei redditi se è un lavoratore autonomo) e del suo patrimonio (se è proprietario di immobili). Eventualmente chiedendo delle referenze, ad esempio del suo locatore se abita in affitto.

 

[gdc84]

1) E' opportuno esporre separatamente il canone di locazione e gli oneri accessori, perché paghi le imposte solo sul primo.
Gli oneri accessori sono le spese condominiali a carico del conduttore, il consumo di energia elettrica, la tassa rifiuti.

2) E' un contratto libero, trovi dei fac simile in rete.

3) In caso di morosità dovrai rivolgerti ad un avvocato che intimerà lo sfratto al conduttore.

4) L'imposta di registro (2% del canone di locazione, con un minimo di 67 euro per la prima annualità) è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. L'imposta di bollo è a carico del conduttore.

5) Proposta da respingere: i contratti di locazione non registrati sono nulli. Forse il Tizio intende proporti un affitto "in nero" pensando che se tu "risparmi" non pagando le imposte sul reddito da locazione potete accordarvi per un canone inferiore a quello richiesto da te.

6) Puoi chiedere 3 mensilità del canone come deposito cauzionale (non è corretto definirlo caparra).

7) Puoi stipulare un contratto della durata di 1 anno, con rinnovo tacito in mancanza di disdetta da inviarsi da una delle parti con preavviso di 2 o 3 mesi.

8) Fai bene a verificare la solvibilità del Tizio chiedendogli documentazione dei suoi redditi (contratto di lavoro, busta paga, dichiarazione dei redditi se è un lavoratore autonomo) e del suo patrimonio (se è proprietario di immobili). Eventualmente chiedendo delle referenze, ad esempio del suo locatore se abita in affitto.

Grazie infinite, non sai quanto apprezzi le risposte come le tue...

solo due ultimissimi dubbi mi sovvengono:
1) inerentemente alle imposte sul reddito da locazione: a quanto ammontano all'incirca?
2) in uno dei fac simile trovati su internet parla di "adeguamento istat"...si può mettere come no
Nel caso lo metta, in base a cosa so come ricavare quello che dovrebbe essere l'aumento del canone?
e soprattutto...è una cosa sensata da aggiungere o è inutile complicazione?

Grazie mille ancora

 

[gdc84]

Aggiungo che il box in questione NON è pertinenziale in quanto distante 3 km dalla mia abitazione principale

 

[uva]

1) Trattandosi di una locazione non abitativa, non è possibile optare per la cedolare secca.
Quindi il tuo reddito da locazione del box si sommerà agli altri (ad esempio quello da lavoro), e sul reddito complessivo (al netto degli oneri deducibili) pagherai l'IRPEF progressiva per scaglioni (al netto delle detrazioni d'imposta).
Come probabilmente sai, la Legge di bilancio 2022 prevede cambiamenti nelle aliquote e scaglioni.

2) Sì, è consigliabile prevedere nel contratto l'adeguamento annuale Istat, specialmente in una fase storica come quella attuale in cui si prevede un aumento dell'inflazione.
Consulta il sito dell'Istat:

Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie

Aggiornati gli indici dei prezzi per adeguare affitti, assegni dovuti al coniuge separato, TFR

www.istat.it

 

[uva]

Se poi il tizio non paga

E' opportuno prevedere nel contratto la clausola risolutiva espressa, in modo da poter risolvere (=chiudere) il contratto in caso di morosità.
Se può esserti utile, ecco un esempio di cosa scrivere.

Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola mensilità del canone e/o degli oneri accessori e di quant’altro dovuto costituirà immediatamente in mora il conduttore al fine del decorso degli interessi di legge.
Le parti convengono che l’inadempimento dell’obbligazione relativa al pagamento del canone e/o degli oneri accessori come suddetto, comporta la risoluzione di diritto del contratto di locazione secondo quanto previsto dagli artt. n. 1454 e n. 1456 Cod.Civ.

In caso di mancato pagamento dovrai inviare al conduttore la diffida (art. 1454 Cod.Civ.) intimandogli di adempiere entro 15 giorni. Se non adempie ti potrai avvalere della clausola risolutiva espressa (art. 1456).

 

[uva]

il box in questione NON è pertinenziale

Quindi paghi l'IMU per questo box.
E continuerai a pagarla quando sarà affittato.

 

[User_29045]

Aggiungo che il box in questione NON è pertinenziale in quanto distante 3 km dalla mia abitazione principale

OK, comunque la pertinenzialità non è più legata alla distanza. Io a Roma ho un box pertinenziale distante circa 4 Km da casa, e risulta pertinenziale a rogito. SOLO PER TUA INFORMAZIONE. Se il tuo è dichiarato non pertinenziale a rogito, meglio così, devi solo pagarci l'IMU ma è più facile da vendere.

 

[User_29045]

In caso di mancato pagamento dovrai inviare al conduttore la diffida (art. 1454 Cod.Civ.) intimandogli di adempiere entro 15 giorni. Se non adempie ti potrai avvalere della clausola risolutiva espressa (art. 1456).

Questo comunque apre tutto un altro difficile scenario su cosa fare delle cose che il locatario non pagante ha lasciato nel box....... Mi vengono i brividi solo a pensarci.......

 

[User_29045]

specialmente in una fase storica come quella attuale in cui si prevede un aumento dell'inflazione.

Nota per tutti: Il TASSO DI INTERESSE LEGALE dal 1° Gennaio 2022 è passato dallo 0,01 % all'1,25 %.

FONTE: Interesse legale all' 1,25% dal 1° gennaio 2022

negli ultimi anni, è stato puntualmente modificato:

• nel 2021 pari allo 0,01%
• nel 2020 pari allo 0,05%
• nel 2019 pari allo 0,8%
• nel 2018 pari allo 0,3%
• nel 2017 pari allo 0,1%;
• nel 2016 pari allo 0,2%;
• nel 2015 pari allo 0,5%;
• nel 2014 pari all’1%;
• negli anni 2013 e 2012, pari al 2,5 per cento

SIAMO IN PRATICA TORNATI ALL'INCIRCA AL 2014, COL TASSO DI INTERESSE LEGALE. Notare che Banche e Poste STANNO FACENDO FINTA DI NIENTE lasciando inalterati i loro RIDICOLI tassi di interesse base sulle somme depositate ma non investite in qualcosa di più fruttiferamente decente.