Affitto 4+4 cosa fare alla chiusura dopo i primi 4 anni?

[MnzNcl]

Buongiorno

si conclude dopo i primi 4 anni il contratto di affitto.
Alla data di scadenza dei primi 4 non rinnoveremo il contratto e avverrà la riconsegna delle chiavi.

Mi sapreste dire, in quanto locatore, cosa è necessario fare?

Mi è noto che ho del tempo per controllare che l'immobile sia in ordine prima di restituire la caparra.
Le chiavi mi verranno riconsegnate, è necessario documentarlo per scritto e firmato?
E' necessario che avvisi l'agenzia delle entrate per cessato contratto e non si intende rinnovarlo? (anche se naturalmente scaduti i primi 4 anni?
C'è altro da tenere presente?

Grazie in anticipo per tutti i consigli

 

[uva]

Alla data di scadenza dei primi 4 non rinnoveremo il contratto

Quindi hai inviato regolare disdetta al conduttore, rispettando il preavviso di almeno 6 mesi e specificando uno dei motivi previsti dall'art. 3, c. 1 l. 431/1998 per evitare il rinnovo al termine del primo periodo contrattuale.

è necessario fare?

Quando l'inquilino ha finito lo sgombero fate un sopralluogo e verificate non vi siano danni all'immobile a lui imputabili.
Se ha pagato tutti i canoni e non vi sono conguagli di oneri accessori (= spese condominiali, riscaldamento) ancora da regolare, gli restituisci il deposito cauzionale e relativi interessi legali maturati.

documentarlo per scritto e firmato?

Sì.
Locatore e conduttore uscente firmano in duplice copia (una ciascuno) il verbale di rilascio e restituzione chiavi alla proprietà.

avvisi l'agenzia delle entrate per cessato contratto e non si intende rinnovarlo?

No.
Si comunicano all'Agenzia delle Entrate le risoluzioni anticipate.
Nel tuo caso il contratto finisce alla sua scadenza naturale, quindi non devi comunicare nulla.

 

[MnzNcl]

Interessi sulla cauzione? E come li potrei calcolare?

Mi pare abbia cmq tempo una settimana per verificare che nn vi siano danni e poi tramite bonifico restituire la
Cauzione


La cessazione è avvenuta x mia disdetta locatore con motivazione prima casa di proprietà da vendere.

 

[Nemesis]

mia disdetta locatore con motivazione prima casa di proprietà da vendere.

Intenzione che deve essere stata comunicata con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza. E non devi avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a tua abitazione.
Ma al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Quindi occorre comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto che contenga l’indicazione del corrispettivo, le condizioni per la conclusione della compravendita e l’invito a esercitare il diritto di prelazione..
In caso di violazione di questo suo diritto, il conduttore potrà riscattare l'immobile non solo presso l'acquirente, ma presso ogni altro avente causa dallo stesso.
E dovrai vendere l’immobile entro 12 mesi da quando sarai rientrato nella disponibilità dell'immobile.
Se questo non dovesse accadere, il conduttore avrebbe il diritto di chiedere il ripristino del contratto di locazione oppure il risarcimento del danno non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

 

[uva]

Interessi sulla cauzione? E come li potrei calcolare?

Con un'app come questa:

Calcolo Interessi Legali 2025 - Interesse Legale

Calcolo degli interessi legali fino al 2025 con capitalizzazione trimestrale, semestrale o annuale

www.avvocatoandreani.it

(senza capitalizzazione)

abbia cmq tempo

E' opportuno elencare eventuali danni imputabili all'inquilino nel verbale di rilascio, che deve essere firmato da entrambe le parti (locatore e conduttore uscente).
Se ci si accorda per l'indennizzo il locatore può trattenere la somma dal deposito cauzionale. In caso contrario la valutazione e quantificazione spetta al giudice.

 

[MnzNcl]

e se va tutto bene e non si scrive nessun verbale di rilascio e consegna chiavi? quali problemi potrebbero esserci?

 

[uva]

non si scrive nessun verbale di rilascio e consegna chiavi

Il verbale è importante anche per attestare la data effettiva del rilascio dell'immobile.
Ossia che tu non hai comunicato la proroga del contratto all'Agenzia delle Entrate perché il tuo inquilino è andato via alla fine del quadriennio e la locazione è finita in quella data.

Non si deve inviare copia del verbale all'Agenzia, ma io preferisco averlo e conservarlo.
Inoltre molti conduttori giustamente lo chiedono come ricevuta della restituzione chiavi al proprietario e attestazione che non vi sono pendenze relative alla locazione conclusa.

A volte non è possibile firmare il verbale perché l'inquilino se ne va senza incontrare il locatore. Magari abbandonando le chiavi di casa (nella cassetta delle lettere aperta o sotto lo zerbino o da un vicino) e lasciando qualche debito.
Spero non sia questo il tuo caso!

 

[MnzNcl]

Cmq x esperienza precedente nn ritengo possibile in poco tempo revisionare l appartamento e assicurarmi che nn ci siano stati danni nei 4 anni alla struttura o all arredo

Come si può rivedere con calma L immobile con un inquilino che se ne vuole solo andare via e dire che ( più o meno ) sembra tutto apposto?


Ho già fatto questo errore e nn mi ero accorto di buchi nelle piastrelle, cucina mai pulita,silicone sui sanitari…

La cosa migliore sarebbe poter vedere assieme si che nn ci siano grossi problemi…. Ma prima di firmare che tutto è a posto avere un po’ di tempo x un controllo completo

 

[uva]

Come si può rivedere con calma L immobile con un inquilino

Ci si accorda con l'inquilino per rimandare la firma del verbale di qualche giorno, dopo che lui ha terminato lo sgombero, in modo che il locatore possa controllare con calma.

Secondo me è poco probabile che l'inquilino acconsenta. Perché quando ha finito il trasloco vuole restituire tutte le chiavi e firmare il verbale (che gli serve come ricevuta e attestazione che non vi sono pendenze) senza dover ritornare.

x un controllo completo

Quanto tempo vorresti avere per fare un controllo completo?
In genere lo si fa durante un unico sopralluogo, insieme all'inquilino uscente. Mi pare strano occorrano diversi giorni.

 

[MnzNcl]

Mi consigliate gentilmente dove posso scaricare un modulo x riconsegna appartamento chiavi?