Adeguamento istat per locazione commerciale

[dani c]

Buongiorno a tutti,possiedo un fondo dato in affitto da molti anni come negozio di abbigliamento.
Da 11 anni non richiedo l'aumento istat,ma dato che adesso il tasso di inflazione è molto alto,volevo comunicare all'affittuario la mia intenzione di adeguamento del canone(solo per l'ultimo anno).
Sul contratto è previsto un adeguamento del 100% ma non so se questa clausola ha valore,dato che per le locazioni commerciali è previsto un aumento max. del 75%.
Un'altra cosa di cui non ero a conoscenza è che se io,anche al termine dei sei+sei anni della scadenza del contratto,volessi terminarlo,dovrei corrispondere 18 mensilità di indennità di avviamento.......In pratica io non lo potrò chiudere mai,dovrei aspettare che l'affittuario lo lasci?
E' previsto che per lo meno al prossimo rinnovo dei 6 anni,il canone possa essere rinegoziato?

Saluti Daniele

 

[uva]

Sul contratto è previsto un adeguamento del 100% ma non so se questa clausola ha valore

No, non ha valore.
Per le locazioni commerciali è ancora in vigore l'art. 32 l. 392/1978:

(Aggiornamento del canone)
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia
aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali
variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone ((, per i contratti stipulati
per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27,)) non
possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai ed impiegati.

 

[uva]

dovrei corrispondere 18 mensilità di indennità di avviamento.

Sì.
Il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34) perché nei locali esercita un'attività che comporta il contatto col pubblico:

negozio di abbigliamento.

 

[uva]

al prossimo rinnovo dei 6 anni,il canone possa essere rinegoziato?

Alla scadenza del dodicesimo anno puoi mandare al conduttore la disdetta del contratto (rispettando il preavviso di 12 mesi) proponendo un nuovo canone.
Se il conduttore non accetta e lascia l'immobile, gli devi corrispondere l'indennità per la perdita dell'avviamento.

In mancanza di disdetta il contratto si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni alle stesse condizioni.

Ti può interessare questa discussione analoga:

Indennità di avviamento

contratto 6+6 in caso di recesso da parte del locatore: - al termine dei primi 6 anni: va corrisposta l'indennità - al termine dei successivi 6 ?? mi verrrebbe da dire di no perchè il contratto si conclude semplicemente, non c'è un vero recesso; ovviamente va mandata la raccomandata 12 mesi prima

www.propit.it

 

[dani c]

Alla scadenza del dodicesimo anno puoi mandare al conduttore la disdetta del contratto (rispettando il preavviso di 12 mesi) proponendo un nuovo canone.
Se il conduttore non accetta e lascia l'immobile, gli devi corrispondere l'indennità per la perdita dell'avviamento.

In mancanza di disdetta il contratto si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni alle stesse condizioni.

Ti può interessare questa discussione analoga:

Indennità di avviamento

contratto 6+6 in caso di recesso da parte del locatore: - al termine dei primi 6 anni: va corrisposta l'indennità - al termine dei successivi 6 ?? mi verrrebbe da dire di no perchè il contratto si conclude semplicemente, non c'è un vero recesso; ovviamente va mandata la raccomandata 12 mesi prima

www.propit.it

Grazie Uva per la tua disponibilità e competenza.

 

[basty]

No, non ha valore.
Per le locazioni commerciali è ancora in vigore l'art. 32 l. 392/1978:

(Aggiornamento del canone)
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia
aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali
variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone ((, per i contratti stipulati
per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27,)) non
possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai ed impiegati.

C'è una situazione particolare, dove viene superato il limite del 75%: Almeno così una interpretazione letta anni fa.

Cioè se il contratto prevede una durata nominale superiore ai canonici 6 anni, ad es 7+6

 

[dani c]

C'è una situazione particolare, dove viene superato il limite del 75%: Almeno così una interpretazione letta anni fa.

Cioè se il contratto prevede una durata nominale superiore ai canonici 6 anni, ad es 7+6

Grazie Basty per la precisazione.La materia è complicata e piena di cavilli.Questo è un vecchio contratto risalente al 1996 e figurati se potevo sapere tutte queste clausole....
Trovo però ingiusto che il proprietario,come al solito,non sia mai tutelato e che io,anche dopo 30 anni,non possa terminare o rinegoziare il contratto senza pagare le 18 mensilità di indennità.

 

[basty]

o rinegoziare il contratto

Puoi tentare, con prudenza, a sondare l'inquilino per trovare un accordo su un nuovo canone più ragionevole: certamente non hai il coltello dalla parte del manico.

 

[mapeit]

Grazie Basty per la precisazione.La materia è complicata e piena di cavilli.Questo è un vecchio contratto risalente al 1996 e figurati se potevo sapere tutte queste clausole....
Trovo però ingiusto che il proprietario,come al solito,non sia mai tutelato e che io,anche dopo 30 anni,non possa terminare o rinegoziare il contratto senza pagare le 18 mensilità di indennità.

La Legge sull' "equo canone" ovvero la 392/78 è stata redatta in un contesto fortemente politicizzato e ideologicizzato per proteggere la categoria dei vituperati conduttori dai locatori avidi e sfruttatori delle necessità abitative del proletariato. Oggi queste parole suonano strane, ma nel 1978 l'ideologia dominante era questa.
Da allora, per le locazioni abitative si è parzialmente attualizzata la normativa dopo 20 anni con la Legge 431/98 e s.m., ma per le locazioni commerciali sono rimaste in vigore queste norme "espropriative" che considerano - appunto - il locatore di un immobile commerciale come un capitalista sfruttatore, da punire se intende rientrare in possesso del proprio immobile creando così un danno patrimoniale al povero inquilino. Sono norme ingiuste ? Personalmente credo di si, però quel che è certo è che nessuna forza politica si è mai degnata sino ad ora di redigere una proposta di legge tesa e rendere più equilibrata e attuale detta normativa. Come te lo spieghi ?

 

[basty]

Come te lo spieghi ?

Provo a fartelo.
Più che contesto fortemente politicizzato, credo tu non sia sufficientemente vecchio.
Nel 78 credo fossero ancora in essere anche locazioni bloccate dai tempi del dopoguerra.
La legge sull’equo canone nacque proprio per superare e pure gradualmente i tanti fitti bloccati da più di 30 anni.
E quanto ai commerciali, il criterio dell’avviamento nessun partito lo ha mai messo in discussione.

Il vero problema di base è che gli ultimi interventi di edilizia “popolare” risalgono alle case Fanfani della Ina-Casa anni ‘50.
E dopo tutto si è riversato sulla edilizia privata: morosità e affitti semi bloccati a carico dei locatori