Acquisto/usufrutto sottotetto condominiale in comune ma con accesso privato.

[adimecasa]

Risposta x raflomb (Costruzioni sopra l'ultimo piano dell'edificio) art. 1127 c.c. . Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.:daccordo:ciao adimecasa

 

[Ennio Alessandro Rossi]

ma l'accesso non è privato se deve lasciar passare eventuali tecnici per la manutenzione.

La servitù
A mio parere, La servitù di passaggio non incide sul diritto di proprietà, ma rappresenta un diritto per chi diversamente non potrebbe far valere il suo di diritto ( esistono servitu' legali per es. per chi deve accedere ad un fondo intercluso, per cavi o scarichi etc. che spettano a prescindere, salvo ci siano valide alternative )


altro problema è stabilire giuridicamente la natura di (tratto da rivista specializzata) sottotetto:
Il sottotetto di un edificio condominiale, se dal contratto non risulta il contrario, può essere ritenuto pertinenza dell'appartamento (o degli appartamenti) sito all'ultimo piano solo se assolve alla funzione esclusiva di isolamento e di protezione dell'appartamento stesso dal caldo, dal freddo o dall'umidità (Cass. 19.11.1997, n. 11488; Cass. 28.4.1999, n. 4266; Cass. 20.7.1999, n. 7764; Cass. 4.12.1999, n. 13555; Cass. 30.5.2002, n. 7918; Cass. 20.6.2002, n. 8968; Cass. 9.9.2004, n. 18131; Cass. 29.12.2004, n. 24147).

Invece, nell'ipotesi in cui esso abbia caratteristiche strutturali e dimensioni tali da permetterne l'utilizzo, come vano autonomo, a tutti i condomini (es. come stenditoio), l'appartenenza deve essere stabilita mediante un titolo idoneo; in mancanza di questo, per la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., quando risulta, per le caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche se soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse generale per il condominio, è parte comune (Cass. 9.10.1997, n. 9788; Cass. 7.2.1998, n. 1303; Cass. 19.2.1999, n. 1407; Cass. 28.4.1999, n. 4266; Cass. 20.7.1999, n. 7764; Cass. 4.12.1999, n. 13555; Cass. 11.5.2000, n. 6027; Cass. 27.10.2000, n. 14160; Cass. 9.9.2004, n. 18131; Cass. 29.12.2004, n. 24147); tale presunzione opera anche nel caso di possibilità di esercizio di un servizio di interesse comune, come, ad esempio, la creazione di una mansarda o di un locale per i macchinari degli ascensori (Cass. 28.4.1999, n. 4266) oppure la manutenzione del tetto o delle canne fumarie e di esalazione (Cass. 11.5.2000, n. 6027). Pertanto, se il sottotetto viene qualificato come cosa di proprietà comune sulla base della funzione svolta, il regime di comproprietà di tale bene tra i condomini è immutabile se non è modificato da un nuovo titolo contrario (Cass. 19.2.1999, n. 1407). (n.d.a. ossia modificabile con consenso unanime dei condomini )

 

[User_14273]

Buona domenica da Arabella! Posso inserirmi in questa interessante discussione, che avevo cercato di sollevare con un mio precedente quesito sulla proprietà del sottotetto, rimasto senza risposta? Vorrei ora precisare il punto: il titolo che conferisce (o esclude) la proprietà del sottotetto all'appartamento sottostante consiste nel semplice atto di acquisto o include il regolamento condominiale? Tale regolamento, che non formava parte integrante dell'atto di acquisto, e che mi è stato consegnato solo successivamente dall'amministratore, comprende fra le parti comuni "le soffitte di copertura dell'edificio". Può questa dizione definire la questione della proprietà del sottotetto?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

occorre che lei consulti l'atto di acquisto; nel silenzio si applicano i criteri generali evidenziati
nella sentenza della Cassazione n. 4266/1999

Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, soltanto ove assolva l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria.
Di contro, tale principio non si applica allorché il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l'utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale, se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune

 

[User_14273]

quindi il regolamento condominiale non fa testo?