Acquisto porzione di bifamiliare accatastata come completa,ma in realtà non lo è!

[marciano]

Buon giorno. Ho già fatto un compromesso per l'acquisto di una porzione di bifamiliare completata esternamente, facente parte di un complesso di 5 villette già abitate. All'interno si presenta solo con alcuni tramezzi. Sono completi nella zona notte,primo piano accatastati come hobby e gioco,mentre ancora da realizzare nella zona giorno pian terreno e scantinato-garage nel piano interrato.La scadenza del compromesso era già al 31 gennaio. Data che è purtroppo slittata al 25 febbraio,data in cui ho già per rogitare, per diverse cause (non è stata prorogata nel compromesso per accordo " verbale" da ambo le parti). Prima fra tutte non riuscivo ad avere la planimentria dell'immobile (diceva che aveva difficoltà a reperirla causa terremoto all'AQ) L'ho ottenuta a metà gennaio, e con sorpresa ho scoperto che le camere erano accatastate come hobby e gioco,e non camere come lui "verbalmente" mi ha detto. L'altro ritardo era causato dalla presenza di una notevole quantità di calcinacci dentro Il mio garage (è stato riempito un bel camion per pulirlo) ,e anche quì lui si sarebbe impegnato a pulirlo sempre "verbalmente", ma c'è la testimonianza dei vicini,che sono a conoscenza del problema. lL'ingegnere mi ha comunque detto che la maggiorparte delle costruzioni sono costruite con percentuali dedicate a hobby e gico e non presenta problemi di sorta, e mi ha invitato piuttosto ad adeguare il prezzo di vendita,che fin qui ancora bisogna trattare. Ora il problema è un altro, nel senso che lui vuole che all'atto si dichiari che la casa è completa,(così come accatstata) non mi rilascerà alcuna documentazione...agibilità,certificazione impianti ecc. certificazione energetica,perchè ,ovviamente, la casa è priva di impianti. Da 2 notai, e anche l'ingegnere ,ottengo il parere di scrivere sull'atto che invece non è ancora completa,magari specificando che mancano rifiniture varie,tipo pavimentazioni,sanitari e qualche componente elettrico,tali da giustificare la mancanza delle certificazioni che successivamente saranno a mio carico. Nel compromesso è scritto che l'immobile viene venduto a corpo, e non a misura nello stato di fatto in cui si trova. Mi chiedevo, nel caso in cui si rifiutasse di scrivere sull'atto che non è completa se il compromesso può essere nullo, e se posso in qualche maniera risultare inadempiente.Oppure a cosa andrò incontro se invece agisco come lui mi consiglia,di dichiararla come completa (oltre a pagarci ICI ecc) Ho gia dato caparra confirmatoria di 5000 euro. Grazie e saluti

 

[robertamirata]

la situazione è abbastanza complessa e variegata. intanto bisognerebbe capire cosa ha firmato nel compromesso. se l'abitazione veniva consegnata completa o se solo in parte. sapendo questo si possono fare alcuni ragionamenti. attendo sua risposta

 

[nuoviorizzonti]

sull'atto dev'essere riportato quanto accordato nel preliminare e negli accordi verbali.... se è tutto concordato e chiaro tra le parti "che motivo c'è di scrivere una cosa diversa?... se il costruttore non è d'accordo c'è qualcosa sotto.
camere accatastate come hobby o gioco nel 99% dei casi non hanno i requisiti di abitabilità ma sono considerate come accessori diretti (come bagni, disimpegni, cantine, soffitte ecc), nessun male.. probabilmente sono state rilasciate così ma hanno un valore inferiore rispetto alle camere tradizionali.
dopo l'atto chi esegue le opere di ultimazione del fabbricato? chi si accolla tutte le responsabilità urbanistiche, tecniche, impiantistiche?

 

[marciano]

Sul preliminare non è stato specificato nulla, se non la dicitura " nello stato in cui si torva" ,quindi non credo aiuti a definire la situazione reale. Eventuamente le certificazioni sugli impianti le farò fare all'elettricista che incaricherò...però non so cosa dichiarare sull'atto, nel senso, se specifico che ancora è incompleta e che manca di accessori,pavimenti ecc ciò va in contraddizione con la situazione al catasto, e credo che così si può rogiatare. Se invece si fa come vuole il costruttore,dichiarando che è finita,si può rogitare? Dove prenderà le varie certificazioni agibilità?Ovviamente non le darà, dovrò essere io quindi a specificare nell'atto che rinuncio espressamente a riceverle, ma la domanda è : posso ed ho diritto a rifiutarmi? Se il rogito non si può fare sono tutelato?Chi sarà l'inadempiente? L'interesse all'immobile è relativo, ho già altre situazioni da valutare ma voglio risolvere questa in maniera meno dannosa possibile. Mi veniva da pensare che magari adeguando ulteriormente il prezzo di vendita potrei anche accettare (IN riferimento ad esempio alla falsa descrizione dell'immobile e alla effettiva situazione al catasto, sala hobby al posto delle camere). Grazie per la vostra attenzione!!
Saluti

 

[nuoviorizzonti]

1) secondo le norme dell'agenzia del territorio un fabbricato può essere accatastato se possiede i serramenti... anche se tutto il resto non è ultimato; il catasto non è probatorio quindi se l'accatastamento è fatto nello stato in cui si trova l'immobile il professionista si sarà preoccupato di NON indicare gli impianti che NON sono presenti (se così non fosse ha dichiarato il falso ed è da rifare)
2) se l'immobile si dichiara ultimato in atto il notaio chiede agibilità e attestato energetico (che non esistono) ... quindi NON si fa l'atto.
3) in atto SI DEVE indicare l'immobile così come compravenduto e se il costruttore non accetta è inadempiente in quanto NON è possibile rogare l'atto in modo diverso.
........ ma si può sapere quali sono le ragioni di questo costruttore.....??? è una prassi assolutamente nella norma rogare atti di fabbricati non ultimati.
P.S. in atto dev'essere ben specificato quello che manca e che tutto il resto che è stato realizzato è conforme alla norme vigenti in quanto il costruttore è responsabile per 10 anni di vizi e difformità. :daccordo:
ciao

 

[marciano]

Grazie Nuovi orizzonti, sei stato molto chiaro ed hai centrato in pieno la mia problematica. Non conosco esattamente i motivi del costruttore,forse è disinformato. Adesso però mi sorge un dubbio, posso in questo caso acquistarla come agevolazione come prima casa? Ho già residenza nel comune, quindi non dovrei avere il limite dei 18 mesi (comunque spero di completarla entro massimo 2 anni. Inoltre anche il pagamento ICI dovrebbe essere di fabbricato ancora non completo,quindi ridotto. Ricontatterò il venditore, e lo informerò al riguardo. Grazie ancora per l'interassamento!!! Saluti.

 

[robertamirata]

pienamente d'accordo con nuovi orizzonti che nell'atto bisogna specificare ciò che manca :daccordo: