Acquisto d'immobile soggetto ad atto di donazione

[renatoatticciati]

Salve a tutti,
stiamo procedendo all'acquisto di un immobile sul quale esiste un atto di donazione da marito a moglie. Chiaramente con la donazione ci sono grosse difficoltà per quanto riguarda la concessione del mutuo anche se abbiamo scoperto che Ing direct e Barclays li danno. L'Agente immobiliare al fine di agevolarci nell'acquisto ha chiesto alla proprietà di rendere nullo l'atto di donazione con una retrodonazione stabilendo di fatto lo stato precedente. Andando dal nostro notaio di fiducia questi ci ha spiegato che la retrodonazione non è altro che un'altra donazione e che di fatto non cambia assolutamente niente tant'è che si pagano le stesse identiche imposte. Noi purtroppo abbiamo già fatto la proposta di €5000 che è stata accettata, subordinando però, alla retrodonazione appunto (lo abbiamo formalmente inserito nella proposta), il buon esito della compravendita. Le domande sono: ma nel momento che abbiamo chiarito che l'atto di retrodonazione non serve in pratica a nulla possiamo considerare nulla la proposta e chiudere la partita?
Domanda 2: ammesso che ci risolviamo a comprare comunque l'immobile sotto donazione affinchè lo stesso sia il più blindato possibile da eventuali successive aggressioni da chi era destinatario di una legittima (hanno solo un figlio) cosa può venirci incontro?Esistono delle dichiarazioni parallele legate al rogito "di nulla a pretendere per il futuro" da perte del figlio che quantomeno ci metta in condizione di poter vincere una causa domani?
Domanda 3: i proprietari sono titolari di un ristorante, eventuali creditori possono rivalersi sulla casa?
Domanda 4: il marito prima della donazione ha liquidato il fratello ed è divenuto proprietario esclusivo può anche quest'ultimo rivalersi?
Grazie a tutti

 

[Adriano Giacomelli]

La domanda è molto tecnica e il tuo Notaio, quello di cui hai fiducia cieca, potrà illuminarti del tutto. Sono sicuro che esiste una formula di acquisto, se ho ben capito che la casa è di entrambi i coniugi, a seguito di donazione, una formula di vostro acquisto dell'intera unità nella sua totalità e non nelle singole parti, quota di Lei e Lui, insomma un modo di blindare che se vi fosse una qualche difficoltà, potrebbero impugnare una sola metà di casa e con quindi scarsi risultati di inficiare l'acquisto che state facendo.
Mi scuso per il periodo contorto, ma se vuoi vado a vedere un atto del genere come è stato organizzato.

 

[tovrm]

Prima domanda: quanti anni fa è stata fatta la donazione? Se meno di 20, questa può essere revocata fino al ventesimo anno se il donante è vivo.
Da quanto ne so io (esperienza di famiglia), per non avere problemi occorre fare un atto di revoca della donazione ed acquistare direttamente dall'ex donante. In questo modo nessun terzo può avere nulla a pretendere sull'acquisto.
Per evitare ulteriori problemi dovresti verificare l'assenza di procedure per insolvenza a carico del titolare del ristorante (in genere basta una visura Cerved con la spesa di alcune decine di Euro).

 

[Jrogin]

In casi analoghi è stata fatta la risoluzione della donazione per mutuo consenso (naturalmente con donante ancora in vita) ed in pratica il donante è tornato titolare dei diritti originali. Formalmente non è una retrodonazione.

E' vero che una parte delle interpretazioni ritiene questa risoluzione come una controdonazione, ma la maggior parte delle interpretazioni è di tipo opposto.

Nella mia esperienza tutti i notai con i quali ho avuto a che fare propendono per la seconda interpretazione.

 

[renatoatticciati]

Il nocciolo è proprio questo, comprendere se revoca e retrodonazione sono la stessa cosa. Il notaioci ha chiarito che x il 90% la procedura è vista come un ripristino dello "status quo ante", ma esiste un 10 % in letteratura che ha visto "l'aggressione" dell'immobile da parte di ipotetici aventi diritto ad una legittima, o aspettativa di diritto.Ripeto la mia domanda è finalizzata a conoscere se esistono mezzi formali (dichiarazioni ecc.ecc.) che blindino il più possibile la compravendita o se siete a conoscenza di casi similari e quali sono state le decsioni (sarebbe molto utile avere dei riferimenti di sentenze, pareri di cassazione, se ne esistono ecc.ecc.). Ribadisco x Adriano Giacomelli la storia della casa. A)Genitori che, deceduti cedono ai due fratelli;B)uno dei due fratelli (il mio proprietario)che liquida l'altro; C)il fratello liquidatore dona alla moglie. Hanno un figlio di 15 anni e basta. Questo è il film. IN ogni caso vi ringrazio sin d'ora per la vostra disponibilità. Saluti

 

[Adriano Giacomelli]

Non sono un grande esperto, ma mi sembra di capire che non vi sia una situazione problematica. Infatti se il tuo proprietario, aveva metà eredità, ha acquistato la quota del fratello?? e poi successivamente ha donato la metà casa alla moglie, il solo figlio di 15 anni oggi, non ha nulla e mai avrà nulla da impugnare, essendo il naturale erede di mamma e papà. Quindi la donazione non esce dall'asse ereditario. Se la banca non ti fa obiezioni, e non dovrebbe averle, mi sembra, il tuo caso, semplice.

 

[tovrm]

In casi analoghi è stata fatta la risoluzione della donazione per mutuo consenso (naturalmente con donante ancora in vita) ed in pratica il donante è tornato titolare dei diritti originali. Formalmente non è una retrodonazione.

E' vero che una parte delle interpretazioni ritiene questa risoluzione come una controdonazione, ma la maggior parte delle interpretazioni è di tipo opposto.

Nella mia esperienza tutti i notai con i quali ho avuto a che fare propendono per la seconda interpretazione.

È esattamente quello che è stato fatto nel nostro caso. E l'appartamento è stato venduto senza alcuna obiezione da parte di acquirente, notaio, futuri (e speriamo per molto) eredi, ecc...

Il nocciolo è proprio questo, comprendere se revoca e retrodonazione sono la stessa cosa. Il notaioci ha chiarito che x il 90% la procedura è vista come un ripristino dello "status quo ante", ma esiste un 10 % in letteratura che ha visto "l'aggressione" dell'immobile da parte di ipotetici aventi diritto ad una legittima, o aspettativa di diritto.Ripeto la mia domanda è finalizzata a conoscere se esistono mezzi formali (dichiarazioni ecc.ecc.) che blindino il più possibile la compravendita o se siete a conoscenza di casi similari e quali sono state le decsioni (sarebbe molto utile avere dei riferimenti di sentenze, pareri di cassazione, se ne esistono ecc.ecc.). Ribadisco x Adriano Giacomelli la storia della casa. A)Genitori che, deceduti cedono ai due fratelli;B)uno dei due fratelli (il mio proprietario)che liquida l'altro; C)il fratello liquidatore dona alla moglie. Hanno un figlio di 15 anni e basta. Questo è il film. IN ogni caso vi ringrazio sin d'ora per la vostra disponibilità. Saluti

Immagino che i due fratelli abbiano fatto un rogito per il passaggio del 50% residuo in capo al successivo donante. Se c'è questo atto e la donazione viene revocata, non vedo problemi di sorta.

 

[mtr]

Si risolve con l'atto di acquiescenza.