Acquistare la prima casa da una snc

[gilberto]

buon giorno, questo è il mio primo post.
vorrei acquistare un appartamento da una snc che si occupa di rappresentanza . vorrei sapere se l'immobile può cadere in revocatoria fallimentare (lo acquisterei come prima casa) o se ci sono altri rischi.
attualmente è adibito ad ufficio, ma mi hanno detto che cambierebbero la destinazione d'uso prima del rogito
grazie a chi vorrà rispondermi

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Qualsiasi cessione di immobili è soggetta a revocatoria. Se il venditore è un impresa di certe dimensioni ( come in genere sono le Imprese edili) puo' fallire e allora si parla di "revocatoria fallimentare" disciplinata dalla'rt. 67 della LF: se invece è un impresa sotto certe dimensioni o un privato la revocatoria è ordinaria e disciplinata dall 'art. 2901 del codice civile.
Quale è lo scopo della revocatoria ?: mi spiego con un esempio semplice per far capire "la ratio" : 10 fornitori mi fanno forniture perchè pongono affidamento sul fatto che possiedo un immobile; in caso di insolvenza questi potrebbero aggredirlo e soddisfarsi. Accortomi che non riesco a pagarli ( o non voglio pagarli) protesto assegni e cambiali. Sapendo che presto tenteranno di espropriarmi del mio bene per recuperare i loro soldi, svendo l'immobile in fretta e furia a Caio.
Caio potrà vedersi annullato l'atto a causa di suoi due comportamenti negligenti :
1-Caio ha comperato ad un prezzo troppo basso e questo doveva metterlo in sospetto
2-Caio avrebbe dovuto approfondire: se avesse indagato avrebbe ravvisato il mio stato di insolvenza (protesto di assegni e cambiali)
Con la revocatoria il bene viene in fatto rimesso nella disponibilità dei dieci fornitori che invece operando diligentemente devono ritornare a disporre della garanzia costituita dall'immmobile cui potersi legittimamanete soddisfare
Morale
1) Fare indagini a 360 gradi per stabilire lo stato di "bontà" della ditta ( gli elementi presuntivi di insolvenza sono vari)
2) Rogitare al giusto prezzo

 

[Ennio Alessandro Rossi]

PICCOLA PRECISAZIONE aggiuntiva:
Nella ricreata "par conditio creditorum" conseguente la revocatoria , Caio si insinuerà pure lui per la somma versata, per cui i creditori non saranno piu' 10 ma 11 ( compreso Caio per l'appunto)

 

[gilberto]

Grazie della risposta: mi conferma che a seguito della modifica del 2007dell'art. 67 L.F. i beni immobili acquistati come abitazione principale non cadono in revocatoria fallimentare, a prescidere che si acquisti dal costruttore o meno?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Le confermo che qualsiasi cessione di immobili è soggetta a revocatoria (fallimentare od ordinaria) se all'atto della cessione esistono indizi che lasciano intendere che la ditta cedente navighi in cattive acque. La tutela TOTALE è possibile solo previo riascio da parte dell'impresa cedente di una fideiussione bancaria.
Se da indagini approfondite si ravvisa che la ditta all'atto del rogito è patrimonialmente sana e se si dichiara il prezzo reale i rischi di revocatoria si affievoliscono notevolmente.
Se la ditta cessa e si cancella dopo il rogito in caso di vizi costruttivi ravvisati p.es. dopo un anno, la sua azione tesa al risarcimento del danno potrebbe risultare in fatto improduttiva stante una recente sentenza che statuisce che dopo la cancellazione la ditta non è piu' giuridicamente esistente e non si può aggredire chi non esiste.
Se Lei indaga in questo propit troverà conferma di persone che hanno dovuto sopportare questa ingiustizia.
Vista l'entità dell' investimento (risparmi di una vita), vista la complessità delle innumerevoli problematiche qui non affrontabili compiutamente Le consiglio di farsi assistere da esperti della materia
cordialità

 

[mikythecat]

scusi ma...
l'art 67 dice chiaramente che non sono soggette a revocatoria le prime case acquistate a giusto prezzo...quindi non capisco la sua risposta....forse lei intende che si puo' interpretare la legge in altro modo...o che il concetto di giusto prezzo e' troppo generico?

grazie dell'attenzione

 

[Ennio Alessandro Rossi]

L'articolo 67 disciplina sia gli atti soggetti a revocatoria (vedi punto 1) di cui Lei potenzialmente fà parte e quelli non soggetti a revocatoria ( di cui Lei non fà parte- vedi punto c) Gli articoli sono riadattati dal sottoscritto in modo da facilitarne la comprensione​

ART.67 LEGGE FALLIMENTARE
Sono soggetti a revocatoria fallimentare ( salvo che Lei all'atto del rogito non conoscesse lo stato d'insolvenza del debitore e questa conoscenza deve essere parte di un suo accertamento attivo) :
1-Gli acquisti immobiliari compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento effettuati ad un valore commercialmente non credibile in quanto troppo basso rispetto ai valori correnti di mercato;​

omissis
Non sono soggetti all'azione revocatoria fallimentare:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
n.d.a ; ossia secondo quanto qui sopra al punto c) gli unici acquisti non soggetti automaticamente a revocatoria sono quelli effettuati dal costruttore se effettuate al GIUSTO PREZZO (ossia al prezzo vero effettivo di mercato)​

Morale
1) Fare indagini a 360 gradi per stabilire lo stato di "bontà" della ditta ( gli elementi presuntivi di insolvenza sono vari)
2) Rogitare al giusto prezzo (prezzo reale di mercato senza sottostare agli inviti della ditta di fatturare di meno)​

 

[mikythecat]

scusi forse mi sto incartando ma non capisco perche' dice che io non faccio parte di quelle NON soggette a revocatoria quando dico che io acquisto prima casa a GIUSTO PREZZO..? per altro il mediatore e' un'agenzia ....il mio dubbio e' capire chi lo definisce il giusto prezzo a milano ci sono oscillazioni per stesso quartiere anche di 40mila euro...o basta non fare del nero? ..nel caso sara' il perito del tribunale immagino a stabilire un giusto prezzo...per altro io compro una casa d'epoca e non da un costruttore

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il "giusto prezzo" non è un valore codificato: vale il buon senso . Si consideri un' oscillazione tollerata rispetto ai valori correnti del 25% .

Comunque per avere un'idea basta prendere il listino dei valori immobiliari pubblicato dalla Camera di Commercio

 

[mikythecat]

Grazie della info.Lei e' molto gentile