Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[Jan80]

Noto con piacere che @karmacoma sia quasi rientrato nella prassi "normale" per la compravendita del suo amatissimo loft.

A mio parere, se il cambio di destinazione d'uso viene fatto rientrare nella categoria di restauro e risanamento conservativo (di norma se l'immobile si trova al di fuori del centro storico) non ci dovrebbero essere problemi a presentare a proprio nome la SCIA, ma sempre con autorizzazione scritta del proprietario. Dovrebbe quindi seguire la prassi di un eventuale affittuario (che dispone dell'immobile) che ti avevo scritto un po' di tempo fa.

Per me l'unica cosa che ti manca da verificare bene è se la banca ti concederà il mutuo come prima casa su un immobile che è un C/3 al momento dell'acquisto e che comunque verrà modificato successivamente. Sarebbe quindi opportuno aver già consegnato la SCIA (che da quello che ho capito dovrebbe riguardare il cambio d'uso più forse qualche altro lavoretto) e aver fatto trascorrere almeno 30 gg da detto deposito.

COMPLIMENTI PER LA TUA TENACIA!!!

 

[Daniele 78]

Pensi che oltre per la Banca, il parere preventivo mi darebbe effettivamente delle sicurezze maggiori?

Molto facile, anzi sicuramente la Banca vorrà avere delle certezze, quindi dei documenti ufficiali.

A quanto mi spiegava il tecnico, in realtà io questa immissione l'avrei dopo il preliminare d'acquisto

Credo dovresti leggerti bene questo articolo Preliminare e consegna delle chiavi dell’immobile all’acquirente su preliminare ed immissione di possesso. Non è così automatico.

Purtroppo quella via del far consegnare la SCIA al proprietario non è percorribile.

Il problema che è proprio questo: il documento che la Banca quasi sicuramente ti chiede per rilasciarti il mutuo sonola SCIA ed il Certificato di Agibilità a posto, a meno che tu come garanzia del mutuo non dia quel bene lì, però dovresti mettere altro in garanzia.
Ed ovviamente la Banca vuole anche che la "sua garanzia" sia anche a posto (giustamente) sia dal punto di vista urbanistico che catastale. Il primo è quello più importante, il secondo messo a posto il primo segue senza grossi problemi.

Nella mia esperienza ogni volta che ho venduto un immobile, e che il venditore acquistava con il mutuo la banca chiedeva i dati sia urbanistici che catastali dell'immobile costruito.
Ovviamente trattandosi d'immobili in corso di costruzione nel preliminare si citavano sia gli estremi di concessione edilizia (PdC, SCIA, CILA ecc.) sia gli estremi del catasto che per un immobile in corso di costruzione si fa riferimento ai terreni (se non è ancora stato realizzato l'F/3).
Contestualmente al atto veniva poi consegnato al notaio rogante copia del DOCFA approvato e l'Agibilità dell'immobile.

 

[Daniele 78]

Sarebbe quindi opportuno aver già consegnato la SCIA (che da quello che ho capito dovrebbe riguardare il cambio d'uso più forse qualche altro lavoretto) e aver fatto trascorrere almeno 30 gg da detto deposito.

E' quello che penso anch'io! nel nostro caso mi sembra che il venditore faccia troppe resistenze su questo punto; anche quando sarebbe @karmacoma ad acquistare.
Evidentemente ne ha valutato la convenienza.

 

[karmacoma]

Noto con piacere che @karmacoma sia quasi rientrato nella prassi "normale" per la compravendita del suo amatissimo loft.

Ciao Jan, grazie per essere di nuovo qua

A mio parere, se il cambio di destinazione d'uso viene fatto rientrare nella categoria di restauro e risanamento conservativo (di norma se l'immobile si trova al di fuori del centro storico) non ci dovrebbero essere problemi a presentare a proprio nome la SCIA, ma sempre con autorizzazione scritta del proprietario. Dovrebbe quindi seguire la prassi di un eventuale affittuario (che dispone dell'immobile) che ti avevo scritto un po' di tempo fa.

Si è fuori dal centro storico.
Si, l'obiettivo è quello di consegnare la SCIA ma non dovrebbe essere necessaria una locazione. Dovrebbe bastare un accordo stipulato in preliminare. Almeno a quanto dice il tecnico

Per me l'unica cosa che ti manca da verificare bene è se la banca ti concederà il mutuo come prima casa su un immobile che è un C/3 al momento dell'acquisto e che comunque verrà modificato successivamente.

Infatti è quello che devo verificare proprio questi giorni.

COMPLIMENTI PER LA TUA TENACIA!!!

Grazie. Ho voluto valutare tutte le possibilità prima di rinunciare. Spero alla fine di essere ripagato.

 

[karmacoma]

Credo dovresti leggerti bene questo articolo Preliminare e consegna delle chiavi dell’immobile all’acquirente su preliminare ed immissione di possesso. Non è così automatico.

Se ho capito bene in realtà nell'articolo che citi la clausola dell'immissione di possesso è proprio quella che mi permetterebbe di fare i lavori per irmuovere gli abusi no? E in questa fase non potrei anche presentare la SCIA?

il documento che la Banca quasi sicuramente ti chiede per rilasciarti il mutuo sonola SCIA ed il Certificato di Agibilità a posto, a meno che tu come garanzia del mutuo non dia quel bene lì, però dovresti mettere altro in garanzia.

Questo me lo deve dire la Banca. Aspetto che mi diano appuntamento

E' quello che penso anch'io! nel nostro caso mi sembra che il venditore faccia troppe resistenze su questo punto; anche quando sarebbe @karmacoma ad acquistare.
Evidentemente ne ha valutato la convenienza.

Io penso che voglia evitare di presentare la SCIA adesso in quanto nell'immobile sono ancora presenti abusi, quindi presenterebbe documentazione falsa...
Potrebbe essere?

 

[Daniele 78]

E in questa fase non potrei anche presentare la SCIA?

No, perchè devi avere la proprietà, in questo momento non hai titoli per presentare una qualunque richiesta in comune.
Comunque fossi anche inquilino dovresti avere i dati suoi come proprietario ed inserirli nella SCIA per poter presentare la pratica.
SOLO il PROPRIETARIO ha la titolarità per una qualunque edilizia, senza il suo esplicito assenso scritto nulla può essere fatto.
Qui hai il modulo editabile nazionale della SCIA (valido in tutta Italia).
Se non dovessi aprire il PDF sotto, qui è scaricabile.

 

[Daniele 78]

Io penso che voglia evitare di presentare la SCIA adesso in quanto nell'immobile sono ancora presenti abusi, quindi presenterebbe documentazione falsa...
Potrebbe essere?

No non può essere, perché presenti una SCIA in sanatoria pagando i dovuti tributi per il cambio di destinazione d'uso+spese istruttoria pratica.
Tu il falso lo dichiari quando stai facendo un qualcosa che non corrisponde alla tua richiesta.
Qui dichiarerebbe il vero in quanto dichiarerebbe che è stato fatto un abuso e lo metterà a posto a suo (o tue) spese.
Spiegagli bene sta cosa, altrimenti da qui non ne uscite più!

Tu senza il suo consenso non presenti nulla, e se non presenti nulla la Banca potrebbe pure non concederti il mutuo e siamo punto e a capo. E' una cane che si morde la coda e solo lui può dare l'input per risolverlo, tu non puoi fare praticamente nulla SE lui NON vuole.

 

[karmacoma]

Qui dichiarerebbe il vero in quanto dichiarerebbe che è stato fatto un abuso e lo metterà a posto a suo (o tue) spese.

Mmmm...non proprio. Perchè l'abuso verrebbe sistemato senza presentare niente. Nessuno sa di quel soppalco, nessuno sa che verrà rimosso. Insomma, lo vado a rimuovere io

Tu senza il suo consenso non presenti nulla, e se non presenti nulla la Banca potrebbe pure non concederti il mutuo e siamo punto e a capo. E' una cane che si morde la coda e solo lui può dare l'input per risolverlo, tu non puoi fare praticamente nulla SE lui NON vuole.

Ok. Chiaro. Grazie mille. Quindi devo esplicitamente chiedere l'autorizzazione a presentare la SCIA.

SOLO il PROPRIETARIO ha la titolarità per una qualunque edilizia, senza il suo esplicito assenso scritto nulla può essere fatto.

Il mio tecnico mi diceva di presentare questa clausola di immissione in possesso per poter apportare "migliorie", "perfezionamenti" ecc...
Questo significherebbe avere la procura del proprietario immagino.
Ma non voglio complicare le cose.

Ora si tratta di capire questo:
Il Parere preventivo svolgerebbe quella funzione in banca da permettermi di richiedere un mutuo come abitazione civile (in quanto dimostra la volonta a fare il cambio d'uso) o comunque mi servirebbe la SCIA?

 

[Daniele 78]

Mmmm...non proprio. Perchè l'abuso verrebbe sistemato senza presentare niente.

Non si può fare proprio perchè la destinazione d'uso la si varia in Comune.
Devi capire che la pratica SCIA in sanatoria non la fai SOLO per la finestra del bagno ed il soppalco ma lo fai anche (e principalmente) per la destinazione d'uso scorretta.

Questo significherebbe avere la procura del proprietario immagino.
Ma non voglio complicare le cose.

Si ma la procura è scritta con tutti i dati del proprietario: data di nascita codice fiscale residenza ecc.
Il parere preventivo in realtà non è vincolante per il Comune, solo una SCIA, CILA o PdC sono vincolanti.
Le Banche, per esperienza, sono molto diffidenti sull'edilizia, oggi come oggi, ancor di più quando si parla di abusi edilizi.

 

[Daniele 78]

Sopra ti ho girato un link con l'ultimo modello SCIA editabile (se vedi anche per la procura) c'è tutto quello che ho detto io @karmacoma