Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[Daniele 78]

Mi sto perdendo. Non capisco più quale sia il punto di questi abusi/lavori non fatti ecc...

Il punto è semplice, tu NON puoi cambiare la destinazione d'uso come capita senza comunicare nulla, anche perchè le destinazioni d'uso non ammesse potrebbero creare problemi.
Immagina se uno potesse aprire una segheria trasformando una casa di corte o una casa in centro storico...creerebbe disagi ai vicini per i rumori, creerebbe polveri, sarebbe molto fastidioso e porterebbe a contenziosi a non finire.

Ora anche un laboratorio che diventa casa potrebbe dare dei problemi (gli standard di verde e parcheggi sono diversi) gli scarichi delle acque reflue sono soggetti a diverse regolamentazione; tanto per dirne qualcuna, senza contare l'impatto acustico o l'avere locali ad un altezza regolamentare di 2,70 mt per le abitazioni.

Capisci che non è proprio la stessa cosa fare un laboratorio o una casa.

 

[karmacoma]

Parlando con il tecnico del proprietario FINALMENTE (che ovviamente si riserva di mandarmi in questi giorni tutte le documentazioni in merito) mi conferma che:

Esistono due abusi NON SANABILI:
- soppalco
- una minuscola finestra nel bagno (questa è una novità)

È DOCUMENTATO e in regola:

- impianti
- cappotto termico (mi spiegava che non c'era necessità di documentare)
- tramezzi
- pavimentazione

Quindi mi sembra di capire che per mettere tutto in regola devo:

- rimuovere il soppalco
- rimuovere finestra bagno
- costruire un cartongesso per ridurre volumi per rapporto aereo illuminante

Sono buone notizie? O non è cambiato niente rispetto al vostro punto di vista?

 

[Jan80]

ALLORA NON CI CAPIAMO! Il più grosso abuso è il passaggio da artigianale a residenziale..... se non sana questo, il resto è inutile!

 

[Daniele 78]

Parlando con il tecnico del proprietario FINALMENTE (che ovviamente si riserva di mandarmi in questi giorni tutte le documentazioni in merito) mi conferma che:

Esistono due abusi NON SANABILI:
- soppalco
- una minuscola finestra nel bagno (questa è una novità)

È DOCUMENTATO e in regola:

- impianti
- cappotto termico (mi spiegava che non c'era necessità di documentare)
- tramezzi
- pavimentazione

Quindi mi sembra di capire che per mettere tutto in regola devo:

- rimuovere il soppalco
- rimuovere finestra bagno
- costruire un cartongesso per ridurre volumi per rapporto aereo illuminante

Sono buone notizie? O non è cambiato niente rispetto al vostro punto di vista?

Se il tecnico che ha fatto il sopralluogo ha rilevato ciò allora è corretto, nulla da eccepire. Da qui non possiamo esprimerci più di tanto non conoscendo la reale situazione dell'immobile.
Rimango dubbioso sul fatto che spenderai solo 12.000€ alla fine. Ma potrei sbagliarmi, dopotutto come dicevo prima non conosco la situazione effettiva.

 

[Daniele 78]

ALLORA NON CI CAPIAMO! Il più grosso abuso è il passaggio da artigianale a residenziale..... se non sana questo, il resto è inutile!

Aspetta quello però lo sana con queste cifre:

Il tecnico mi ha prospettato questi:

1. Istruttoria pratica all’Ufficio Edilizia del Comune diritti segreteria per deposito SCIA € 250,00 - diritti segreteria per deposito Legge 10 € 100,00 - diritti segreteria per deposito abitabilità € 100,00;
2. Oneri di urbanizzazione primaria , secondaria per cambio di destinazione d’uso € 4.000,00/4.500,00;
3. Pagamento parcheggi pertinenziali (aggiunta oneri edilizi) € 700,00/1.000,00;
4. Oneri catastali di aggiornamento € 300,00 (si devono rifare anche le planimetrie del resede a comune per delimitare gli spazi esterni);
5. Oltre a questo si devono aggiungere le spese tecniche di progettazione, direzione lavori e progettazione degli impianti.

Presumo che il tecnico se ha prospettato questi costi abbia valutato il passaggio da artigianale a residenziale e che non fosse in contrasto con il Piano regolatore quindi SANABILE per cui fattibile.

 

[karmacoma]

ALLORA NON CI CAPIAMO! Il più grosso abuso è il passaggio da artigianale a residenziale..... se non sana questo, il resto è inutile!

Ma io comprerei un C3...questo è chiaro? Sarei io poi a fare il cambio destinazione.
Scusami se non sto capendo.
Credo che la situazione sia quella riportata sotto da @Daniele 78

Presumo che il tecnico se ha prospettato questi costi ha valutato il passaggio da artigianale a residenziale e che non fosse in contrasto con il Piano regolatore quindi SANABILE per cui fattibile.

 

[karmacoma]

ha valutato il passaggio da artigianale a residenziale e che non fosse in contrasto con il Piano regolatore quindi SANABILE per cui fattibile.

La sicurezza "scritta" ce la potrà dare solo la SCIA presentata da me dopo l'acquisto. Però da un primo passaggio in comune, sembrerebbe fattibile stando a quelle che sono le previsioni

 

[Daniele 78]

La sicurezza "scritta" ce la potrà dare solo la SCIA presentata da me dopo l'acquisto. Però da un primo passaggio in comune, sembrerebbe fattibile stando a quelle che sono le previsioni

Ni, la sicurezza scritta non l'hai con la SCIA in sè ma solo al termine con la Segnalazione certificata di Agibilità che dovrà rilasciare il tuo tecnico alla fine del procedimento.
Li avrai una sicurezza, non prima.

 

[karmacoma]

Buonasera @Daniele 78 e @jaan80 . Avrei piacere di aggiornarvi sulla situazione visto tutti i preziosi consigli ricevuti.

Vi ricordo la situazione: sto valutando di acquistare un immobile c3 (con all'interno un soppalco abusivo) che vorrei trasformare in abitazione civile

Da circa due settimane ho un nuovo tecnico che si sta occupando del mio caso e mi piace molto, sia per la disponibilità che per la chiarezza con la quale mi espone le cose.

Lui ha fatto un indagine per verificare la fattibilità del cambio destinazione dell'immobile e mi ha rassicurato su tutti i punti. Insomma non vede alcun impedimento a questo cambio d'uso.

Secondo lui gli step quindi potrebbero essere i seguenti:

- Chiedere un parere preventivo in comune
- presentarlo alla banca per ottenere il mutuo
- Fare un preliminare di vendita o un compromesso nel quale vincoleremmo l'acquisto al mutuo, ma soprattutto chiederemmo un "immissione in possesso" per poter provvedere a rimuovere il soppalco abusivo (lo farei rimuovere da un amico)
- andare al rogito e acquistare il c/3 in modo trasparente e regolare
- a quel punto presenterei una SCIA per arrivare ad ottenere il cambio d'uso

Vorreste essere cosi' gentili da darmi un vostro parere in merito?

Grazie

 

[Daniele 78]

@karmacoma Ciao si mi ricordo del tuo caso, ma non c'era anche una finestra nel bagno non sanabile oltre al soppalco da demolire?

La Banca da un mutuo quando hai una pratica edilizia in mano più che un parere preventivo, loro ti danno un mutuo ma come garanzia dello stesso sicuramente pretenderanno (giustamente anche) che la stessa (immagino proprio quell'immobile) sia commerciabile, quindi esente da vizi.
Avere dei vizi non sanabili non è sicuramente un buon biglietto da visita come garanzia di un mutuo.
Io andrei in Banca con almeno a posto un permesso, ed a termine dei lavori impegnandomi subito a presentare la Segnalazione certificata di Agibilità in modo da garantire la legittimità dell'intervento.

Avendo costruito abitazioni per la vendita, ogni volta che il compratore chiedeva il mutuo per l'acquisto la Banca in questione mi chiedeva PRIMA dello stesso tutti i documenti, ed ovviamente l'Agibilità alla fine.