Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[karmacoma]

Daniele, torno a ringraziarti perchè (insieme a @Jan80 ) mi state facendo capire molte cose. Non sto acquistando d'impulso, ma sto solo cercando di capire dove è l' "impiccio" per capire se sto evitando una pallottola o se sto perdendo un affare...

quell’immobile che tu vuoi comprare non ha solo un soppalco abusivo, è tutto abusivo; in quanto già al momento della sua ristrutturazione avrebbe dovuto fare il cambio di destinazione d’uso monetizzando in quanto passando da un laboratorio artigianale (il c/3) ad una abitazione (A/2 per esempio) paghi una differenza di oneri, se lo fai con un abuso questa differenza viene aumentata di una percentuale (chiedi ad un tecnico di tua fiducia del posto per aiutarti in questo).

Forse è questo che non ho capito bene. E credo sia tutto questo il problema se ancora non ho realizzato la situazione.

"già al momento della sua ristrutturazione avrebbe dovuto fare il cambio di destinazione d’uso monetizzando in quanto passando da un laboratorio artigianale"

ma a me cosa cambia? O meglio, hanno ristrutturato, ma rimane tutt'ora uno stanzone con un unico locale. Il mio tecnico non mi ha posto questo problema, infatti mi interessa molto il tuo parere

Il venditore non vuole fare il compromesso logicamente perché non vuole legarsi mani e piedi, e avendo capito che sei interessato all’acquisto ti sta mettendo pressione e tu stai cedendo (hai detto tu che sei disposto a pagargli gli abusi pur di comprarla...quindi ti stai mettendo prono di fronte a lui pur di averla, e ciò non giocherà a tuo favore per il prezzo).

L'agenzia dice che potremmo fare un compromesso. Questo mi tutelerebbe?
Andando da un notaio con un compromesso sono a questo punto sicuro di non prendere la fregatura?

Detto tutto questo informati con un tecnico del posto circa la possibilità di sanare l’abuso, nel qual caso non fosse possibile c’è solo la demolizione del appartamento ed il ripristino del laboratorio artigianale originario.

L'abuso che risulta è solo questo soppalco. O meglio, dicono che non sia abuso se acquisto un c3 e che può essere inserito nella documentazione.
Diventerebbe un abuso al momento in cui volessi fare il cambio di destinazione. Ma in quel caso lo demolirei.

@Daniele 78 ci tengo alla tua opinione quindi grazie e scusa per le molte domande

 

[karmacoma]

Poi devi vedere che quelle opere realizzate (tutto l'appartamento) sia conforme alle norme urbanistiche,

Ecco, quindi questa è la prima verifica da far fare al tecnico. Cosa gli devo dire di fare esattamente? Perchè lui non mi ha posto questo problema di fronte

 

[Daniele 78]

Ecco, quindi questa è la prima verifica da far fare al tecnico. Cosa gli devo dire di fare esattamente? Perchè lui non mi ha posto questo problema di fronte

Semplicemente se esistono delle pratiche edilizie in Comune di questo immobile, e soprattutto se è possibile sanarlo e a che costo.
Se non esistono pratiche e quello che è stato fatto va contro a ciò che dicono le norme urbanistiche del piano regolatore...non c'è possibilità di sanare, devi DEMOLIRE per forza.

La differenza tra sanatoria e condono è proprio questa: la prima è un abuso che comunque non contrasta con le norme urbanistiche, quindi è monetizzabile ,fino a 10.329€ solo di oneri esclusi tutti i lavori, vedi sentenza Consiglio di Stato.

Se invece gli abusi contrastano con le norme del piano regolatore non c'è sanatoria che tenga e devi DEMOLIRE ripristinando la situazione preesistente.

Non posso dirti da qui se dovrai demolire o potrai sanare tutto, te lo può dire il tecnico a cui ti affiderai per fare queste ricerche in Comune.

 

[Daniele 78]

L'agenzia dice che potremmo fare un compromesso. Questo mi tutelerebbe?

Solo se nel compromesso scrivi espressamente come clausola che tutti gli abusi presenti dovranno essere sistemati prima del rogito notarile.
Qui poni subito in chiaro che conosci la situazione e che non sei disposto a prenderti la legnata sul gobbo.

 

[karmacoma]

grazie mille. Mi informerò e cercherò di avere tuttta la documentazione. Vi terrò aggiornati.
Un ultima cosa:

Se non esistono pratiche e quello che è stato fatto va contro a ciò che dicono le norme urbanistiche del piano regolatore...non c'è possibilità di sanare, devi DEMOLIRE per forza.

Anche se gli interventi sono all'interno dell'immobile? A parte il soppalco io credo che sia stato rifatto soltanto il pavimento

Solo se nel compromesso scrivi espressamente come clausola che tutti gli abusi presenti dovranno essere sistemati prima del rogito notarile.

Questo lo avrei scritto ovviamente.
Il problema è che al rogito ci arrivo come C3. E ciò che non è abuso in C3 potrebbe esserlo successivamente se volessi cambiare destinazione
(spero di aver capito bene)

 

[Daniele 78]

Anche se gli interventi sono all'interno dell'immobile? A parte il soppalco io credo che sia stato rifatto soltanto il pavimento

Sì perché se la destinazione d'uso non è proprio ammessa semplicemente non può essere usato come abitazione ma come laboratorio.
Poi se tu vuoi procedere ugualmente...sai a cosa vai incontro.

Il problema è che al rogito ci arrivo come C3. E ciò che non è abuso in C3

Invece è già un abuso un C/3 usato come abitazione...sta a significare che non è stato presentato nulla in Comune ai tempi quando ci fu la trasformazione da laboratorio ad abitazione.
Il comune dandoti l'Agibilità ti controlla anche il classamento dell'immobile e non potrebbe mai darti l'agibilità di un immobile residenziale con un classamento in C/3.
Le due cose non sono compatibili.
PER CUI:
1) O è un ex laboratorio trasformato in abitazione senza alcun permesso (ed ovviamente non può avere l'agibilità come residenziale).
2) O dovrebbe essere un abitazione con un permesso di cui però si sono scordati di fare il catasto.
Ora mi stai dicendo anche che è recentemente ristrutturato (immagino pochi anni) per cui non sarebbe stato possibile chiedere una variazione di destinazione d'uso in Comune e non aggiornare il Catasto, proprio perchè il documento Agibilità anche quando già preeesistente per un edificio già esistente, debba comunque essere aggiornata alle ultime variazioni.
Credo siano questi i motivi dell'essere ostico del tuo venditore.

A mio avviso ci troviamo nella situazione 1)

SOLUZIONE:
Per capire come e se ne può uscire occorre verificare le norme urbanistiche ed eventuali carte (che francamente dubito esistano) almeno per la ristrutturazione.

 

[Daniele 78]

Alcune sentenze all'interno di questi articoli Manovrina: cambi di destinazione d’uso più facili nei centri storici
oppure: Cambio d’uso, Cassazione: è una ristrutturazione, serve il permesso di costruire

tanto per darti delle dritte.

 

[Daniele 78]

Oppure direttamente dal Consiglio di Stato : Sito Istituzionale della Giustizia amministrativa - Consiglio di Stato 19 aprile 2017 n. 1830

 

[karmacoma]

1) O è un ex laboratorio trasformato in abitazione senza alcun permesso (ed ovviamente non può avere l'agibilità come residenziale).

Si si, ci troviamo sicuramente in questa situazione. A quanto so io i lavori che sono stati fatti sono:
- pavimento
- cappotto termico
- il soppalco (abusivo)

SOLUZIONE:
Per capire come e se ne può uscire occorre verificare le norme urbanistiche ed eventuali carte (che francamente dubito esistano) almeno per la ristrutturazione.

Non so se per questo tipo di ristrutturazione fosse necessario produrre delle carte. Comunque ho richiesto che mi venga fornito lo storico.
E so cercando un bravo geometra che abbia esperienza in cambi di destinazione nella mia città

Alcune sentenze all'interno di questi articoli Manovrina: cambi di destinazione d’uso più facili nei centri storici
oppure: Cambio d’uso, Cassazione: è una ristrutturazione, serve il permesso di costruire

tanto per darti delle dritte.

ti ringrazio come al solito. Leggerò tutti questi documenti

 

[Jan80]

Credo di aver capito dopo tre settimane, il motivo per il quale non ci capiamo: confondi l'intervento abusivo con l'interento insanabile, almeno questo traspare dagli ultimi interventi.