Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[Franci63]

Come non conosciamo le intenzioni del venditore?

Intendo dire che non si sa concretamente accetterebbe la cifra che @karmacoma ha in mente,se accetterebbe una proposta condizionata al mutuo,se accetterebbe di consegnare l’immobile dopo un preliminare condizionato,quindi con esito incerto,se contemoporaneamente sta trattando con altre agenzie .
Il venditore per ora non avuto niente di concreto su cui pronunciarsi,a parte dire “vendo come c/3”.
Tutto il resto sono ipotesi e strategie senza riscontro.
Chi verrà pagato se l’affare prosegue (agente e tecnici) consiglia di proseguire ,chi la vede in modo distaccato è più scettico.Ci sarà un motivo.
Va bene incoraggiare le persone a perseguire i propri sogni,ma a volte è più utile
dire :”occhio che ti schianti”.

 

[Daniele 78]

@Franci63 un Tecnico con la T mauioscola esaminata la cosa valuta tutti i pro e contro anche perché se le cose non andassero in porto come vuole il suo cliente sa già che andrebbe incontro o al non pagamento del compenso o peggio anche ad una richiesta danni.
Nella mia esperienza ho trovato pratiche anche che dichiarava lavori non corrispondenti.
So solo che non è andata a finire benissimo ne per la proprietà ne per il tecnico!

 

[karmacoma]

Buongiorno, vedo che la cosa è proseguita un bel pò. Mi fa piacere che siate in tanti interessati al caso e ascolto molto volentieri il parere di tutti. Solo che non vorrei confondermi le idee, quindi vado a fare chiarezza:

E qui vi è l'altro problema: Se tu compri come C/3 compri un laboratorio (quindi un locale commerciale) non puoi avere le agevolazioni prima casa,

In realtà il notaio mi ha rassicurato

e dovrebbe comunque essere regolare (senza quella finestra e senza soppalco).

Infatti al momento del rogito sarà tutto regolare. Soppalco e finestra saranno rimossi

Devi decidere anche tu cosa vuoi fare.
Il problema è che il C/3 attuale non corrisponde assolutamente all'immobile che ti appresti ad acquistare.

Nel senso che al momento c'è soppalco e finestra? Quello come abbiamo detto è mia intenzione rimuoverli

non sai se ti daranno mutuo (e escludo che ti diano mutuo prima casa per un c/3)

Oggi dovrò parlare nuovamente con il direttore della banca. In realtà questo mi aveva detto che qualora si riesca a manifestare l'intenzione di portare il c3 ad abitazione il mutuo sarebbe a condizione di prima casa. Volevo capire se questa intenzione si può manifestare con una semplice relazione del mio tecnico, se bastasse il parere preventivo del comune o se fosse necessaria SCIA

-non sai se il cambio di destinazione è possibile (nonostante Il nuovo tecnico sia sicuro sicuro,comunque ti suggerisce di chiedere un parere preventivo,che non da l’idea di una gran certezza)

Il tecnico è sicuro dell'opposto. Ovvero che non è necessario aspettare i tempi per il parere preventivo. Mi dice che ritiene la sua relazione approfondita almeno quanto quella che farebbero in comune. Il parere preventivo sarei io a volerlo richiedere per scrupolo

-non sai se il proprietario ti darà il possesso anticipato,necessario a rimuovere gli abusi prima della eventuale perizia

L'agenzia sta lavorando su questo. Ma ovviamente questa è una condizione sine qua non. Se il proprietario non mi lascia la possibilità di togliere gli abusi io non compro

-mi pare che per ora non abbiate nemmeno un accordo sulla cifra di vendita

Io ne ho parlato con l'agenzia ovviamente. Non è che sto sognando

Non si se hai considerato correttamente le imposte di acquisto,che ,non potendo comprare come prima casa sono più alte,e non potrai usufruire del prezzo-valore(imposte sul valore catastale,non sul prezzo pagato) ,che vale solo per abitazioni.

E di questo se ne sta occupando il notaio

Non potrai detrarre gli interessi del mutuo,non essendo prima casa.

Come dicevo sopra, in realtà sembra di si. Il Direttore aspetta la documentazione che (come sopra) devo ancora capire quale sia

La consegna dell’immobile al preliminare è una pratica rischiosa ,in questo caso per entrambi,ed è veramente assurda per contratti soggetti a condizione sospensiva,che per loro natura non è certo diventeranno efficaci.
Un triplo salto mortale senza rete.

Perchè?

Perdona se riprendo solo ora sta cosa ma è una ca***ta pazzesca.
Lui praticamente sta usando un soppalco abusivo per attrarre clienti interessati, poi quando scoprono che devono buttarlo giù come dovrebbero reagire? per di più il tutto censito come C/3 ma usato come abitazione, ma crede siano tutti stupidi costui?
Io mi sentirei preso in giro e abbandonerei le miei intenzioni. Non solo non è un modo serio di fare quello del venditore, pare quasi un tentativo di truffare le persone.

Lui sta cercando un compratore più spericolato e con il contante probabilmente. Ma per il momento gli è andata male perchè ci sono io

E per ora il venditore ha ricevuto zero proposte scritte, un mare di ipotesi e tante chiacchiere.

È lui che mette i paletti e che non è ragionevole.
Fosse per me, avremmo già concluso e in totale regolarità

A mio parere il nodo è questo qui sopra. Può bastare un parere preventivo? Basta una SCIA già maturata? O come ti ha già scritto @Daniele 78 una SCIA chiusa con Agibilità rilasciata? Se la risposta è l'ultima purtroppo torneremo all'inizio di tutta la questione dato che solo il proprietario potrà sanare il tutto prima di venderti un A/2.

Quindi fino a che non parlerai con il responsabile della banca non credo potremo dirti di più.

Finalmente. Grazie @Jan80
È proprio questo il punto. Può bastare un parere? E inoltre, è necessario?

Spero di parlare con il direttore in mattinata. Vi terrò aggiornati

n Tecnico con la T mauioscola esaminata la cosa valuta tutti i pro e contro anche perché se le cose non andassero in porto come vuole il suo cliente

Sulla qualità e onestà del tecnico non ho alcun dubbio

 

[Daniele 78]

Sulla qualità e onestà del tecnico non ho alcun dubbio

Era riferito @Franci63 nel senso che un Tecnico non lascia mai nei casini i suoi clienti, e con il passare del tempo non vengono fuori quelle "sorprese" che rubano tempo e denaro alle persone e le fanno molto inca**are.

 

[Franci63]

Era riferito @Franci63 nel senso che un Tecnico non lascia mai nei casini i suoi clienti, e con il passare del tempo non vengono fuori quelle "sorprese" che rubano tempo e denaro alle persone e le fanno molto inca**are.

Purtroppo non tutti i tecnici sono professionali e affidabili (senza nessun riferimento al tecnico del caso in questione),come in ogni settore ci sono quelli meno preparati, o meno seri.
Ho visto parecchie pratiche superficiali e piene di errori ,ho visto planimetrie appena presentate che non comprendevano i 5 balconi di un’immobile (forse il giorno del sopralluogo pioveva e il tecnico non ha guardato fuori),c’è chi fa certificati energetici senza vedere la casa.
Poi ci sono quelli che non si limitano a errori in buona fede.
E poi un tecnico si deve limitare agli aspetti di sua competenza; se comincia a dare consigli sul tipo di rapporto contrattuale e sulle clausole da inserire ,mi pare entri in un campo non suo,non facendo correttamente gli interessi del cliente che a lui si affida.

 

[Daniele 78]

Purtroppo non tutti i tecnici sono professionali e affidabili (senza nessun riferimento al tecnico del caso in questione),come in ogni settore ci sono quelli meno preparati, o meno seri.

Vero, ma spiegando per filo e per segno anche su questo forum ai non addetti ai lavori qual'è l'iter corretto di una pratica ne conviene che prima o poi si porranno sempre più dubbi quando il tecnico la fa molto facile?
proprio in questi giorni mi sono beccato un terreno dichiarato come area urbana in catasto dove sopra c'è un fabbricato completamente abusivo, tu immagina.

E poi un tecnico si deve limitare agli aspetti di sua competenza; se comincia a dare consigli sul tipo di rapporto contrattuale e sulle clausole da inserire ,mi pare entri in un campo non suo,non facendo correttamente gli interessi del cliente che a lui si affida.

Vero, ma quel poco di clausole da inserire in un preliminare io c sono passato direttamente come esperienza più e più volte come venditore d'immobili che costruisco.
Ovviamente discuterne prima con il futuro acquirente in modo che sia tutto trasparente e che non ci siano sorprese all'atto, i famosi. I famosi "Io non sapevo che..." "a me queste cose prima non sono state dette".
Deve essere chiaro tutto fin da subito, per me vale invece "patti chiari ed amicizia lunga”.

 

[Franci63]

In realtà il notaio mi ha rassicurato

Cioè ti ha detto con certezza che puoi acquistare un c/3 come prima casa ,senza fare prima la variazione catastale?

Oggi dovrò parlare nuovamente con il direttore della banca. In realtà questo mi aveva detto che qualora si riesca a manifestare l'intenzione di portare il c3 ad abitazione il mutuo sarebbe a condizione di prima casa. Volevo capire se questa intenzione si può manifestare con una semplice relazione del mio tecnico, se bastasse il parere preventivo del comune o se fosse necessaria SCIA

Se bastasse l’intenzione sarebbe una follia.
Io dubito che sia possibile,ma quantomeno dovrebbe essere necessaria una Scia presentata.
Non posso pensare che una relazione o un parere (che potrebbero non essere seguiti da una effettiva richiesta di variazione,ancorché possibile)siano sufficienti per
concedere un mutuo prima casa.
Spero che oggi ti diano risposte chiare e definitive su questo aspetto.

L'agenzia sta lavorando su questo. Ma ovviamente questa è una condizione sine qua non. Se il proprietario non mi lascia la possibilità di togliere gli abusi io non compro

Cosa significa? O è un si, o un no.Non c'è molto da lavorare,c'è da chiedere .

Io ne ho parlato con l'agenzia ovviamente. Non è che sto sognando

Ma non serve dire all’agenzia cosa vorresti proporre come cifra:è al venditore che bisogna farlo sapere.

Come dicevo sopra, in realtà sembra di si. Il Direttore aspetta la documentazione che (come sopra) devo ancora capire quale sia

Sono solo chiacchiere,per ora.
Il direttore aspetta la documentazione per risponderti,ma per ora non ti ha risposto nemmeno quale sia la documentazione che aspetta.Aria fritta.

Finalmente. Grazie @Jan80
È proprio questo il punto. Può bastare un parere? E inoltre, è necessario?

Partiamo da una certezza:non è possibile avere mutuo prima casa per acquisto c/3.
Per andare oltre sarà necessario dimostrare (anche se sono scettica) che c'è una variazione in atto,non solo nelle intenzioni,e non solo perché il comune ha detto che è fattibile.
Scusa,sarebbe come se ,invece di portare la busta paga per valutare la tua capacità
reddituale,tu portassi la lettera di un imprenditore che forse ti assumerà.

Quindi ripeto:
Per il mutuo prima casa non si sa
Per il rogito prima casa non si sa
Per la cifra non si sa
Per la consegna al preliminare non si sa
Per l’eventuale accettazione di proposta vincolata al mutuo non si sa
Cosa si sa?
Che a te piace quell’immobile,e in più di un mese passi avanti pochini.
E ,forse, che il proprietario vuole vendere,ma non conosce le tue condizioni,se non forse a voce.Non ha ancora visto niente di scritto,cioè una proposta con assegno di caparra.
Non puoi dire che fosse per te avresti già comprato,se ancora non hai informazioni essenziali.
Ti sei concentrato sul lato tecnico,ma forse è più utile pensare a trovare un accordo ragionevole,tutto il resto viene dopo,se c'è un accordo su prezzo/modo/tempi.

 

[Franci63]

Vero, ma spiegando per filo e per segno anche su questo forum ai non addetti ai lavori qual'è l'iter corretto di una pratica ne conviene che prima o poi si porranno sempre più dubbi quando il tecnico la fa molto facile?
proprio in questi giorni mi sono beccato un terreno dichiarato come area urbana in catasto dove sopra c'è un fabbricato completamente abusivo, tu immagina.

Vero, ma quel poco di clausole da inserire in un preliminare io c sono passato direttamente come esperienza più e più volte come venditore d'immobili che costruisco.
Ovviamente discuterne prima con il futuro acquirente in modo che sia tutto trasparente e che non ci siano sorprese all'atto, i famosi. I famosi "Io non sapevo che..." "a me queste cose prima non sono state dette".
Deve essere chiaro tutto fin da subito, per me vale invece "patti chiari ed amicizia lunga”.

Per la prima parte,verissimo.
La giusta informazione è indispensabile per fare scelte corrette.
Per questo apprezzo il forum,e la professionalità che sempre traspare dalle risposte come le tue,che sono sempre utili.

Per la seconda parte del tuo post concordo solo in parte;a ognuno il suo mestiere.
Un tecnico che suggerisce (come unica possibilità per comprare) una clausola per la consegna anticipata a seguito di un contratto preliminare sospensivamente condizionato ,a maggior ragione senza avere la più pallida idea di chi sia il venditore e come stia girato,mi sembra o un incorreggibile ottimista ,o uno superficiale.

Patti chiari amicizia lunga è stato il mio mantra quando facevo l’agente immobiliare,e lo condivido in pieno.
Infatti non ho mai dovuto affrontare problemi legali con nessuno,anche se magari ho “sprecato” molto tempo per spiegare anche le virgole a chi doveva firmare qualcosa.

 

[karmacoma]

Tornando al mio caso, la persona sulla quale non meno dubbi (sia in meritò all'onesta professionale e umana che in merito alla competenza) è proprio il mio tecnico.

Se sono qua è ovviamente per sentire più opinioni e magari per avere un confronto anche con altre persone. Spesso infatti i consigli che mi sono stati dati qua sono stati posti sia all'avvocato che al geometra e ci hanno dato modo di valutare valide alternative a quelle che erano le prospettive iniziali.

Non vorrei ora aprire un dibattito in merito a questa questione sinceramente.

Ho parlato con la banca e in realtà non avrà bisogno ne della SCIA ne del paere preventivo per il mutuo. Ma gli basterà avere (cito dalla mail) "Computo metrico del geometra relativo alla scia per il cambio di destinazione urbanistica comprensivo di spese tecniche e oneri di concessione."

Questo è quello che basterà alla banca per farmi avere un mutuo come prima casa nonostante stia acquistando un c3. Perchè questa documentazione a quanto mi dice il direttore è sufficiente a garantire che c'è una intenzione a procedere con una SCIA per il cambio d'uso dopo l'acquisto

 

[karmacoma]

Un tecnico che suggerisce (come unica possibilità per comprare) una clausola per la consegna anticipata a seguito di un contratto preliminare sospensivamente condizionato ,a maggior ragione senza avere la più pallida idea di chi sia il venditore e come stia girato,mi sembra o un incorreggibile ottimista ,o uno superficiale.

Perdonami @Franci63 ma forse non ti è chiaro qualche passaggio. O forse sono io che non capisco fino in fondo quello che dici (è possibile). Però vorrei fare chiarezza

La clausola per la consegna anticipata dell'immobile è stata posta semplicemente perchè IO non voglio andare ad un rogito con delle irregolarità, quindi, per darmi la possibilità di rimuovere queste irregolarità (soppalco e finestrella nel bagno). Non per fare la SCIA o quant'altro.
Dovrebbe rimuoverle il proprietario. Siamo tutti d'accordo. ma cosi' non è perchè...perchè sono fatti suoi. A noi non è dato sapere. Fatto sta che lui vuole vendere cosi' come è al momento.