Accordo economico privato prima della vendita

[contro_idealista]

Aggiungo anche che l'ultima loro richiesta economica e' stata di poche migliaia di euro ( ben al di sotto, di quanto otterrebbero se vendessimo e dividessimo per 5), per uscire dall'asse ereditario. In pratica stiamo parlando di 8mila euro per ciascuno dei due. Qui e' come se dicessero: per noi le nostre quote valgono 8mila euro ciascuno. E se io li avessi, state sicuri che li avrei gia' dati. Anche perche', come gia' detto, loro vogliono solo incassare i soldi, e non si interessano di nessuna cifra da sborsare per il mantenimento della casa, addirittura, mi risulta che non paghino neppure le tasse che il Comune richiede su quella che per loro dovrebbe essere la seconda casa. Gli unici a pagare, IMU, ICI e quant'altro, siamo io e mio fratello.

 

[contro_idealista]

Insomma, c'e' o non c'e' un modo legale per dividere per 5, senza appelli o questioni successive? Stiamo parlando di un valore di non piu' di 70000 euro ( forse meno o molto meno, da come va il mercato delle case in quest'ultimo periodo) da cui sottrarre, spese di Agenzia e suddividere i bollettini del condono che io ho pagato dopo la morte di mio padre.

 

[Franci63]

A parte i vari discorsi sulle quote , che lasciano il tempo che trovano, esiste il vostro accordo.
Come ho scritto nel post 23 , per vendere e dividere in parti uguali potete mettere questa modalità di pagamento nel preliminare o meglio ancora nella proposta (e non accettarla se non contiene questa clausola), in modo da essere tutti vincolati, venditori e acquirenti.
Se il contratto viene firmato da tutti e 5 , l’acquirente farà i 5 assegni, e la donazione indiretta di quanto esula dalle quota di spettanza non sarà tassata, perché all’interno di atto già tassato.
Senza tante complicazioni, soprattutto se avete l’acquirente pronto.

 

[Luigi Criscuolo]

Aggiungo anche che l'ultima loro richiesta economica e' stata di poche migliaia di euro ( ben al di sotto, di quanto otterrebbero se vendessimo e dividessimo per 5), per uscire dall'asse ereditario.

scritto in questo modo sembra che chiedano 8.000 € per 1/5 di 1/2. L'asse ereditario che vi unisce tutti voi figli dello stesso padre è la sua morte.Diverso sarebbe se chiedessero la stessa cifra per uscire dalla comproprietà: cioè vendere la loro parte che è formata da eredità paterna ed eredità materna (che non entra nell'asse ereditario che interessa anche voi figli di secondo letto).

Senza tante complicazioni, soprattutto se avete l’acquirente pronto.

Perfetto; ma ci vuole l'accordo di tutti e sopratutto dei due proprietari che hanno le quote di proprietà maggiori e che sono i penalizzati. Se uno si impunta perché vuole la sua parte?

 

[contro_idealista]

scritto in questo modo sembra che chiedano 8.000 € per 1/5 di 1/2. L'asse ereditario che vi unisce tutti voi figli dello stesso padre è la sua morte.Diverso sarebbe se chiedessero la stessa cifra per uscire dalla comproprietà: cioè vendere la loro parte che è formata da eredità paterna ed eredità materna (che non entra nell'asse ereditario che interessa anche voi figli di secondo letto).

Perfetto; ma ci vuole l'accordo di tutti e sopratutto dei due proprietari che hanno le quote di proprietà maggiori e che sono i penalizzati. Se uno si impunta perché vuole la sua parte?

Si, scusa, volevo dire per uscire dalla compravendita.
L'accordo c'e', ed e' anche scritto. Con le firme delle due di proprieta' maggiore e la mia. Non ricordo, se avevano anche firmato gli altri due miei fratelli, forse no, ma la firma delle due con quote di maggior proprieta' e la mia ci sono. Puo' essere sufficiente?

 

[Franci63]

Perfetto; ma ci vuole l'accordo di tutti e sopratutto dei due proprietari che hanno le quote di proprietà maggiori e che sono i penalizzati. Se uno si impunta perché vuole la sua parte?

La domanda iniziale era più o meno: “ come far valere l’accordo, per evitare che uno dei due con quote maggiori cambi idea ?”
La mia soluzione è “inserire l’accordo nel contratto preliminare di vendita” .
In questo modo non è più solo un accordo tra coeredi, ma viene coinvolto anche l’acquirente, che si obbliga a fare 5 assegni di uguale importo.
È evidente che , come per ogni contratto , si potrebbe temere un inadempimento :
un inadempimento comporterebbe delle conseguenze economiche per chi lo causa. E anche i più avidi, una volto firmato dopo aver compreso cosa si sta firmando, non avrebbero interesse a “trasgredire”, poiché ci rimetterebbero di tasca,propria.

Non mi pare abbiate suggerito alternative migliori, in tre pagine di discussione.

 

[Luigi Criscuolo]

È evidente che , come per ogni contratto , si potrebbe temere un inadempimento :

chi sono i contraenti di parte venditrice? tutti i proprietari o ne basta uno solo, magari di sua iniziativa?
Comunque la risposta te la da anche il postante che adesso se ne esce con

L'accordo c'e', ed e' anche scritto. Con le firme delle due di proprieta' maggiore e la mia. Non ricordo, se avevano anche firmato gli altri due miei fratelli, forse no, ma la firma delle due con quote di maggior proprieta' e la mia ci sono. Puo' essere sufficiente?

 

[contro_idealista]

chi sono i contraenti di parte venditrice? tutti i proprietari o ne basta uno solo, magari di sua iniziativa?
Comunque la risposta te la da anche il postante che adesso se ne esce con

E' chiaro, secondo me, che chi potrebbe impuntarsi, sono le due con quote maggiore, e giust'appunto a mio avviso e' piu' che sufficiente se ci sono le loro firme e solo una da chi ha parte minore. Correggetemi se sbaglio.
In tutti i modi, quando ci sara' il potenziale acquirente, prima di firmare qualsiasi cosa faro' scrivere nel compromesso, che la vendita andra' in porto se e solo se verranno rispettate le quote dell'accordo, coinvolgendo, con parole che l'agenzia mi sapra' trovare, anche la parte che compra, a dividere gli assegni in 5 parti uguali , dopo aver sottratto spese notarili e di agenzia , e 4 di questi mi dovranno rimborsare 1/5 delle spese sostenute per il condono edilizio di cui ho i bollettini dei pagamenti.

 

[Luigi Criscuolo]

Correggetemi se sbaglio.

Secondo me sbagli perché se mancano tutte le firme dei proprietari quel documento non vale. Non si può sostenere che vale solo per chi l'ha firmato e quelli che non l'hanno firmato godono ugualmente dei benefici. Quella scrittura privata non è un Contratto Collettivo di Lavoro che vale Erga Omnes (cioè per tutti i lavoratori inquadrati in quel contratto). Quella lettera è un tentativo di dare più efficacia esecutiva di una disposizione testamentaria che se fosse stata redatta sarebbe stata corretta da un giudice. I motivi li ho già spiegati nel mio intervento precedente.
Vedi si vede che tu, come tuo padre, credi che quello che pensi sia giusto e lecito: le spese per la sanatoria vanno divise secondo la percentuale di proprietà della casa e non in parti uguali.
Va bene che del "senno di poi ne sono piene le fosse" tuttavia consentimi questa considerazione: tua madre, che aveva un bel gruzzoletto, avrebbe dovuto rilevare la proprietà delle figlie di primo letto di tuo padre; così facendo sarebbe diventata proprietaria di metà terreno e di metà della casa successivamente costruita. Alla sua morte voi tre figli avreste avuto 2/3 di 1/2 cioè 1/3 di casa da dividere in parti uguali cioè 1/9 a testa.
Quando poi è morto anche tuo padre, la sua proprietà consistente in (1/2 già suo + 1/3 di 1/2 ereditato dalla moglie) 2/3 di casa, sarebbe stata divisa in parti uguali tra i 5 figli. Così i figli di primo letto avrebbero avuto la proprietà indivisa di 6/45 ( equivalenti a 2/15) di casa; mentre i tre figli di secondo letto avrebbero avuto (1/9 + 2/15) 11/45.
Riprova (non mene voglia #Franci63) : 6/45+6/45+11/45+11/45+11/45 = 45/45 tutta la proprietà. Così tutti sarebbero stati felici e contenti.

 

[contro_idealista]

Secondo me sbagli perché se mancano tutte le firme dei proprietari quel documento non vale. Non si può sostenere che vale solo per chi l'ha firmato e quelli che non l'hanno firmato godono ugualmente dei benefici. Quella scrittura privata non è un Contratto Collettivo di Lavoro che vale Erga Omnes (cioè per tutti i lavoratori inquadrati in quel contratto). Quella lettera è un tentativo di dare più efficacia esecutiva di una disposizione testamentaria che se fosse stata redatta sarebbe stata corretta da un giudice. I motivi li ho già spiegati nel mio intervento precedente.
Vedi si vede che tu, come tuo padre, credi che quello che pensi sia giusto e lecito: le spese per la sanatoria vanno divise secondo la percentuale di proprietà della casa e non in parti uguali.
Va bene che del "senno di poi ne sono piene le fosse" tuttavia consentimi questa considerazione: tua madre, che aveva un bel gruzzoletto, avrebbe dovuto rilevare la proprietà delle figlie di primo letto di tuo padre; così facendo sarebbe diventata proprietaria di metà terreno e di metà della casa successivamente costruita. Alla sua morte voi tre figli avreste avuto 2/3 di 1/2 cioè 1/3 di casa da dividere in parti uguali cioè 1/9 a testa.
Quando poi è morto anche tuo padre, la sua proprietà consistente in (1/2 già suo + 1/3 di 1/2 ereditato dalla moglie) 2/3 di casa, sarebbe stata divisa in parti uguali tra i 5 figli. Così i figli di primo letto avrebbero avuto la proprietà indivisa di 6/45 ( equivalenti a 2/15) di casa; mentre i tre figli di secondo letto avrebbero avuto (1/9 + 2/15) 11/45.
Riprova (non mene voglia #Franci63) : 6/45+6/45+11/45+11/45+11/45 = 45/45 tutta la proprietà. Così tutti sarebbero stati felici e contenti.

Qualunque considerazione a posteriori puo' essere fatta ma non serve a molto. Fatto sta, per fartela breve, che una volta non c'era internet e vivendo in un paesello di provincia in puglia, nessuno veramente ti informa completamente e bene come state facendo voi, se poi, come succede in un piccolo paese, non si hanno molto scelte, tipo l'unico o i due o tre personaggi a cui uno puo' chiedere o delegare per cercare di fare qualcosa, nella maggior parte dei casi, da quel che ne so, hanno sempre approfittato dell'ignoranza dei miei genitori, facendo credere di poter fare con un documento piuttosto che un altro, in realta' prendevano solo soldi e basta. E di questo siamo pieni di ricevute. Mia madre ci ha provato molte volte a trovare una soluzione. E mio padre non ha mai voluto fare un testamento per questo. E cosi, ci troviamo in questa situazione.
Comunque mi pare di capire che se si mette come clausola di buon fine della vendita, la spartizione in parti uguali, e si fa impegnare in un modo o nell'altro anche chi compra, quando deve emettere gli assegni, non credo ci possano essere problemi. Anche non avessimo fatto la scrittura privata. Giusto?