Accordo economico privato prima della vendita

[Luigi Criscuolo]

La scrittura privata la puoi registrare. Per trascriverla occorre che le firme dei contraenti siano autenticate dal notaio.

infatti ci vuole la autenticazione del notaio e s i due fratellastri maggioritari non volessero firmare non sarebbero obbligati.

 

[contro_idealista]

La scrittura privata la puoi registrare. Per trascriverla occorre che le firme dei contraenti siano autenticate dal notaio.

Certo, se non fosse che entrare in un notaio costa. Per non parlare del fatto che i due fratellastri voglio solo incassare e non sborserebbero mai o si sposterebbero mai dalla loro citta' per fare un favore a noi. Ne ho le prove di questo, perche', due anni fa io ho intentato un mutuo da parte della mia banca per acquisire le loro quote, ma giustamente la banca chiedeva ad ognuno degli eredi una dichiarazione autenticata in cui loro dichiaravano di accettare la cifra di diecimila euro in cambio della loro quota. La cifra la accettavano, ma, non volevano spendere e non si erano mai forse neppure informati su quanto costasse una dichiarazione simile. Si poteva fare solo davanti al notaio perche' il Comune non accettava dichiarazioni in cui si discuteva di soldi. E cosi il mutuo alla fine mi e' stato negato.
E poi, perche' andare da un notaio ? Io penso che una dichiarazione siffatta anche se privatamente, ma davanti al Geometra che ci compilò il tutto, non potrebbe essere smentita e potrebbe sicuramente essere impugnata davanti ad un giudice.
A questo punto vi pongo un'altra domanda: possiamo consegnare all'atto della vendita la scrittura privata e farla valere in fase di suddivisione dei proventi evitando questioni e discussioni inutili ?

 

[Franci63]

Nel contratto preliminare di compravendita potete inserire come modalità di pagamento che la somma che l’acquirente deve al rogito per l’acquisto vada versata in 5 assegni , di eguale importo per ogni venditore.
Ancora prima di firmare qualunque cosa potete chiedere all’agente che tale modalità sia inserita nella proposta di acquisto che farà sottoscrivere, come condizione per valutare l’eventuale accettazione.
Questo potrebbe risolvere il problema “divisione in parti uguali”, e forse anche il problema fiscale.
Perché se chi ha il 7/20 incassa meno del valore della quota all’atto della vendita, in realtà attua una donazione indiretta a favore degli altri (che prendono di più di quanto spetterebbe).
Le donazioni indirette fatte all’interno di atto pubblico già di per se tassato, dovrebbero essere valide e lecite, senza altri costi.
Comunque trovo rischioso e controproducente risparmiare di notaio in questioni che sono specificatamente di sua competenza.

 

[basty]

infatti ci vuole la autenticazione del notaio e s i due fratellastri maggioritari non volessero firmare non sarebbero obbligati.

Visto che entrate nel tecnicismo, io aggiungerei che la trascrizione sarebeb necesaria per poterla opporre a terzi: ma poichè qui il patto e tra i 5 e la eventuale contestazione potrebbe sorgere da due dei 5, basta la registrazione.

Quanto agli aspetti fiscali, sarebbero facilmente risolvibili, credo: poiché non occorre dichiarare la plusvalenza in caso di vendita di beni ereditati, nessuna imposta ricadrebbe sui venditori, salvo l'aspetto della donazione indiretta già accennato da Franci63

 

[Luigi Criscuolo]

a me sembra che come spesso succede nelle famiglie italiane non sono state fatte le successioni a tempo debito. Sostengo questo perché i conti sono stati fatti male ed il Geometra che vi ha assistito non vi ha corretto. Tu hai scritto

E siccome, alla morte della prima moglie, secondo il nuovo regolamento, la proprieta' e' divisa in due parti, una parte spetta al marito e una parte spetta ai figli, questi due fratellastri avevano gia' virtualmente 1/2 proprieta', poi alla morte di mio padre, ancora 1/5 ciascuno, quindi, diventano 7/20 x 2 fratellastri e 2/20 x 3 fratelli.

Allora diciamo che il terreno fosse stato acquistato quando i due coniugi erano sposati in regime di comunione dei beni. Morendo la moglie senza aver fatto testamento in successione sarebbe andata la sua parte di proprietà indivisa del terreno: quindi al coniuge superstite, tuo padre, 1/3 di 1/2 cioè 1/6 che assieme a 1/2 già di sua proprietà avrebbe portato la sua parte di proprietà sul terreno, poi sulla casa, a 4/6; mentre ai due orfani di primo letto 1/6 ciascuno. Riprova: 4/6+1/6+1/6=6/6 cioè tutta la proprietà.
Muore il coniuge superstite (tuo padre) senza fare testamento; questo che frattempo si è risposato ed ha avuto altri 3 figli si aprono due situazioni:
- Se a sua volta lascia il coniuge superstite (tua madre) a questa va 1/3 di 4/6 cioè 4/18 di proprietà; ai 5 figli 2/3 di 4/6 da dividere in parti uguali, cioè 8/18 diviso 5 = 8/90. La nuova ripartizione della proprietà sarebbe 20/90 (=4/18 traformati) + 8/90 + 8/90 + 8/90 + (8/90 +1/6 = 23/90) +(8/90 +1/6= 23/90). Riprova 20+8+8+8+23+23=90/90 cioè l'intero.
Con la morte di tua madre la sua parte di 20/90 va divisa solo fra voi tre figli suoi, che pertanto portereste la vostra quota di proprietà a 1/3 di 20/90= 20/270 + 8/90 = 44/270 ciascuno. Riprova, trasformando tutto in 270esimi= 44/270+44/270+44/270+ 69/270+ 69/270 = 270/270 che è tutta la proprietà.
- Se invece tuo padre era vedovo per la seconda volta, non avendo fatto testamento, la sua proprietà va divisa in parti uguali tra tutti i figli quindi 1/5 di 4/6 = 4/30 quindi l'assetto proprietario diventerebbe 4/30+4/30+4/30+(4/30+1/6=9/30)+(4/30+1/6=9/30) cioè 4/30+4/30+4/30+9/30+9/30 = 30/30.
Se invece il terreno fosse stato un bene personale della prima moglie di tuo padre questa situazione raddoppierebbe il peso della la proprietà dei figli di primo letto che avrebbero ciascuno 1/3 di proprietà (contro 1/6 nel caso di comunione dei beni dei coniugi) mentre a tua padre andrebbe il restante 1/3 (e non 4/6) cioè la metà.
- nel primo caso, secondo coniuge superstite, 1/3 del marito verrebbe diviso tra 1/3 alla moglie e 2/3 ai 5 figli da dividere in parti uguali tra loro. Quindi 1/3 di 1/3 cioè 1/9 (equivalenti a 5/45) alla seconda moglie; 2/3 di 1/3 cioè 2/9 da dividere in parti uguali tra i 5 figli cioè 2/45; quindi ai figli di secondo letto 2/45+2/45+2/45 ; mentre ai due figli di primo letto (2/45+ 1/3= 17/45); quindi
= 5/45+2/45+2/45+2/45+ 17/45+17/45 = 45/45 tutta la proprietà. Morendo tua madre voi tre figli vedreste incrementata la vostra parte di proprietà di 1/3 di 5/45 cioè 5/135 quindi 5/135 + 2/45 = 11/135. Riprova esprimendo tutto in 135esimi
11/135+11/135+11/135+ 51/135+51/135 = 135/135 tutta la proprietà immobiliare.
- nel secondo caso, tuo padre vedovo per la seconda volta, 1/3 diviso 5= 1/15 a ciascuno dei figli quindi 1/15+1/15+1/15+(1/15+1/3=6/15)+(1/15+1/3=6/15)= 15/15 quindi tutta la proprietà.
Quindi nella ipotesi più sfavorevole al postante lui, e gli altri suoi due fratelli, avrebbero diritto ad 1/15 ciascuno di proprietà e quindi di ricavato; mentre ai fratellastri andrebbero 6/15 ciascuno.
Mentre nella ipotesi più favorevole al postante lui, e gli altri suoi due fratelli, avrebbero diritto a 44/270 ciascuno di proprietà e quindi di ricavato; mentre ai fratellastri andrebbero 69/270 ciascuno.
Capisco la preoccupazione del postante nel voler far valere la dichiarazione sottoscritta dal Geometra sopratutto se fosse veritiera l' ipotesi a lui, e suoi fratelli, più sfavorevole: 1/5 e più di 1/15.

 

[Luigi Criscuolo]

Visto che entrate nel tecnicismo, io aggiungerei che la trascrizione sarebeb necesaria per poterla opporre a terzi: m

il problema è che per vendere ci vuole la firma di tutti i proprietari se uno dei due fratellastri si impunta non si vende si può solo sciogliere la comunione ereditaria. Il diritto di ripensamento c'è sempre sopratutto se i conti che gli hanno presentato sono sbagliati, ed il volere del padre lede la legge.

 

[contro_idealista]

a me sembra che come spesso succede nelle famiglie italiane non sono state fatte le successioni a tempo debito. Sostengo questo perché i conti sono stati fatti male ed il Geometra che vi ha assistito non vi ha corretto. Tu hai scritto

Allora diciamo che il terreno fosse stato acquistato quando i due coniugi erano sposati in regime di comunione dei beni. Morendo la moglie senza aver fatto testamento in successione sarebbe andata la sua parte di proprietà indivisa del terreno: quindi al coniuge superstite, tuo padre, 1/3 di 1/2 cioè 1/6 che assieme a 1/2 già di sua proprietà avrebbe portato la sua parte di proprietà sul terreno, poi sulla casa, a 4/6; mentre ai due orfani di primo letto 1/6 ciascuno. Riprova: 4/6+1/6+1/6=6/6 cioè tutta la proprietà.
Muore il coniuge superstite (tuo padre) senza fare testamento; questo che frattempo si è risposato ed ha avuto altri 3 figli si aprono due situazioni:
- Se a sua volta lascia il coniuge superstite (tua madre) a questa va 1/3 di 4/6 cioè 4/18 di proprietà; ai 5 figli 2/3 di 4/6 da dividere in parti uguali, cioè 8/18 diviso 5 = 8/90. La nuova ripartizione della proprietà sarebbe 20/90 (=4/18 traformati) + 8/90 + 8/90 + 8/90 + (8/90 +1/6 = 23/90) +(8/90 +1/6= 23/90). Riprova 20+8+8+8+23+23=90/90 cioè l'intero.
Con la morte di tua madre la sua parte di 20/90 va divisa solo fra voi tre figli suoi, che pertanto portereste la vostra quota di proprietà a 1/3 di 20/90= 20/270 + 8/90 = 44/270 ciascuno. Riprova, trasformando tutto in 270esimi= 44/270+44/270+44/270+ 69/270+ 69/270 = 270/270 che è tutta la proprietà.
- Se invece tuo padre era vedovo per la seconda volta, non avendo fatto testamento, la sua proprietà va divisa in parti uguali tra tutti i figli quindi 1/5 di 4/6 = 4/30 quindi l'assetto proprietario diventerebbe 4/30+4/30+4/30+(4/30+1/6=9/30)+(4/30+1/6=9/30) cioè 4/30+4/30+4/30+9/30+9/30 = 30/30.
Se invece il terreno fosse stato un bene personale della prima moglie di tuo padre questa situazione raddoppierebbe il peso della la proprietà dei figli di primo letto che avrebbero ciascuno 1/3 di proprietà (contro 1/6 nel caso di comunione dei beni dei coniugi) mentre a tua padre andrebbe il restante 1/3 (e non 4/6) cioè la metà.
- nel primo caso, secondo coniuge superstite, 1/3 del marito verrebbe diviso tra 1/3 alla moglie e 2/3 ai 5 figli da dividere in parti uguali tra loro. Quindi 1/3 di 1/3 cioè 1/9 (equivalenti a 5/45) alla seconda moglie; 2/3 di 1/3 cioè 2/9 da dividere in parti uguali tra i 5 figli cioè 2/45; quindi ai figli di secondo letto 2/45+2/45+2/45 ; mentre ai due figli di primo letto (2/45+ 1/3= 17/45); quindi
= 5/45+2/45+2/45+2/45+ 17/45+17/45 = 45/45 tutta la proprietà. Morendo tua madre voi tre figli vedreste incrementata la vostra parte di proprietà di 1/3 di 5/45 cioè 5/135 quindi 5/135 + 2/45 = 11/135. Riprova esprimendo tutto in 135esimi
11/135+11/135+11/135+ 51/135+51/135 = 135/135 tutta la proprietà immobiliare.
- nel secondo caso, tuo padre vedovo per la seconda volta, 1/3 diviso 5= 1/15 a ciascuno dei figli quindi 1/15+1/15+1/15+(1/15+1/3=6/15)+(1/15+1/3=6/15)= 15/15 quindi tutta la proprietà.
Quindi nella ipotesi più sfavorevole al postante lui, e gli altri suoi due fratelli, avrebbero diritto ad 1/15 ciascuno di proprietà e quindi di ricavato; mentre ai fratellastri andrebbero 6/15 ciascuno.
Mentre nella ipotesi più favorevole al postante lui, e gli altri suoi due fratelli, avrebbero diritto a 44/270 ciascuno di proprietà e quindi di ricavato; mentre ai fratellastri andrebbero 69/270 ciascuno.
Capisco la preoccupazione del postante nel voler far valere la dichiarazione sottoscritta dal Geometra sopratutto se fosse veritiera l' ipotesi a lui, e suoi fratelli, più sfavorevole: 1/5 e più di 1/15.

Qui non si sta mettendo in dubbio l'inequita' o la quantita' delle quote inique, ma il fatto se una scrittura privata cosi come sopra siffatta, firmata e controfirmata anche dalle parti che possiederebbero per legge di piu', e in condizioni di mente sana, fatta davanti a dei terzi come testimoni, quale il Geometra, subito dopo la morte di nostro padre, possa prevalere per legge sopra ogni frazionamento legale ma iniquo.
Per pura informazione, le quote che io ho descritto sopra sono giuste: ripeto, secondo la nuova normativa, il terreno era stato comprato da nostro padre quando era sposato con la madre dei due fratellastri. Quando mia madre si e' sposata con mio padre, grazie alla liquidazione di mia madre, mio padre ha fatto edificare la casa, poi completata negli anni, sempre con mia madre viva e in comunione dei beni, mia madre mori' nel 1998, non ci fu nessuna successione all'epoca, e poi morto mio padre nel 2012, si e' aperta la successione. Abbiamo addirittura corretto alla sua morte una successione fatta in precedenza quando mia madre era ancora viva in cui era stato fatto risultare ( erroneamente) non so come , unico proprietario mio padre, e poi abbiamo fatto e pagato una seconda successione, in cui le quote risultano essere 7/20+7/20+2/20+2/20+2/20. Giuste o sbagliate che siano, una scrittura privata indica che alla vendita dovranno essere 1/5 x 5, tutti uguali, da non scontentare nessuno.
A parte che non mi sembra neanche tanto giusto che loro si fossero presi la maggior parte della proprieta', quando dopo aver sposato mia madre, loro due abbandonarono la nostra famiglia, tanto che per tanti anni quasi 15 noi non sapevamo neanche dove fossero andate a finire. Insomma, se ne sono proprio fregate di questo padre, e una di loro in particolare, non si e' mai fatta viva neanche dopo aver scoperto dove abitavano ma solo al suo funerale.

 

[basty]

il problema è che per vendere ci vuole la firma di tutti i proprietari

Corretto
Ma se vendono...., esiste la sottoscrizione dell'accordo. Vale? Io dico di si.

 

[Luigi Criscuolo]

il terreno era stato comprato da nostro padre quando era sposato con la madre dei due fratellastri.

lo so che può sembrare ingiusto ma quando ci si sposa, indipendentemente dalla comunione e separazione dei beni (che valgono solo in caso di separazione tra vivi), i beni acquistati durante il matrimonio fanno parte del patrimonio comune. Se i soldi per comprare il terreno ce li mise solo tuo padre, nell'atto di acquisto doveva far intervenire anche la moglie che dichiarava di accondiscendere a far intestare la proprietà immobiliare solo al marito. Senza questa scrittura, registrata da un Notaio e non da un Geometra, il coniuge diventa comproprietario del bene e se muore ha una parte di quel bene da lasciare in eredità.

Quando mia madre si e' sposata con mio padre, grazie alla liquidazione di mia madre, mio padre ha fatto edificare la casa,

tua madre ha prestato dei soldi per costruire una casa su un terreno dove tuo padre non era proprietario al 100% del terreno; doveva, a scopo cautelativo, tenere delle ricevute del passaggio di denaro tra lei ed il marito in modo da poter avanzare qualche pretesa sulla parte di proprietà del marito stesso.

mia madre mori' nel 1998, non ci fu nessuna successione all'epoca, e poi morto mio padre nel 2012, si e' aperta la successione.

quindi se non è stata fatta la successione alla morte di tua madre penso che non si sia fatta nemmeno alla morte della prima moglie di tuo padre (come avevo scritto nel mio intervento precedente).

poi morto mio padre nel 2012, si e' aperta la successione. Abbiamo addirittura corretto alla sua morte una successione fatta in precedenza quando mia madre era ancora viva in cui era stato fatto risultare ( erroneamente) non so come , unico proprietario mio padre, e poi abbiamo fatto e pagato una seconda successione, in cui le quote risultano essere 7/20+7/20+2/20+2/20+2/20.

Che successione era? Quella della precedente moglie? Chi ha deciso le quote? Speriamo non il Geometra che ha redatto lo scritto. Il c.c. dice le quote che ho riportato io.

A parte che non mi sembra neanche tanto giusto che loro si fossero presi la maggior parte della proprieta', quando dopo aver sposato mia madre, loro due abbandonarono la nostra famiglia,

questo è un fatto abbastanza comune ma non incide sui diritti successori. L'affetto e la cura dedicata ai propri genitori, purtroppo, non viene mai riconosciuta. Sai in questo forum ci sono discussioni dove, in modo particolare la figlia femmina ha rinunciato alla propria vita (magari anche al lavoro) per stare accanto ai genitori, e quando questi sono morti, gli uccelli scappati dal nido sono tornati hanno preteso la loro parte e la sorella, senza arte ne parte si è trovata con il sedere per terra.

 

[Luigi Criscuolo]

esiste la sottoscrizione dell'accordo. Vale? Io dico di si.

io dico di no, se l'eredità è stata accettata. La scrittura privata che va ad intaccare la proprietà può essere impugnata dai figli dei sottoscrittori proprio perché la rinuncia è una donazione.