Consiglio su vendita immobile

vittorievic ha scritto:

sai a volte i CTU giungono a conclusioni secondo le "istruzioni" del Giudice.
Tu puoi dimostrare, fornendo delle prove, che fino a quando c'era il foro le acque venivano smaltite? Perché la servitù è una questione di diritto non è ua questione di tecnica. Se assolveva al suo compito il foro, secondo me, deve essere riaperto.

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Si è stato dimostrato ampliamente anche con dei calcoli del CTP che quel foro era idoneo allo smaltimento delle acque piovane che non erano assorbite dal terreno, ma il giudice ha solo letto la.CTU che comunque diceva che quel foro faceva scolare l'acqua. Il problema è stato che non è stato riconosciuto come opera dal CTU ma solo di un foro.

Giglio2000 ha scritto:

Ciao Vittorio,
Il muro divide entrambe le proprietà quindi al 50% è dato pacifico che il foro è stato fatto dall'originario costruttore quando ha costruito queste villette. Il foro non l'ho fatto io lo ha fatto chi ha costruito le due villette e poi le ha vendute....così il nuovo proprietario ha pensato bene di chiuderlo perché non lo voleva.

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Il rogito di compravendita dice qualcosa della servitù generata da quel foro? Perchè generalmente le acque piovane devono scolare sul proprio terreno e non farle cadere nel fondo del vicino.

Bunny ha scritto:

Il rogito di compravendita dice qualcosa della servitù generata da quel foro?

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non è necessario perché usualmente il notaio nel rogito scrive più o meno questa frase: "la unità immobiliare viene venduta nello stato in cui si trova, comprese le servitù attive o passive a carico dell'unità medesima. ..."
Il ruscellamento delle acque superficiali non può essere impedito o modificato senza un reciproco accordo dei proprietari dei due fondi interessati.
In questo caso, sembra, che il foro lo abbia fatto il costruttore di entrambi i fondi.

Giglio2000 ha scritto:

Il problema è stato che non è stato riconosciuto come opera dal CTU ma solo di un foro.

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non si finisce mai di imparare. Sarebbe interessante vedere di cosa stiamo discutendo.

vittorievic ha scritto:

non si finisce mai di imparare. Sarebbe interessante vedere di cosa stiamo didiscutendo.

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Ciao Vittorio, appena posso metto una foto del foro così per rendersi conto.
Ma che mi dici del quesito iniziale? Grazie mille

Giglio2000 ha scritto:

Ma che mi dici del quesito iniziale?

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che essendo la servitù un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente nel peso o limitazione imposto a un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a un'altra persona regolata dall' art. 1027 del codice civile italiano, se dovessi vincere in Appello ed eventualmente in Cassazione della funzione del buco ne usufruirà il nuovo proprietario. Se perdi il buco rimarrà tappato.
Ritornando alla CTU forse il Consulente del Giudice non ha ravvisato nel buco tutte le caratteristiche tecniche idonee a farlo considerare uno scarico?

vittorievic ha scritto:

che essendo la servitù un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente nel peso o limitazione imposto a un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a un'altra persona regolata dall' art. 1027 del codice civile italiano, se dovessi vincere in Appello ed eventualmente in Cassazione della funzione del buco ne usufruirà il nuovo proprietario. Se perdi il buco rimarrà tappato.

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Perfetto, ma se io vendo, la causa segue me quindi il nuovo proprietario non entra in causa perchè quella è a nome mio e la porto avanti io giusto?
Un altra domanda, sulla mia casa non risulta nessuna trascrizione, quindi la mia casa è libera da liti? (te lo chiedo perchè è una frase che ho letto nel compromesso) Grazie mille

vittorievic ha scritto:

Ritornando alla CTU forse il Consulente del Giudice non ha ravvisato nel buco tutte le caratteristiche tecniche idonee a farlo considerare uno scarico?

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Questa la considerazione del CTU:

In considerazione del fatto che i terreni sui due lati del muro di separazione sono sostanzialmente alla stessa
quota, ovvero complanari, è ragionevole supporre che, anche se non si tratta di una opera o sistema di
smaltimento, tale espediente sia stato previsto cautelativamente per agevolare il passaggio delle acque piovane
in solamente in situazioni di precipitazioni piovose molto abbondanti, visto che il principale metodo di
smaltimento delle acque piovane risulta quello per infiltrazione nel terreno.
Nella documentazione catastale
reperita e negli elaborati afferenti ai titoli edilizi acquisiti nel corso delle operazioni peritali non sono presenti
elementi che dimostrano la presenza delle aperture rilevate sui muri di contenimento né tantomeno la loro
funzione quale espediente per lo smaltimento delle acque piovane.

Giglio valuta una cosa che forse non hai messo in cantiere ossia: se vinci la causa e il tuo avvocato non ha chiesto esplicitamente che vuoi recuperare le spese di primo grado e quelle del secondo, il risultato sarà che il foro venga liberato ma avrai speso un sacco di soldi, oppure anche se havete chiesto il ristore delle spese è capace che il giudice dica ( le spese sono compensate tra le parti ) pertanto alla fine chi vince è sempre è solo l'avvocato. Il cosiglio? ritirati dalla causa vendi e con il soldi risparmiati fatti qualche giorno di vacanza e dimentica la faccenda

Giglio2000 ha scritto:

è ragionevole supporre che, anche se non si tratta di una opera o sistema di
smaltimento, tale espediente sia stato previsto cautelativamente per agevolare il passaggio delle acque piovane
in solamente in situazioni di precipitazioni piovose molto abbondanti, visto che il principale metodo di
smaltimento delle acque piovane risulta quello per infiltrazione nel terreno.

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la capacità di infiltrazione della pioggia nel terreno è adeguata alle caratteristiche igroscopiche del terreno stesso. Se la quantità di pioggia nell'unità di tempo è poca senz'altro una percentuale vicino al 100% si infiltra nel terreno. Ma se la quantità di pioggia nell'unità di tempo è elevata (senza ricorrere al termine oggi in voga di bomba d'acqua) solo piccole quantità percentuali si riescono ad infiltrare nel terreno, la maggior parte dell'acqua vaga in superficie seguendo la accidentalità del terreno naturale e si raccoglie nelle piccole depressioni formando le pozzanghere.
A Roma, se non mi sbaglio, c'è un detto che dice più o meno così "quanno a Roma ce piove ce fanno li goccioloni" a significare che quando piove, piove intensamente, non fa la pioggerellina pomeridiana inglese che viene completamente assorbita dal prato.
Quindi l'opera di smaltimento, la cui presenza è stata ammessa dal CTU, è una soluzione per risolvere un problema ricorrente tutte le volte che piove, non un espediente, per risolvere situazioni occasionali.
Il foro fa defluire verso chi si trova , anche di poco, a quota più bassa altrimenti non avrebbe senso aver fatto questa apertura. Chiaramente chi riceve non è contento per l'ulteriore apporto di acqua che transita sul suo terreno. Probabilmente è una soluzione economica fatta dal costruttore lasciando la bega da risolvere tra gli acquirenti frontisti.
Comunque il principio è che non si può ostacolare o modificare il libero deflusso delle acque superficiali.

Giglio2000 ha scritto:

Nella documentazione catastale
reperita e negli elaborati afferenti ai titoli edilizi acquisiti nel corso delle operazioni peritali non sono presenti
elementi che dimostrano la presenza delle aperture rilevate sui muri di contenimento né tantomeno la loro
funzione quale espediente per lo smaltimento delle acque piovane.

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Attenzione se questo è un terreno di contenimento, non è un muro che si limita a dividere due proprietà. Se è di contenimento significa che c'è un terreno di monte ed un terreno di valle: quindi il CTU si è contraddetto quando ha scritto che i terreni sono alla stessa quota. Bisognava esigere una mappa quotata del terreno per una fascia di 2,00/2,50 m da entrambe le parti del muro, nei dintorni del foro.
Il catasto non è probante la presenza di servitù, ci devono essere atti di trasferimento tipo rogiti, Se non ci sono trascrizioni sui rogiti si passa a delle testimonianze(per esempio del Costruttore, di vicini, di parenti in visita occasionale ecc..ec..)
Comunque, ripeto, se puoi dimostrare che il foro di scarico è stato fatto dal costruttore, e che assolveva alla sua funzione di smaltimento delle acque che ruscellavano sul tuo terreno puoi avere qualche speranza.