civico75

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve a tutti, premetto che da proprietario sono anni che affitto un appartamento e fortunatamente non ho mai avto problemi , purtroppo ultimamente il mio conduttore ha iniziato e ritardare i pagamenti, l'atteggiamento nei miei confronti e' cambiato e su miei solleciti non risponde e se insisto mi viene ventilata un accusa di stalking. Al momento sono indietro di un paio di mesi ed avendo lasciato le utenze intestate a me anche con alcune fatture . Se ho ben capito l'iter per avviare uno sfratto in primis sarebbe quello di mandare un diffida , dopo di che in caso iniziare con la procedura di sfratto. Avrei alcune domande da porre :
-Posso chiudere i contratti delle utenze che sono intestate a me avvisando il conduttore?
- Non avendo una residenza certa del conduttore e se per caso eventuali raccomandate sia da parte mia che di un legale non vengono in qualche modo recapitate e/o ricevute in questo caso l'iter per una diffida ed in caso sfratto puo' procedere lo stesso ?
- I canoni non riscossi potro' non dichiararli nella dichiarazione dei redditi o dovro comunque pagarne le tasse ?
Non essendo avvezzo a questo tipo di problemi mi sento frustrato perche' da quello che leggo di continuo nei vari siti nonostante il contratto sia regolarmente registrato non percepisco una tutela da parte dello stato.
Ringrazio in anticipo chiunque possa darmi risposte e/o consigli ....buona giornata
 

civico75

Membro Attivo
Proprietario Casa
Spedisci subito a quell'indirizzo una diffida con raccomandata ar, intimando all'inquilino il pagamento di quanto dovuto entro un data precisa (ad esempio il 20/03/2025). Precisando che in mancanza procederai legalmente con lo sfratto per morosità.
La raccomandata si ritiene ricevuta quando il postino, non trovando il destinatario in casa, lascia l'avviso di giacenza nella sua cassetta delle lettere.
Tu lo puoi monitorare dal sito delle Poste:
(Cerca spedizioni)

Se vedi che la raccomandata ar non viene ritirata contatta un avvocato e inizia la pratica di sfratto per morosità.
Scaduto il termine di giacenza presso l'ufficio postale (30 giorni) la raccomandata ar non ritirata dal destinatario ritornerà a te. Conserva la busta integra, senza aprirla.
Buongiorno, vorrei riprendere la discussione precedente per dare un aggiornamento e chiedere un consiglio, sono mesi che il conduttore, non risponde ai miei messaggi e mi paga sempre con un mese e piu' di ritardo e solo dopo aver insistito affinche pagasse. Questa situazione oltre a frustarmi mi porta all'esasperazione. Preferirei a questo punto che mi venga lasciato l'immobile. Vorrei chiedere se di fronte ad una situazione del genere possa in qualche modo far rispettare le scadenze come da contratto ed in caso questo non avvenisse possa in qualche modo ovviamente con un assitenza legale procedere con uno sfratto, o se fino a quando i pagamenti seppur in ritardo vengono effettuati non possa procedere in nessun modo. Fino ad ora non ho mandato nessuna diffida se non svariate mail insistendo e chiedendo affinche vengano effettuati i pagamenti secondo scadenze ed in caso di un ritardo anche se non giustificato che venga almeno avvisato, ma oltre a non avere un riscontro, tutti i mesi ho la stessa situazione . Grazie in anticipo per eventuali consigli su come poter procedere. Saluti
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
fino a quando i pagamenti seppur in ritardo vengono effettuati non possa procedere in nessun modo
L'art. 5 della legge n. 392/1978 recita:
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
E l'art. 55 della stessa legge recita:
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.


Ma non avevi scritto che "Settimana prossima mi attivo con il legale"?
 

civico75

Membro Attivo
Proprietario Casa
L'art. 5 della legge n. 392/1978 recita:
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
E l'art. 55 della stessa legge recita:
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.


Ma non avevi scritto che "Settimana prossima mi attivo con il legale"?
Grazie, si era mia intenzione attivarmi con il legale, ma nel momento in cui ho sollecitato il pagamento tramite mail il pagamento e' stato fatto lo stesso giorno. Dato che sono mesi che si ripete la stessa situazione, mi chiedevo se c'era un modo per far rispettare le scadenze evitando che io tutte le volte debba andare a sollecitare, l'articolo sopra citato fa rifermiento in caso in cui i canoni non vengono corrisposti, ma in questo caso che il pagamento poi viene fatto sempre in ritardo e dietro a svariate richieste di sollecito cosa potrei fare? Il conduttore che io sappia non ha nessun problema economico,ma non so neanche il perche' di questo comportamento. In tutta sincerita' se tutti i mesi devo avere questa situazione vorrei porre fine alla locazione , ma come?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
mi paga sempre con un mese e piu' di ritardo e solo dopo aver insistito affinche pagasse
Quindi non si tratta di morosità persistente, ma di ritardi nei pagamenti.

Non hai specificato di quale tipologia contrattuale stiamo parlando (contratto concordato 3 + 2 o libero 4 + 4) né quando fu stipulato.
Scrivi che
sono anni che affitto un appartamento
sempre con l'attuale conduttore ritardatario?

Lo chiedo perché se non manca molto alla scadenza del secondo periodo contrattuale (quando potrai disdire il contratto senza necessità di motivazioni) ti conviene sopportare ancora un po' e poi non rinnovargli il contratto.

Capisco comunque il tuo legittimo risentimento e frustrazione.
 

civico75

Membro Attivo
Proprietario Casa
Quindi non si tratta di morosità persistente, ma di ritardi nei pagamenti.

Non hai specificato di quale tipologia contrattuale stiamo parlando (contratto concordato 3 + 2 o libero 4 + 4) né quando fu stipulato.
Scrivi che

sempre con l'attuale conduttore ritardatario?

Lo chiedo perché se non manca molto alla scadenza del secondo periodo contrattuale (quando potrai disdire il contratto senza necessità di motivazioni) ti conviene sopportare ancora un po' e poi non rinnovargli il contratto.

Capisco comunque il tuo legittimo risentimento e frustrazione.
Dunque specifico, sono anni che affitto , ma non con lo stesso proprietario, volevo far capire che ho sempre avuto uno perfetto rapporto con tutti e fortunatamente non ho mai avuto problemi con nessuno. Purtroppo questa e' la prima volta in cui sto avendo problemi, il contratto e un contratto libero 4+4 regolarmente registrato e la scadeza e' ancora lunga , mancano circa 4 anni ... se devo andare avanti in questa situazione penso sia comprensibile la mia preoccupazione, anche se da quello che sento ci sono casi molto piu gravi del mio, mi chiedevo se c'era un modo per ovviare, so che per mandare una diffida devono passare almeno 2 mesi di mancato pagamento, ma se poi al secondo mese mi viene pagato su insitenza 1 mese la mia diffida diventa inutile ....
 

civico75

Membro Attivo
Proprietario Casa
Dunque specifico, sono anni che affitto , ma non con lo stesso proprietario, volevo far capire che ho sempre avuto uno perfetto rapporto con tutti e fortunatamente non ho mai avuto problemi con nessuno. Purtroppo questa e' la prima volta in cui sto avendo problemi, il contratto e un contratto libero 4+4 regolarmente registrato e la scadeza e' ancora lunga , mancano circa 4 anni ... se devo andare avanti in questa situazione penso sia comprensibile la mia preoccupazione, anche se da quello che sento ci sono casi molto piu gravi del mio, mi chiedevo se c'era un modo per ovviare, so che per mandare una diffida devono passare almeno 2 mesi di mancato pagamento, ma se poi al secondo mese mi viene pagato su insitenza 1 mese la mia diffida diventa inutile ....
quando avevo postato il primo messaggio era un mancato pagamento, ma poi ho constatato che fino ad ora il pagamento arriva ma sempre con ritardo e su mia insitenza e non riesco a trovare ne una spegazione ne un accordo ...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
e un contratto libero 4+4 regolarmente registrato e la scadeza e' ancora lunga , mancano circa 4 anni

Controlla se nel contratto c'è questo articolo (è quello del modello ministeriale per i contratti concordati, che si scrive anche in quelli liberi 4 + 4):

Pagamento
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o
ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento,
per qualsiasi causa
, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo
pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto
previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


Se nel vostro contratto sta scritto così e il suo prossimo pagamento non sarà puntuale, puoi mandargli una raccomandata ar invitandolo e diffidandolo ad osservare quell'articolo.
Rischi però che sia inutile o controproducente: il conduttore, sapendo che non puoi mandarlo via se sana in breve tempo la morosità, potrebbe perseverare nei ritardi o causarti altri problemi.
 

civico75

Membro Attivo
Proprietario Casa
Controlla se nel contratto c'è questo articolo (è quello del modello ministeriale per i contratti concordati, che si scrive anche in quelli liberi 4 + 4):

Pagamento
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o
ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento,
per qualsiasi causa
, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo
pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto
previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


Se nel vostro contratto sta scritto così e il suo prossimo pagamento non sarà puntuale, puoi mandargli una raccomandata ar invitandolo e diffidandolo ad osservare quell'articolo.
Rischi però che sia inutile o controproducente: il conduttore, sapendo che non puoi mandarlo via se sana in breve tempo la morosità, potrebbe perseverare nei ritardi o causarti altri problemi.
rileggendo il contratto in effetti c'e' una clausola simile, ma ho capito che nel mio caso specifico poco posso fare anzi potrei peggiorare la situazione, a questo punto capisco che per poter procedere con uno sfratto devono mancare pagamenti mensilita' . Assurdo ma e' cosi ...grazie cmq della cortese collaborazione
 

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