Step per avviare uno sfratto

[civico75]

Salve a tutti, premetto che da proprietario sono anni che affitto un appartamento e fortunatamente non ho mai avto problemi , purtroppo ultimamente il mio conduttore ha iniziato e ritardare i pagamenti, l'atteggiamento nei miei confronti e' cambiato e su miei solleciti non risponde e se insisto mi viene ventilata un accusa di stalking. Al momento sono indietro di un paio di mesi ed avendo lasciato le utenze intestate a me anche con alcune fatture . Se ho ben capito l'iter per avviare uno sfratto in primis sarebbe quello di mandare un diffida , dopo di che in caso iniziare con la procedura di sfratto. Avrei alcune domande da porre :
-Posso chiudere i contratti delle utenze che sono intestate a me avvisando il conduttore?
- Non avendo una residenza certa del conduttore e se per caso eventuali raccomandate sia da parte mia che di un legale non vengono in qualche modo recapitate e/o ricevute in questo caso l'iter per una diffida ed in caso sfratto puo' procedere lo stesso ?
- I canoni non riscossi potro' non dichiararli nella dichiarazione dei redditi o dovro comunque pagarne le tasse ?
Non essendo avvezzo a questo tipo di problemi mi sento frustrato perche' da quello che leggo di continuo nei vari siti nonostante il contratto sia regolarmente registrato non percepisco una tutela da parte dello stato.
Ringrazio in anticipo chiunque possa darmi risposte e/o consigli ....buona giornata

 

[Nemesis]

Posso chiudere i contratti delle utenze che sono intestate a me avvisando il conduttore?

No. Rischieresti una querela.

Non avendo una residenza certa del conduttore...

Il contratto di locazione non contiene l'elezione di domicilio da parte del conduttore nell'immobile locato?

I canoni non riscossi potro' non dichiararli...

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.

 

[civico75]

Grazie per le risposte, al momento del contratto mi era stata data una C.I con una residenza presumo di quando questa persona viveva con i genitori in una altra citta', ma essendo ora passati un po di anni non sono sicuro che questa residenza sia ancora valida, e non so se per caso la residenza e' stata spostata, avendo inviato gia delle comunicazioni ordinarie all'indirizzo della locazione in affitto queste non vengono ritirate, al momento di certo ho una mail, ( non pec e non so se per caso ne ha una ) un nr di cell e l'indirizzo di dove lavora, per cui mi chiedo dove un avvocato potrebbe inviare una regolare diffida e se questa non dovesse essere ritirata o ricevuta che succede

 

[civico75]

Per quanto riguarda i redditi, per cui fino a quando non avro' una procedura di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento dovro' continuare a dichiare i canoni percepiti, ma poi una volta che avro' la procedura di sfartto potro chiederne la restituzione o questa tasse pagate saranno andate perse?

 

[uva]

non sono sicuro che questa residenza sia ancora valida,

Nel vostro contratto di locazione dovrebbe esserci una clausola tipo questa:

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li
occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile
locato.

Se c'è quella clausola, l'intimazione di sfratto per morosità notificata all'indirizzo dell'immobile dato in locazione è valida ed efficace, anche se l'inquilino non la ritira.
Se non la ritira, per te è un vantaggio.
Perché l'inquilino, non essendone a conoscenza, non si presenterà in tribunale. Il giudice convaliderà lo sfratto alla prima udienza, senza concedergli il termine di grazia.

Se deciderai di iniziare la procedura di sfratto per morosità (cosa che ti consiglio di fare subito) il tuo avvocato saprà come procedere.

 

[uva]

Per quanto riguarda i redditi

Per non dichiarare i canoni non riscossi e non assoggettarli a tassazione è sufficiente l'intimazione di sfratto (senza dover aspettare la convalida) o la notifica del decreto ingiuntivo.

potro chiederne la restituzione o questa tasse pagate saranno andate perse?

Non andranno perse.
Se successivamente verrà convalidato lo sfratto, avrai diritto ad un credito d'imposta per quanto pagato sui canoni non percepiti.

 

[civico75]

Nel vostro contratto di locazione dovrebbe esserci una clausola tipo questa:

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li
occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile
locato.

Se c'è quella clausola, l'intimazione di sfratto per morosità notificata all'indirizzo dell'immobile dato in locazione è valida ed efficace, anche se l'inquilino non la ritira.
Se non la ritira, per te è un vantaggio.
Perché l'inquilino, non essendone a conoscenza, non si presenterà in tribunale. Il giudice convaliderà lo sfratto alla prima udienza, senza concedergli il termine di grazia.

Se deciderai di iniziare la procedura di sfratto per morosità (cosa che ti consiglio di fare subito) il tuo avvocato saprà come procedere.

il contratto recita:
- ELEZIONE DI DOMICILIO: il Conduttore per qualunque contestazione, comunicazione e notifica giudiziale, elegge domicilio in via.......( sarebbe l'inidirzzo della locazione in affitto , dove normalmente la corrispondenza non vien ritirata.
Poi non so se e' importante su contratto e' specificato che il foro competente e' la citta dove risiedo io .....

 

[Nemesis]

il contratto recita:
- ELEZIONE DI DOMICILIO: il Conduttore per qualunque contestazione, comunicazione e notifica giudiziale, elegge domicilio in via.......( sarebbe l'inidirzzo della locazione in affitto

Potrai pertanto validamente notificare tutte le comunicazioni, sfratto compreso, presso tale domicilio.

il foro competente e'

Inderogabilmente, il giudice (tribunale) del luogo dove è posto l'immobile.

 

[uva]

il Conduttore per qualunque contestazione, comunicazione e notifica giudiziale, elegge domicilio in via.......( sarebbe l'inidirzzo della locazione in affitto

Spedisci subito a quell'indirizzo una diffida con raccomandata ar, intimando all'inquilino il pagamento di quanto dovuto entro un data precisa (ad esempio il 20/03/2025). Precisando che in mancanza procederai legalmente con lo sfratto per morosità.
La raccomandata si ritiene ricevuta quando il postino, non trovando il destinatario in casa, lascia l'avviso di giacenza nella sua cassetta delle lettere.
Tu lo puoi monitorare dal sito delle Poste:

Poste Italiane - Servizi postali, finanziari e assicurativi

Poste Italiane vi presenta l´offerta di prodotti e servizi postali, finanziari e assicurativi, disponibili online e negli uffici postali presenti in tutta Italia.

www.poste.it

(Cerca spedizioni)

Se vedi che la raccomandata ar non viene ritirata contatta un avvocato e inizia la pratica di sfratto per morosità.
Scaduto il termine di giacenza presso l'ufficio postale (30 giorni) la raccomandata ar non ritirata dal destinatario ritornerà a te. Conserva la busta integra, senza aprirla.

 

[civico75]

Ti ringrazio... Settimana prossima mi attivo con il legale ...grazie ancora e buon weekend