Cedolare secca

[claudio edmondo]

Buongiorno,

Chiedo a chi mi può aiutare su su come funziona la cedolare secca.

Ho fatto un contratto di 4 anni con un nuovo inquilino due anni fa e precisamente il 12 agosto 2022 con cedolare secca , dopo aver consultato il mio commercialista mi diceva che non era più conveniente avere la cedolare secca ma un contratto normale.
Ora la mie domande sono le seguente:

1. Posso mandare all'inquilino nei successivi giorni un nuovo contratto con l'aumento del canone?

2. Se sì, L'aumento deve essere giustificato al costo dell'inflazione e in quale percentuale ? o a mia discrezione? Esempio affitto Euro 2.300 quanto dovrebbe essere l'aumento?

3. Che vari passaggi devo fare a norma di legge?

Vi ringrazio per la vostra risposta.

Cordialità
Zardo Edmondo Claudio

 

[uva]

1) Per applicare l'aggiornamento Istat del canone puoi revocare la cedolare secca e passare a regime di tassazione IRPEF ordinario all'inizio di ogni annualità.
Non occorre chiudere il contratto attuale e farne uno nuovo.

2) E' possibile applicare l'aggiornamento Istat del canone soltanto se nel contratto attuale è presente l'apposita clausola, e soltanto nelle annualità in regime IRPEF ordinario.
Se si tratta di un contratto libero 4 + 4 puoi applicare il 100% dell'aumento; se invece è un concordato si applica il 75%.
Qui trovi la variazione dell'indice foi Istat:

Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie – Istat

I prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati

www.istat.it

3) Devi comunicare preventivamente all'inquilino la tua intenzione di applicare l'aggiornamento Istat del canone, inviandogli raccomandata / pec prima dell'inizio dell'annualità.

Ho fatto un contratto di 4 anni

Che tipologia di contratto è?

 

[claudio edmondo]

Il mio contratto e particolare perché fatto con un cittadino civile Americano che lavora nella base Militare Americana di Vicenza, che solitamente non resta qui in Italia più di 4 anni o forse meno anche per improvvisi trasferimenti immediati, stesso vale anche per militari che a causa di spostamenti immediati di truppa non restano non più di 3 o 4 anni.
Ma penso che valga la regola 4+4 come per contratti Italiano ma non è menzionato nel contratto.

Cosa significa passare a regime ordinario IRPEF all'inizio di ogni annualità?
Il mio contratto é stato fatto il 12 agosto 2022 cosa dovrei fare?

Come dicevo se per un affitto concordato di Euro 2.300/mese quale dovrebbe essere l'aumento Istat?

Ti ringrazio

 

[uva]

Il mio contratto e particolare perché fatto con un cittadino civile Americano che lavora nella base Militare Americana di Vicenza

Quindi si tratta del contratto di cui avevamo già parlato:

Cedolare secca, cosa fare per cambiarla con un normale contratto

Buongiorno, Chiedo gentilmente a questa rete di aiutarmi e consigliarmi su cosa devo fare per rinunciare a un contratto di affitto con cedolare secca e ritornare con contratto normale. La situazione e come segue: ho affittato una casa per quattro anni il 12 di agosto 2022 , ora mi sono...

www.propit.it

Confermo le risposte che ti avevo dato.

Se ad agosto di quest'anno non hai revocato la cedolare secca, ora devi aspettare l'inizio della prossima annualità.
A luglio 2025 invierai raccomandata / pec all'inquilino, comunicandogli che con decorrenza 12/08/2025 applicherai l'adeguamento Istat al canone di locazione.
Passando in regime IRPEF dovrai versare l'imposta di registro: il 2% del canone annuo aggiornato (metà a carico tuo e metà a carico dell'americano).

Però per darti una risposta precisa occorre leggere il contratto di locazione.
Se non vi è la clausola relativa all'adeguamento Istat del canone, non puoi aumentarlo.
In alternativa, ti puoi accordare con l'inquilino per risolvere (= chiudere, finire) il contratto in essere e stipularne uno nuovo con canone maggiore.

quale dovrebbe essere l'aumento Istat?

Ti segnalo questa app:

Adeguamento Istat Canone di Locazione Marzo 2025

Calcolo rivalutazione annuale istat del canone di locazione (affitto) o dell'assegno di mantenimento. Ultimo indice Istat: Marzo 2025.

www.avvocatoandreani.it

 

[claudio edmondo]

Ultima domanda, senza guardare adeguamento Istat , io prima di agosto del prossimo anno e rifacendo un nuovo contratto senza cedolare secca, posso aumentare l'affitto a mio piacimento? ovviamente se inquilino non accetta, ho la facoltà di mandarlo via prima della scadenza dei 4 anni? cioè 12 agosto 2026?

 

[Nemesis]

ho la facoltà di mandarlo via prima della scadenza dei 4 anni? cioè 12 agosto 2026?

Solamente se esiste uno di questi motivi:

 

[claudio edmondo]

Non mi è chiara la situazione, se con la scadenza del contratto come dicevo 12 agosto 2026 posso rifare un nuovo contratto non con cedolare secca ma aumentandolo a mia discrezione , lo posso fare o no? sempre se inquilino non accetta l'aumento.

 

[Nemesis]

posso rifare un nuovo contratto

Per fare un nuovo contratto serve l'accordo delle due parti. Se il conduttore non è d'accordo, l'attuale contratto si rinnoverà tacitamente per un ulteriore quadriennio. Salvo disdetta del locatore, fattibile solamente se esiste uno dei motivi già segnalati.

 

[claudio edmondo]

Ho capito bene! se non ci sono i motivi segnalati , io dopo 4 anni non posso aumentare il canone sebbene voglio rifare un nuovo contratto senza cedolare secca?

 

[uva]

dopo 4 anni

puoi evitare il rinnovo, mandando disdetta all'inquilino osservando il preavviso di almeno 6 mesi, se sussiste uno dei motivi elencati dalla legge.
Non puoi farlo se la tua motivazione è di aumentare il canone.

E' poco probabile che l'inquilino accetti di chiudere il contratto attuale per stipularne uno nuovo col canone molto maggiore.

Di tua iniziativa puoi, come già detto, revocare la cedolare secca all'inizio di ogni annualità e praticare un aggiornamento del canone limitato all'indice Istat se il contratto contiene quella clausola.