Villa bifamiliare - Divisione terreno

[Elisabetta48]

La villa è una bifamilare con le due unità A e B affiancate. Sin dalla costruzione è asimmetrica: due stanze di A sono state attribuite a B, insomma queste due stanze si insinuano nell'altra mezza casa, sono sopra al garage e sotto alle camere da letto di B. La presella di terreno è invece indivisa. Due cancelli consentono sul davanti di accedere direttamente e separatamente ai due garage ma la circolazione intorno alla casa è libera per tutti. Domanda: volendo un giorno vendere le due unità separatamente o volendo lasciarle in eredità a due figli in particolare, sarebbe saggio procedere ora a una divisione della presella? Secondo quale criterio: proporzionalità ai metri quadri delle due unità? Che pratica va fatta?
Grazie

 

[Luigi Criscuolo]

Sin dalla costruzione è asimmetrica: due stanze di A sono state attribuite a B, insomma queste due stanze si insinuano nell'altra mezza casa, sono sopra al garage e sotto alle camere da letto di B.

questa è una disposizione del costruttore detta anche "del padre di famiglia".

Secondo quale criterio: proporzionalità ai metri quadri delle due unità?

non c'è alcun criterio da rispettare: certo che se si studia una suddivisione che rispetti i principi di godibilità degli spazi e di riservatezza dei futuri proprietari è meglio. Se la suddivisione non reca intralcio ora che c'è un solo proprietario si può fare subito.
Per la divisione bisognerà presentare il progetto in Comune, il quale, una volta approvato, potrà essere impiegato per fare l'aggiornamento al Catasto e di conseguenza anche alla Conservatoria dei registri immobiliari.

 

[Elisabetta48]

@Luigi Criscuolo Grazie

 

[Franci63]

volendo un giorno vendere le due unità separatamente o volendo lasciarle in eredità a due figli in particolare, sarebbe saggio procedere ora a una divisione della presella?

Direi di si .

Secondo quale criterio: proporzionalità ai metri quadri delle due unità?

Questo mi pare un ottimo criterio:

una suddivisione che rispetti i principi di godibilità degli spazi e di riservatezza dei futuri proprietari

 

[Elisabetta48]

Questo mi pare un ottimo criterio:
Luigi Criscuolo ha scritto:
una suddivisione che rispetti i principi di godibilità degli spazi e di riservatezza dei futuri proprietari

Sì, infatti ho già ringraziato @Luigi Criscuolo per il suo consiglio.
Il discorso sulla riservatezza è un po' complicato, anzi è impossibile, per via dell'intreccio delle camere. La logica vuole (per la godibilità) che la presella venga divisa a metà (davanti per forza per via dei due accessi separati ai garage che sono simmetrici rispetto alla linea centrale della casa. Dietro è tutto prato quindi non ci sarebbero vincoli). Dividendo a metà, però, sia sul davanti che sul retro un finestrone dell'appartamento più grande si affaccia sul terreno dell'unità più piccola. Ma, essendo quella che è la suddivisione dei locali, non ci si può far niente.
Altrimenti, sia in caso di vendita che di assegnazione per eredità, si può lasciare il terreno indiviso attribuendo solo l'utilizzo esclusivo di metà presella a ciascuna unità? Sarebbe fattibile? Cioè considerare il terreno come condominiale: uno compera l'appartamento e ha l'uso esclusivo di una parte della presella?

 

[griz]

la sovrapposizione dei locali è una cosa normale, capita. La divisione del terreno può essere fatta e se la proprietà è unica, è discrezionale cioè la fai come vuoi, ovvio che sarebbe opportuno tenere conto dell'eventuale penalizzazione di un'unità rispetto all'altra, dal punto di vista urbanistico non ci sono problemi, secondo me il comune non è interessato quindi non devi presentare nulla, è una divisione che fai in catasto, rendendo di proprietà parti di BCNC, dal punto di vista formale vanno rifatte le planimetrie degli appartamenti e l'elaborato planimetrico

 

[Gianco]

Per la divisione bisognerà presentare il progetto in Comune, il quale, una volta approvato, potrà essere impiegato per fare l'aggiornamento al Catasto e di conseguenza anche alla Conservatoria dei registri immobiliari.

Non occorre presentare progetto.
Premesso che da noi il termine "presella" è ignoto, se non ho capito male dalla ricerca fatta dovrebbe essere un terreno edificabile diviso in due parti.
Se così fosse il lotto originale era unico, in comproprietà fra i due detentori delle abitazioni ed il fabbricato realizzato nel rispetto di un progetto che prevedeva l'innesto di parte di un'abitazione nell'altra. In questo caso il terreno potrebbe essere in comune e conseguentemente si dovrebbe procedere alla divisione inoltrando le planimetrie catastali, prevedendo anche la divisione del cortile e l'istituzione delle parti comuni se necessarie.
La cosa più logica sarebbe stata quella di presentare il progetto e ottenuta l'autorizzazione procedere alla divisione delle due unità immobiliari da realizzare con l'individuazione delle parti comuni ed i rispettivi cortili.
Se invece ci fosse una commistione fra lotti e fabbricato bisognerebbe concordare una divisione sicuramente più costosa.

 

[Elisabetta48]

@griz Grazie anche a te. Certamente dovremo affidarci a un tecnico per procedere ma prima di contattarne uno volevo chiarirmi le idee. Come altre volte, se ho avuto prima la vostra consulenza e assimilo i concetti poco alla volta, poi riesco a capire quello che il tecnico mi dice

da noi il termine "presella" è ignoto

Sì, è un pezzetto di terreno edificabile. Per me dire "il terreno intorno alla casa" fa pensare a una distesa di prati a vista d'occhio... Questo è un piccolo pezzetto invece...una presella, per l'appunto.

La cosa più logica sarebbe stata

Il proprietario è unico (mio marito e io al 50% per tutto l'immobile). La casa era nata asimmetrica per le esigenze familiari, una grande famiglia da una parte, due nonni nell'altra e di proposito si era lasciato il giardino ugualmente fruibile da tutti.

il lotto originale era unico

Sì e non l'abbiamo comperato noi per poi costruirci, l'ha comperato un costruttore che poi vendeva le case che ci avrebbe costruito sopra.

 

[basty]

La casa era nata asimmetrica per le esigenze familiari, una grande famiglia da una parte, due nonni nell'altra e di proposito si era lasciato il giardino ugualmente fruibile da tutti.

Non sono un tecnico edile e quindi la mia è solo una opinione, più che un parere.
Per dividere l'uso del cortile (così ci capiamo tutti) potrebbe bastare una scrittura privata: ed al momento della vendita frazionata, si faranno le relative pratiche e frazionamenti.

Più importante potrebbe essere invece esaminare la possibilità di eliminare quell'innesto, nel momento in cui le esigenze non lo richiedessero più. Vendere due villette indipendenti senza commistioni è senz'altro più conveniente e garanzia di buon vicinato per tutti.

 

[griz]

se la proprietà è unica non serve alcun atto o scrittura, semplicemente un'operazione in catasto dei fabbricati come variazione delle planimetrie, ogni planimetria dell'unità immobiliare mostrerà la quota di terreno annessa, variazione o istituzione dell'elaborato planimetrico per la rappresentazione del BCNC aggiornato, se poi (come sembra) si può assegnare in proprietà anche l'accesso carraio, in comune non vi sarà più nessuna area esterna