Il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito). Ai sensi dell’articolo 56, comma 4, secondo periodo del citato Dpr n. 131/1986, infatti, «lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione». Ai sensi dell’articolo 2772, comma 1, Codice civile, hanno privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto».È opinione diffusa, sia presso la giurisprudenza di legittimità che l’Amministrazione finanziaria, che il credito dello Stato per imposta di registro – anche quando si tratti di imposta dovuta in misura ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione – sia sempre assistito da privilegio speciale sull’ immobile a cui si riferisce l’imposta di registro stessa. Il privilegio può essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Si veda Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475). Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore)
il compratore paga il prezzo pattuito interamente, il Notaio che rogita fa il conto di quanto il venditore, che non acquistasse entro l'anno altro immobile, dovrebbe pagare sia per la decadenza dei benefici fiscali goduti consistenti in imposta di registro, catastale e ipotecaria che alla sanzione pecuniaria pari al 30% delle già dette imposte; e ne trattiene tale importo dalla cifra corrisposta dal compratore.Se il venditore ottempera entro l'anno al disposto di legge bene e svincola la cifra diversamente con quel denaro di paga lo Stato che è benficiario di un privileggio speciale. PERTANTO NULLA DEVE IL COMPRATORE.
il notaio in un caso come questo ha tenuto a precisare che l'assegno doveva essere comunque datato e in caso di controversia, se fosse stato un assegno bancario, passati 15 gg non poteva essere protestato e comunque qualunque assegno perde validita passati 12 mesi dalla data di immissione.
quindi
la prassi è fare un assegno circolare intestato a lui/notaio, che incassa su un conto vincolato, per la gestione del deposito e le vari condizioni di svincolo a favore del venditore se riacquista o meno vengono tutte riportate nero su bianco.Il notaio restituirà le somme se il venditore riacquista entro un anno, se il venditore paga le imposte dovute e presenta la ricevuta dal notaio, oppure il notaio paga per conto del venditore le somme all'erario e dà l'eventuale differenza al venditore, oppure diversamente se passati 4 anni e 1/2, (18 mesi + 3 anni) l'erario non emette nessuna notifica il notaio versa le somme al venditore, prima però manda una raccomandata a noi e si accerta che nel frattempo l'acquirente non abbia avuto rogne con il fisco.
