Vendita porzione locale

[Peppe2377]

Buongiorno a tutti, mi chiamo Giuseppe ed è la prima volta che scrivo su questo forum.
Volevo sottoporvi una domanda e spero di trovare delle delucidazioni per chiarirmi le idee.
Posseggo un locale artigianale che sto provando a vendere ormai da 3 anni e l'unica persona interessata che mi ha contattato, sarebbe interessata solo all'acquisto di 1/3 di esso.
Diciamo che ci saremmo accordati anche sull'importo; ma a livello burocratico come me la cavo? Sarebbe possibile, secondo voi, suddividere il locale in 2 porzioni e quindi venderne una?
Grazie a tutti!
Giuseppe

 

[User_29045]

Sulla possibilità di suddividere il locale in 2 porzioni, bisogna sentire un tecnico abilitato: se ad esempio devi erigere muri separatori come ti pare e piace (anche perché la planimetria che risulta al catasto dovrebbe essere aggiornata), hai bisogno di qualcuno che sia del mestiere e ti dia una mano.

In realtà tu puoi sia vendere il 50% di proprietà (in questo caso tu sei proprietario al 50%, e l'altra persona è proprietaria al 50%: pagherete ciascuno la metà delle spese condominiali e la metà dell'IMU e della tariffa rifiuti), oppure avvalendoti della collaborazione (a pagamento!) di un professionista abilitato, puoi fare il frazionamento, grazie al quale praticamente le coordinate catastali del tuo locale, che ora sono così (ad esempio!):

FOGLIO: 100, PARTICELLA: 200, SUBALTERNO 82

diventano:

FOGLIO: 100, PARTICELLA: 200, SUBALTERNO 83
e
FOGLIO: 100, PARTICELLA: 200, SUBALTERNO 84

A questo punto tu sarai proprietario al 100% di 100-200-83, mentre l'altro sarà proprietario al 100% di 100-200-84. Il subalterno 82 verrà soppresso.

IO PROPENDEREI PER IL FRAZIONAMENTO e la generazione di due subalterni (col 100% di proprietà ciascuno), in quanto l'altro caso (proprietà al 50% tua e al 50% dell'altro) crea uno spinoso problema in fase di vendita: nessuno vuole acquistare un immobile al 50%, tutti vogliono la piena proprietà al 100%.

 

[Peppe2377]

Grazie per la risposta, molto esaustiva! Infatti anche io propenderò per la seconda.. Cosa mi dice invece dei costi per effettuare questa partizione? Quale potrebbe essere la parcella del tecnico abilitato? Oltre il pagamento per il tecnico ci saranno imposte comunali? Parliamo di un locale artigianale di 360 mq e 120 mq solo quelli in ballo..

 

[User_29045]

Per quanto riguarda i tuoi ulteriori quesiti, qui:

http://www.this.it/articoli/frazionamento.html

si parla del frazionamento di un APPARTAMENTO. Il tuo è un locale artigianale, comunque tanto per avere un'idea, puoi leggere il link che ti ho postato.

 

[User_29045]

Una cosa che mi balza all'occhio, leggendo il link da me postato, è quanto segue:

Condominio: i diritti dei terzi

In qualsiasi autorizzazione comunale è sempre ben evidente la dicitura “salvo diritti di terzi”, cioè il comune non è responsabile di eventuali diritti lesi ad altri soggetti come il vicino di casa o un condomino che impugnando l’autorizzazione non possono rivalersi sul comune stesso.
Per questo prima di procedere con un frazionamento è bene chiedere all' amministratore il regolamento di condominio e valutare se richiedere una delibera autorizzativa all' assemblea.
Per evitare eventuali richieste di danni da parte dei condomini:

1. Controllare che il regolamento non vieti il frazionamento.
2. Dopo la divisione far riconteggiare le quote millesimali. Se viene modificato l’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento.
3. Se l´ accesso al nuovo appartamento avverrà sul pianerottolo o se verranno modificate parti comuni, l´assemblea condominiale si dovrà esprimere con una delibera.

In generale non c'è bisogno dell´autorizzazione dell´assemblea se il frazionamento non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini. Solitamente, per evitare l'assenso dell'assemblea, è sufficiente che non vengano modificati gli impianti di riscaldamento condominiali e le nuove porte siano collocate all´interno del vecchio appartamento.
Infatti le nuove porte d'accesso si possono posizionare:

• Sul pianerottolo, accanto a quella preesistente: in questo caso l'assemblea deve deliberare l'autorizzazione perchè viene modificato il "decoro architettonico" delle parti comuni del condominio.
• All'interno dell' appartamento originario con una "bussola" di distribuzione: i proprietari entrano dalla vecchia porta e si ritrovano in un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che aprono negli appartamenti frazionati. In questo caso il condominio non può rivalersi perchè non viene modificato il "decoro architettonico" del pianerottolo.

 

[massimo binotto]

Grazie per la risposta, molto esaustiva! Infatti anche io propenderò per la seconda.. Cosa mi dice invece dei costi per effettuare questa partizione? Quale potrebbe essere la parcella del tecnico abilitato? Oltre il pagamento per il tecnico ci saranno imposte comunali? Parliamo di un locale artigianale di 360 mq e 120 mq solo quelli in ballo..

Prima di procedere al frazionamento in Catasto dovrai eseguire una pratica edilizia in Comune...
Infatti andrà richiesta la separazione dell'immobile e la formazione di due unità immobiliari indipendenti in tutto e per tutto (non solo separazione materiale ma anche delle varie utenze tipo energia elettrica, acquedotto, fognatura, ecc.ecc.) .

Dopo che il Comune avrà rilasciato il titolo abilitativo allora procederai con i lavori edili ed alla fine degli stessi andrà richiesta una nuova agibilità delle due unità immobiliari così costituite.
Per ottenere l'agibilità ci saranno da produrre nuovi documenti essenziali tra cui: la conformità degli impianti (elettrico, idrico/sanitario, termico, ecc.), l'Attestato di Prestazione Energetica dell'edificio (A.P.E.) l'accatastamento delle due nuove unità (ottenuto con il frazionamento dell'immobile precedente), oltre ad una serie di altri documenti che variano da Comune a Comune....

Le spese da affrontare saranno: la parcella del tecnico, i diritti di segreteria per il Comune ed eventuali altri oneri (da capire con il Comune se ce ne sono), le marche da bollo, i diritti catastali per le variazioni...

 

[raffaelemaria]

concordo con massimo binotto- occorre anche verificare se lo strumento urbanistico lo consente

 

[arciera]

Caro Binotto , hai messo una paura a me pensa a lui! non può procedere al frazionamento e alla vendita e solo successivamente ognuno fa gli allacci per conto proprio? con un frazionamento se la cava con meno di mille euro.

 

[massimo binotto]

non può procedere al frazionamento e alla vendita e solo successivamente ognuno fa gli allacci per conto proprio?.

Gli allacci alle utenze li può fare anche dopo... sono i lavori degli impianti che vanno fatti prima per essere vendibile.

con un frazionamento se la cava con meno di mille euro.

Secondo me un pò di più di mille euro... tieni conto che va fatto sia il frazionamento al Catasto Terreni, che la variazione al Catasto Urbano... comunque, non avendo i documenti in mano, non posso esprimermi a dovere...

 

[arciera]

sono i lavori degli impianti che vanno fatti prima per essere vendibile.

non li può fare dopo il compratore? non può vendere allo stato di fatto? d'altronde si vendono anche i ruderi.