Vendita immobile posticipata: una possibilità o troppi rischi?

[alexfin]

Buongiorno, visti i tempi, sto facendo molta fatica a vendere il mio immobile ma con un potenziale acquirente avrei questa possibilità :
- contratto preliminare con data giugno 2014
- caparra in cash suddivisa in 12 rate mensili che coprano due terzi della differenza tra i soldi da restituire alla banca per il mutuo e il prezzo di vendita (mi consigliano caparra e non acconti perché poi se non si va al rogito per colpa dell’acquirente la caparra è trattenuta dal venditore, mentre gli acconti vanno restituiti) . Il resto in cash in unica soluzione alla data del rogito
- redigere un contratto di comodato gratuito dell’immobile per 1 anno con stessa scadenza del preliminare.
- Accollo del mio mutuo da parte dei compratori (ovviamente se la mia banca da parere favorevole e stanno gia' facendo le indagini) a partire quindi da giugno 2014
- Nel contratto si dovrebbe prevedere che la manutenzione ordinaria è a carico del comodatario.
Quali pensate siano i rischi o i lati deboli di questo tipo di accordo ? un sentito grazie

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Buongiorno,
io ho recentemente curato una fattispecie simile, nel mio caso ho consigliato la sottoscrizione di un contratto misto: locazione e preliminare. In questo modo le somme percepite mensilmente vengono corrisposte quale corrispettivo per il godimento dell'immobile (quindi non sono soggette a restituzione) ed il preliminare può essere trascritto presso i Registri Immobiliari conferendo così ad entrambe le parti la maggiore garanzia possibile.
La trascrizione del preliminare infatti:
a) impedisce le cosiddette doppie alienazioni (Tizio all'insaputa del futuro acquirente promette in vendita due soggetti, uno all'insaputa dell'altro)
b) permette la cosiddetta esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre: dà cioè la possibilità, in futuro, di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto di vendita (quindi trasferimento di proprietà e contestuale condanna al pagamento del prezzo).
La soluzione da te ipotizzata non mi pare sicura, essa comporta infatti:
a) l'acquisizione di denaro in contanti, senza alcuna formale giustificazione;
b) la concessione del godimento dell'immobile a fronte di pagamenti mensili, con il rischio che si possa configurare una locazione dissimulata da comodato (con tutte le tremende conseguenze di carattere fiscale e civilistico).

 

[tovrm]

Concordo con Luigi Polidoro e ricordo che oltre i 999,99 Euro, i pagamenti in contanti sono vietati dalla legge, anche se avvengono in più rate. E le sanzioni sono MOLTO pesanti.
Segui il consiglio che ti è stato dato e dormirai sonni più tranquilli.

 

[alexfin]

Buongiorno e grazie per la risposta . Sulla regolare trascrizione del preliminare non avevo dubbi, è la cosa piu’ saggia. Sul resto, insisto, per capire meglio, non certo per provocare : l’idea di trasformare le somme percepite in canoni da locazione concettualmente è validissima ma significherebbe che minimo minimo il 21% (nel caso per es di cedolare secca) se ne va in tasse; e a me della vendita di quella casa rimarrebbe , a quel punto, poco o nulla; e poi a me non interessa affittare (e poi dovrei fare un contratto transitorio che gia' di per se è una "bega"). Invece i soldi che percepirei mensilmente sarebbero ufficialmente dichiarati a titolo di caparra, cosa che inserirei regolarmente nel preliminare… Esiste forse una norma che vieta di suddividere una caparra in piu’ rate? Quindi: a fronte di un comodato registrato, con scadenza coincidente con una data di rogito a sua volta dichiarata in un preliminare registrato perché dite che rischierei qualcosa? Per una volta che tutto è alla luce del sole devo temere qualcosa?…. E poi, mi scuso, ho sbagliato a dire cash , intendevo 12 rate da pagare mediante bonifico bancario...

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Buongiorno,
il fatto che i pagamenti avvengano a mezzo bonifico, e non in contanti, cambia tutto.
A questo punto potreste stipulare un unico contratto, detto "preliminare ad effetti anticipati"; l'anticipazione degli effetti consiste nell'immediata consegna del bene e nelle modalità di pagamento del prezzo. Si tratta di un contratto misto, contenete le pattuizioni tipiche del contratto preliminare unitamente a quelle specifiche di un comodato. In quanto contratto preliminare potrà essere trascritto.
Quello su cui non posso aiutarla è il regime fiscale cui saranno sottoposte le somme che lei percepirà a titolo di "caparra frazionata mensilmente", sul punto potranno fornirle le opportune delucidazioni Notai e Commercialisti.

 

[bolognaprogramme]

Accollo del mio mutuo da parte dei compratori (ovviamente se la mia banca da parere favorevole e stanno gia' facendo le indagini) a partire quindi da giugno 2014

L'accollo del mutuo può avvenire solo contestualmente al rogito, a meno che tu non intenda che l'acquirente ti paga la rata e tu paghi il mutuo.