Vendita immobile in comproprieta'

[User_21955]

Mia moglie scopre oggi che la sorella ha messo in vendita tramite agenzia un appartamento di cui sono comproprietarie al 50%.
Sapeva che la sorella stava cercando un acquirente, però privatamente senza intermediari immobiliari. Oggi invece scopre che c'è un mediatore immobiliare, che questi ha già trovato un acquirente, straniero, e che aspettano da questi il sì definitivo all'acquisto (hanno già trattato il prezzo), tutto questo senza che mia moglie ne sia stata minimamente informata e preventivamente consultata.
In questa operazione mia moglie viene definita "cliente" del mediatore, al quale dovrà corrispondere il compenso di mediazione, quando per mia moglie il mediatore è un autentico sconosciuto, tutta l'operazione è stata gestita dalla sorella, a totale insaputa di mia moglie.
Come si deve comportare mia moglie per far rispettare i suoi diritti di comproprietaria? La legge cosa dice in situazioni del genere?
Grazie

 

[JERRY48]

La casa in comproprietà, si vende con l'unanimità, occorre il consenso unanime.Tralasciando i diversi precetti normativi che il codice civile dedica alla comunione la norma che più interessa nell’aspetto trattato è l’articolo 1103 del codice civile il quale prevede che “ Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota ”. Perciò dalla disposizione normativa si desume che il compartecipe può alienare la propria quota o ipotecarla o ancora gravarla di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione ecc.) ma in nessun caso può vendere le quote degli altri partecipanti o l’intera proprietà della cosa comune.

Principio ormai pacifico è che in caso di beni indivisi ogni comproprietario può liberamente, senza alcun condizionamento da parte degli altri comproprietari, vendere la propria quota. A norma dell’articolo 1103 del codice civile la vendita di quota di un bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e pertanto se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote. Ovviamente l’acquirente assumerà la qualità di nuovo comproprietario del bene indiviso e tutte le facoltà inerenti alla proprietà della sola quota acquistata. Anche la giurisprudenza di legittimità è in linea con l’enunciato principio e in particolare la sentenza della Cassazione del 23 luglio 1993, n. 8259 per l’ipotesi di promessa di vendita da parte di un coerede della propria quota ideale di comproprietà di un bene ereditario indiviso ha statuito che “ l’effetto traslativo dell’alienazione non resta subordinato alla condizione sospensiva dell’assegnazione in sede di divisione della quota del bene al coerede promettente, essendo quest’ultimo, al momento della conclusione del contratto, proprietario esclusivo della quota promessa in vendita e potendo di questa liberamente disporre ai sensi dell'articolo 1103 cod. civ., immettendo così il promissorio acquirente nella comproprietà del bene ”.
saluti
jerry48

 

[Jrogin]

Premesso che concordo con Jerry48, provo a dirti ciò che penso:

Come si deve comportare mia moglie per far rispettare i suoi diritti di comproprietaria?

Innanzitutto, senza entrare nel merito dei rapporti familiari, bisogna capire se tua moglie è interessata a vendere l'immobile.
- Se la risposta è no, non esiste il problema per tua moglie poichè non è obbligata in nessun modo a vendere il suo 50%.
- Se la risposta è si, ed è soddisfatta delle condizioni di vendita ottenute dalla sorella, basterà che proceda in accordo con la sorella per onorare gli impegni presi dalla sorella (qualora li abbia presi) o nel caso sia favorevole alla vendita, ma a diverse condizioni, queste ultime andranno ripattuite.

 

[JERRY48]

La legge cosa dice in situazioni del genere?

Da non trascurare:
Il comproprietario di un bene immobile ricevuto in eredità ha diritto di prelazione nella compravendita. Il comproprietario del residuo 50%, volendo vendere la sua quota, deve comunicare con raccomandata con ricevuta di ritorno il suo intendimento alla vendita indicando il prezzo e invitando l’altra parte ad esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dal ricevimento della comunicazione.
saluti
jerry48

 

[User_21955]

Grazie per le risposte. Purtroppo i rapporti tra le sorelle sono pessimi, al punto che la sorella si rifiuta di parlare direttamente con mia moglie.
Mia moglie è d'accordo sulla vendita della casa, però ignorava che fosse stato incaricato un intermediario immobiliare (che vorrà le provvigioni) , il quale è andato avanti nella trattativa come se avesse ricevuto l'ok anche da parte mia moglie. Inoltre mia moglie aveva fatto più molte presente alla sorella a quali condizioni avrebbe voluto vendere la casa, condizioni completamente ignorate dalla sorella che è andata avanti per la sua strada come se l'appartamento fosse tutto suo.

 

[1giggi1]

Prima di tutto per vendere una mia osa devo essere in primo luogo convinto io e alle mie condizioni.

Inoltre anche se poi la comproprietaria vende la sua quota senza comunicarmelo e senza far prevalere il mio diritto alla prelazione posso sempre far valere il mio diritto (certo che spese, spese, spese) porrei molta attenzione sul fatto che se qualcuno si infila nell'appartamento anche se proprietario in parte, sarà poi molto difficile arrivare ad un accordo anche con questo (spese, spese, spese).

Io comunicherei all'agente che non ha il mio mandato e che non voglio vendere alle condizioni di mia sorella, lui potrà avere il mandato se la mia parte viene pagata come decido io.
L'agente prima di trovarsi davanti al notaio con una sola parte che vende la metà ci penserà bene.

In bocca al lupo.

Luigi