Vendita immobile ereditato

[Aldebaran75]

Buongiorno a tutti. Cercherò di esporre brevemente il mio quesito.
Casa ereditata da 9 persone. La valutazione di due diverse agenzie è di 270.000 la prima e 315.000 la seconda.
Un’erede ha fatto un’offerta di 280.000 per l’immobile. 4 hanno accettato la proposta, mentre gli altri 4 no.
Visto e considerato le difficoltà attuali del mercato, nonché i costi che comporta una seconda casa, possiamo in qualche modo far sì che gli altri eredi accettino l’offerta?
Se un domani l’abitazione necessitasse di manutenzioni che io non sono in grado di sopportare economicamente, sarei costretta comunque ad eseguirle?
Grazie mille.

 

[arciera]

E' un problema difficile da risolvere. Il quesito è semplice: come si fa ad avere la propria parte? si deve costringere alla vendita tramite giudice. Non c'è altra soluzione se non convincere con il ragionamento che hai fatto ora, gli altri coeredi. perchè come hai detto, se ci fossero delle manutenzioni come coproprietario devi intervenire

 

[1giggi1]

Se chi vuole acquistare è interessato può comunque acquistare dai 4 che vogliono cedere la loro quota.
Così lui sarebbe proprietario di più del 50% (55,56%) e gli altri in minoranza (anche se in tale situazione maggioranza o minoranza poco decidono . . .).
Mi sembra però poco intelligente che ci si incagli su una differenza inferiore ad € 4.000,00 ciascuno.
Luigi

 

[griz]

corretto quanto scrive Luigi, in mancanza di accordo si può forzare la situazione e uno degli eredi si troverà ad essere proprietario di una parte molto importante, gli altri dovrebbero essere portati più facilmente a ragionare

 

[Luigi Criscuolo]

E' un problema difficile da risolvere.

Direi proprio di no. Ci si rivolge al giudice per lo scioglimento della comunione ereditaria. Il quale prima di tutto nominerà un CTU, a spese dei richiedenti lo scioglimento, che provvederà a dare una valutazione del bene. Questo verrà messo in vendita al prezzo stabilito dal CTU. Se non si riuscirà a vendere verrà messo in vendita ad un prezzo inferiore fin quando non si trova un acquirente.

 

[Aldebaran75]

Grazie a tutti. Il problema non è che 4 eredi non accettano di venderla, è che non accettano l'offerta di 280.000 a fronte dei 300.000 che è la valutazione giusta per loro. Come dice Luigi la differenza sarebbe solo di 4.000, che sinceramente nella situazione attuale non sono pochi non ma non giustificano nemmeno questo accanimento. Preferiscono tenere la casa vuota anche per 4 o 5 anni piuttosto che "svenderla" o "svilirla" (parole loro).
So, correggetemi se sbaglio, che arrivare davanti al giudice impedirebbe l'acquisto della casa da parte dell'erede che la vorrebbe.
Ora le ho proposto di acquistare la mia quota e quella di mia sorella ad un prezzo inferiore rispetto alla sua offerta globale. Anche se credo che avere la maggioranza della proprietà in questo caso non servirebbe a nulla.
Ma visto che siete così gentili posso approfittarne per chiedere un'altra informazione?
Mio fratello che è un altro degli eredi vorrebbe acquistare la casa che era di mio padre. Ovviamente è proprietario di un altro nono della casa che intende acquistare l'altra sorella. E' possibile fra loro due fare una permuta di quota?
Grazie ancora.

 

[Gianco]

Purtroppo nelle divisioni è sempre consigliabile concordare il prezzo di vendita o la formazione delle quote, con la sottoscrizione dell'accordo, prima di manifestare l'interesse per una quota o, come nel caso in esame, proporne l'acquisto. A quel punto, se non concordato, quella quota o l'immobile sono rispettivamente migliore o di valore superiore.
Nella vendita all'asta i comproprietari hanno diritto di prelazione. Se uno degli eredi della stessa eredità vuole vendere la sua quota, deve proporla a tutti gli aventi diritto. Nel caso più d'uno fossero interessati la quota va suddivisa fra i pretendenti. Infine la permuta si può stipulare a condizione che il loro valore dichiarato sia identico.

 

[Luigi Criscuolo]

So, correggetemi se sbaglio, che arrivare davanti al giudice impedirebbe l'acquisto della casa da parte dell'erede che la vorrebbe.

se offre la cifra stabilita dal CTU no. Ma anche se interviene un accordo tra le parti durante il procedimento si può concretizzare la compra/vendita. Se il CTU è stato nominato va pagato.

 

[arciera]

Come volevasi dimostrare, la soluzione del problema e' difficile. L'esborso sarà notevole. I tempi saranno lunghi. Le possibilità di acquisire l'immobile con il prezzo attuale (280.000) scarse perché chi vuole comprare potrebbe anche giocare ad un ribasso maggiore. Con i tempi che corrono, all'asta, dice l'osservatorio dei prezzi immobiliari, le compravendite arrivano fino ad un valore di un quinto. Ed anche se è un coerede con prelazione, avrebbe tutto il diritto di comprare ad un prezzo ancor più basso. Si deve far ragionare il parentado. Le permute si possono fare con facilità purché si rispettino i valori catastali. Ad esempio: valore catastale 100 e valore catastale 120 si permuta a 120. E son tutti contenti, compresa l'Agenzia delle Entrate

 

[Aldebaran75]

Grazie a tutti per le risposte.
Tenterò nuovamente la conciliazione anche espondendo quando mi avete consigliato.
Visto e considerato anche che è stata proposta la messa in vendita tramite agenzia (che chiede comunque il 3% di provvigione) spero di farli arrivare ad una conclusione ragionevole e soprattutto senza ulteriori spese.