Vendita Immobile datato sprovvisto Agibilità

[gitano]

Buongiorno,
se possibile vorrei alcune delucidazioni riguardo questa problematica.
Ho ricevuto una proposta di acquisto per il mio appartamento inserito in un fabbricato del 1986 e come vincolo all'accettazione mi si richiede certificato di agibilità.
Da verifiche il fabbricato non ha il certificato di agibilità in quanto mi si dice al tempo non c'era l'obbligo di richiesta.
So che richiederlo ora per allora presupporrebbe una serie di adempimenti burocratici e tecnici che coinvolgerebbero l'intero fabbricato tra e l'altro molto onerosi.
Se non sbaglio comunque la compravendita può avvenire ugualmente anche senza tale certificazione e con un eventuale specifica nell'atto.
Il problema è come "tranquillizzare" l'acquirente se mai con qualche riferimento normativo?
Grazie
Cordiali Saluti

 

[Franci63]

Se non sbaglio comunque la compravendita può avvenire ugualmente anche senza tale certificazione e con un eventuale specifica nell'atto.

Vero, ma va specificato già nella proposta , cioè nel contratto che si conclude con la sua accettazione e comunicazione al proponente di avvenuta accettazione.

Il problema è come "tranquillizzare" l'acquirente

Se lo ha richiesto, dubito riuscirai a convincerlo a modificare la sua proposta.
Di immobili sprovvisti del certificato di agibilità c’è ne sono tanti, e si vendono comunque, ma bisognava essere chiari dall’inizio.

 

[gitano]

Grazie,
avevo omesso di dire che l'acquirente vorrebbe anche un documento di "non difformità urbanistiche".
Che voi sappiate di cosa si tratta di una dichiarazione fatta dal venditore o anche qui occorre aprire un iter burocratico/tecnico?
Grazie

 

[Franci63]

avevo omesso di dire che l'acquirente vorrebbe anche un documento di "non difformità urbanistiche".

E’ una certificazione, fatta da un tecnico, che dichiara, dopo aver visionato tutta la documentazione presentata in Comune (e sarebbe meglio anche in Catasto), che il tuo immobile è regolare.
Per avere i documenti serve un accesso agli atti in Comune, con tempistiche che possono variare a seconda del Comune stesso.
Richiesta assolutamente legittima e condivisibile.
Anzi, questa verifica avresti dovuto farla fare prima di mettere in vendita l’immobile.
Se il proponente la vuole subito, non ti consiglio di accettare, se non hai la certezza che tutto sia in regola (e non vedo come tu possa averla, se non hai già incaricato un tecnico per verificare).

 

[vittorievic]

avevo omesso di dire che l'acquirente vorrebbe anche un documento di "non difformità urbanistiche".

la conformità urbanistica ora è necessaria per rogitare. La conformità consiste nella corrispondenza della unità immobiliare con il progetto che ha ottenuto la Licenza Edilizia ora Permesso di Costruire. Con la conformità urbanistica si può avere la abitabilità.

 

[Franci63]

la conformità urbanistica ora è necessaria per rogitare

Non proprio.
E’ necessario che il venditore dichiari che l’immobile è regolare urbanisticamente, e vanno menzionati i titoli edilizi, ma questo non significa che lo sia realmente .
Se nessuno controlla ( e certo non lo fa il notaio), non ci sono certezze sulla veridicità della dichiarazione

 

[gitano]

Nello specifico, io agli atti ho i progetti dell'epoca (1986) con relative planimetrie e verificandoli con una pianta catastale recente (che ovviamente corrisponde allo stato dei fatti) sono perfettamente sovrapponibili.
Quindi potrebbe bastare una mia autocertificazione o c'è obbligatorietà che venga certificata da tecnico professionista?
Grazie

 

[Heifetz]

Nello specifico, io agli atti ho i progetti dell'epoca (1986) con relative planimetrie e verificandoli con una pianta catastale recente (che ovviamente corrisponde allo stato dei fatti) sono perfettamente sovrapponibili.

La conformità urbanistica e catastale non riguarda soltanto la corrispondenza tra le planimetrie, ma include anche la verifica che le opere siano state realizzate in conformità alle normative vigenti al momento della loro esecuzione e che tutte le modifiche siano state regolarmente autorizzate dalle autorità competenti.

Quindi potrebbe bastare una mia autocertificazione o c'è obbligatorietà che venga certificata da tecnico professionista?
Grazie

A mio avviso, è sempre consigliabile che un tecnico qualificato verifichi la conformità dell'immobile prima di procedere con la compravendita. Non rappresenta un obbligo di legge per la stipula del rogito, ma la sua verifica è altamente consigliata.

come "tranquillizzare" l'acquirente

Se fossi un acquirente, non acquisterei mai un immobile senza avere la certezza della sua regolarità urbanistica e catastale. In assenza di questa verifica, potrebbero sorgere problematiche complesse e rischiose, difficili da risolvere una volta conclusa la transazione.

 

[gitano]

Hai perfettamente ragione,
mi rendo conto che la sua richiesta è legittima ma vorrei fare anche questa considerazione e cioè quando acquisti un immobile del 1986 è difficile pensare che ci sia tutta la documentazione completa (per quello se mai decidi di acquistare un immobile di recente costruzione) e neanche si puo pretendere che il venditore che già è venuto incontro alla tua richiesta di prezzo di vendita disbrighi tutte questo iter burocratico e spenda chissà quando.....
Ma giustamente la legge non ammette superficialità........
Grazie ancora

 

[Heifetz]

quando acquisti un immobile del 1986 è difficile pensare che ci sia tutta la documentazione completa (per quello se mai decidi di acquistare un immobile di recente costruzione)

La mancanza di alcuni documenti non giustifica l'acquisto senza aver effettuato le dovute verifiche.

e neanche si puo pretendere che il venditore che già è venuto incontro alla tua richiesta di prezzo di vendita disbrighi tutte questo iter burocratico e spenda chissà quando.....

In realtà, il costo di una verifica tecnica è minimo rispetto al valore complessivo della compravendita. Inoltre, è spesso possibile trovare un accordo tra venditore e acquirente per condividere le spese. Il tecnico ha un ruolo fondamentale nel tutelare entrambe le parti, evitando problemi futuri che potrebbero risultare decisamente più costosi.