Vendita con riserva di proprietà?

[gallia]

Salve a tutti, grazie di questo spazio che è veramente di aiuto e istruttivo per chi si cimenta con la proprietà immobiliare.
Vorrei porre un quesito su alcune questioni che non sono riuscita a chiarirmi andando a leggere in giro.
Sono proprietaria di una appartamento il cui affitto è in procinto di scadere, e siccome ho inviato disdetta (essendo interessata alla vendita) l'inquilino si è fatto vivo per un eventuale acquisto.
Però mi ha chiesto anche una proroga di un anno del contratto di affitto, dato che dice ha bisogno di più tempo per mettere da parte i soldi per chiedere un mutuo un po' più leggero.
A quanto so, la proroga di un anno non è fattibile, perché sono minimo 4 anni.
Per agevolare l'acquisto, stavo pensando a proporre una vendita a rate con riserva di proprietà, perché mi sembra presenti dei vantaggi rispetto a un compromesso con rogito differito.
1. forse, dico forse, è più veloce rientrare in possesso dell'immobile in caso di mancato pagamento?
2. l'acquirente si assume da subito il rischio e le spese del locale
Mi chiedevo però se dovrei io continuare a pagare ICI e IRPEF ?

Vi ringrazio di eventuali graditissimi consigli
carmen

 

[Adriano Giacomelli]

Per uscire dall'impasse, ti suggerisco di fare un preliminare registrato dove riassumerai tutte le clausole:
A) tu venderai fra 12/18 mesi a tizio per € tot.
B) durante i 12/18 mesi Tizio occuperà la casa a titolo oneroso di €*tot al mese
C) Tizio versa una caparra confirmatoria di Tot.
Per le spese ICI e IRPEF, non è possibile spostare la competenza in maniera differente dalla materiale proprietà, per cui rimangono a carico della tua persona.
Naturalmente andrai a registrare il preliminare.
Se Tizio non vuole impegnarsi, come ti ho evidenziato, è probabile che sia un avventuriero che cerca di carpirti ancora tempo per nulla e quindi è meglio che chiudi il contratto con lui.

 

[alemaro]

Se Tizio non vuole impegnarsi, come ti ho evidenziato, è probabile che sia un avventuriero che cerca di carpirti ancora tempo per nulla e quindi è meglio che chiudi il contratto con lui

...non posso che quotare in toto con Adriano...

se non accetta vuol dire che c'è sotto qualcosa

saluti
ale

 

[gigetto]

Tutto condivisibile con una sola avvertenza (quanto alla lettera B): io non pattuirei espressamente con Tizio il pagamento di un corrispettivo per i 12/18 mesi di occupazione successivi alla scadenza naturale del contratto di locazione (sino alla data del rogito notarile), rischieresti di stipulare una sorta di contratto di locazione atipico poco prevedibile negli effetti (ed incerto nella tutela). Non ne hai peraltro bisogno: dopo la scadenza Tizio continua infatti ad essere tenuto a pagarTi (a titolo di indennità di occupazione) lo stesso canone che Ti pagava in vigenza di contratto di locazione; poi se adempie al preliminare tutto o.k. se non adempie potrai recedere trattenendo la caparra e potrai sfrattarlo se non rilascia spontaneamente l'immobile. Tutto chiaro ?

Per uscire dall'impasse, ti suggerisco di fare un preliminare registrato dove riassumerai tutte le clausole:
A) tu venderai fra 12/18 mesi a tizio per € tot.
B) durante i 12/18 mesi Tizio occuperà la casa a titolo oneroso di €*tot al mese
C) Tizio versa una caparra confirmatoria di Tot.
Per le spese ICI e IRPEF, non è possibile spostare la competenza in maniera differente dalla materiale proprietà, per cui rimangono a carico della tua persona.
Naturalmente andrai a registrare il preliminare.
Se Tizio non vuole impegnarsi, come ti ho evidenziato, è probabile che sia un avventuriero che cerca di carpirti ancora tempo per nulla e quindi è meglio che chiudi il contratto con lui.

 

[gallia]

Grazie a tutti, siete stati molto chiari. Quindi riassumendo, se ho capito bene, la compravendita con riserva di proprietà non serve a nulla, perché si può tutto risolvere così:
- alla scadenza dell'affitto io naturalmente non prorogo, ma faccio il preliminare
- nel preliminare non c'è bisogno di concordare un canone per l'occupazione, perché quando alla scadenza dell'affitto l'inquilino non si leva...è tenuto a pagare un canone che si chiama "indennità di occupazione", giusto?
- se lui non adempie al preliminare, io posso sempre buttarlo fuori (trattenendomi la caparra confirmatoria versata alla stipula del preliminare come risarcimento forfettario del tempo perso) e cioè intimargli lo sfratto in quanto inquilino col contratto scaduto!!! Giusto??

Mi sembra una ottima soluzione!!!

Un dubbio ancora, però: alla scadenza del contratto devo fare comunque, oltre al preliminare, una intimazione a lasciare l'appartamento, per evitare che si intenda da parte mia una proroga tacita dell'affitto?

(comunque ho fiducia che il mio inquilino che si è sempre comportato bene e pagato regolarmente ce la metterà tutta per fare le cose bene, questo s'intende...)

 

[gigetto]

Grazie a tutti, siete stati molto chiari. Quindi riassumendo, se ho capito bene, la compravendita con riserva di proprietà non serve a nulla, perché si può tutto risolvere così:
- alla scadenza dell'affitto io naturalmente non prorogo, ma faccio il preliminare
- nel preliminare non c'è bisogno di concordare un canone per l'occupazione, perché quando alla scadenza dell'affitto l'inquilino non si leva...è tenuto a pagare un canone che si chiama "indennità di occupazione", giusto?
- se lui non adempie al preliminare, io posso sempre buttarlo fuori (trattenendomi la caparra confirmatoria versata alla stipula del preliminare come risarcimento forfettario del tempo perso) e cioè intimargli lo sfratto in quanto inquilino col contratto scaduto!!! Giusto??

Mi sembra una ottima soluzione!!!

Un dubbio ancora, però: alla scadenza del contratto devo fare comunque, oltre al preliminare, una intimazione a lasciare l'appartamento, per evitare che si intenda da parte mia una proroga tacita dell'affitto?

(comunque ho fiducia che il mio inquilino che si è sempre comportato bene e pagato regolarmente ce la metterà tutta per fare le cose bene, questo s'intende...)

Tutto giusto. Occhio però a fare "bene" il preliminare. Cioè a non prevedere (nel preliminare) l'anticipazione della consegna formale dell'immobile prima del rogito, altrimenti muti il titolo di occupazione e non puoi più sfrattarlo nel caso poi non adempia al preliminare. (In quel caso dovresti fare una causa per occupazione senza titolo, non Ti passa più !).
La scaletta è dunque la seguente:
- fai un preliminare di compravendita come se il promissario acquirente non fosse uno che già occupa l'immobile (a titolo di conduttore);
- alla scadenza del contratto di locazione NON gli fai alcuna intimazione (tanto è già scaduto per effetto della disdetta che gli avrai già recapitato (tempestivamente e per raccomandata a.r.); (anche se potrebbe esserTi utile ottenere una licenza per finita locazione: Te lo spiego dopo);
poi se adempie al preliminare festeggi altrimenti:
- gli contesti l'inadempimento al preliminare e dichiari per l'effetto (del suo inadempimento) di voler recedere dal contratto ex art. 1385 secondo comma codice civile trattenendo la caparra;
- gli notifichi uno sfratto per finita locazione (o per morosità se nel frattempo avesse iniziato a non pagarti più l'indennità di occupazione).
Considera però che lo sfratto per finita locazione si ottiene in fretta ma che poi per metterlo in concreta esecuzione (liberando l'immobile con la forza legittima, cioè a mezzo di Ufficiale giudiziario, nel caso l'inquilino paghi l'indennità ma non "si schiodi") ci metti molto tempo (dipende dall'area geografica). Ti consiglierei quindi di vagliare sin da subito la possibilità di ottenere una licenza per finita locazione che anticipa quanto meno gli effetti giudiziali dello sfratto. Questo comunque a prescindere dall'esito del preliminare. Nel senso che se il Tuo inquilino non decide di stipularlo e poi alla scadenza della locazione non se ne va, saresti comunque costretto ad intraprendere la strada dello sfratto per finita locazione e della successiva (lunga) fase giudiziale.
Lo situazione è giuridicamente semplice ma complessa; insomma dovresti proprio andare da un avvocato ma almeno se decidi ci vai già un pochino preparato....
Fammi sapere.

 

[gallia]

Grazie per quest'ultima sottigliezza della licenza per finita locazione.
Sono andata in giro a guardare di cosa si trattasse e ho trovato questa spiegazione di lukas da condominioweb, che copio e incollo qua sotto, perché poossa eventualmente essere utile anche ad altri che leggono:

anche qualche anno prima che scada il contratto di locazione si può notificare al conduttore la licenza per finita locazione. Ad esempio se dopo i primi 4 anni lei decidesse che allo scadere dei secondi 4 anni (nei contratti patti in deroga)lei non volesse più rinnovare il contratto al suo inquilino, senza necessità di disdetta può, anche con 4 anni di anticipo, andare da un avvocato e fargli instaurare una causa di "licenza per finita locazione" in cui si chiede al Giudice di convalidare "la licenza" alla data di scadenza del contratto, ad esempio "convalida la licenza per finita locazione al 31 dicembre 2010", contestuamente il Giudice, a norma dell'art, 56 L. 392/78 fissa la data ultima per l'esecuzione volontaria del rilascio che normalmente è un anno successivo, quindi 31.12.2011 dopo la quale se l'inquilino sarà ancora nell'immobile, si inizierà l'esecuzione forzata del rilascio. La differenza con lo "sfratto per finita locazione" è che con la licenza viene convalidata prima che scada il contratto e quindi l'anno per l'esecuzione volontaria decorre dalla data di scadenza del contratto (veda l'esempio che ho fatto in precedenza) mentre lo sfratto viene convalidato dopo che è scaduto il contratto e l'anno decorre dalla data di udienza. Esempio: al 31.12.2010 (esempio precedente) l'inquilino dopo che gli si è data la disdetta con raccomandata sei mesi prima (30.06.10)disdetta non necessaria nella licenza che funge già da disdetta, deve recarsi da un avvocato e fare insgtaurare la causa di sfratto per finita locazione, l'udienza per la convalida, per veloce che faccia l'avvocato, verrà tenuta non prima del mese di aprile 2011, l'anno ex art. 56 L. 392/78 decorrerà dall'udienza e scadrà, nella migliore delle ipotesi, il 30 aprile 2012. Questo ritardo avrà ripercussioni sull'esecuzione forzata che slitterà non di quattro mesi ma in maniera più esponenziale.

Adesso siamo ancora ai primi passi, sento cosa mi propone lui e poi vedremo, in ogni caso faccio tesoro di questi consigli, e ti farò sapere. :daccordo: