Vendita casa con vizi evidenti

[Antares]

Ottenere l'agibilità è un tuo diritto, che non è subordinato ad una autorizzazione edilizia successiva. Se la richiedi è vincolata alla regolarità dell'opera esistente. Non ci devono essere pendenze. Pertanto, se presenti la documentazione regolare, ti deve essere rilasciata.

Il problema è che mancano dei documenti che non sono stati presentati al Comune e quindi poiché il costruttore non è reperibile bisognerebbe rifarli o cercarli al Genio Civile tipo l'idoneità statita se non sbaglio.
L'Amministratore si era incaricato di provvedere tre anni fa ma a tuttoggi non ha fatto gran ché, voglio consultare un avvocato, alla fine anche lui avrò delle responsabilità o no?

 

[Daniele 78]

Manca SOLO l'idoneità statica?? Se si è possibile rifarla in qualsiasi momento senza spendere cifre fuori dall'ordinario (ho visto idoneità) non superiori a 1.000€ (per edifici di civile abitazione). Dipende però un pò dalla zona, in cui si trova antares, non in tutte è così (come la mia).

 

[Bunny]

Altro dato: l'agibilità è stata richiesta dall'Amministratore e la difficoltà risiede nel fatto che a suo tempo il costruttore non ha presentato tutti i documenti al Comune e andrebbero richiesti al Genio Civile.
Sto sinceramente pensando di fare causa al signore che ha venduto la casa a me perché io non sono stato informato di questa cosa, non sapevo che l'immobile fosse privo di abitabilità
...Il problema è che mancano dei documenti che non sono stati presentati al Comune e quindi poiché il costruttore non è reperibile bisognerebbe rifarli o cercarli al Genio Civile tipo l'idoneità statita se non sbaglio.
L'Amministratore si era incaricato di provvedere tre anni fa ma a tuttoggi non ha fatto gran ché, voglio consultare un avvocato, alla fine anche lui avrò delle responsabilità o no?

Tu hai comprato direttamente dal costruttore?
Sul tuo rogito cosa viene deto a proposito dell'agibilità?
Forse l'amministratore è quello scelto dal costruttore ... hai provato a chiedere direttamente all'ufficio tecnico del comune perchè ancora non c'è l'abitabilità?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Vorrei far inserire nel compromesso che verrà fatto a breve "di tale mancanza si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita".

mi sembra una buona idea

 

[raffaelemaria]

credo poco al fatto che un terreno argilloso crei dei movimenti nell'immobile senza interessare le strutture e solo le finiture, forse è opportuno non sottovalutare la situazione. Consiglierei Antares di incaricare un tecnico che trovi presso il Genio Civile o il Comune l'indagine geognostica/geologica eseguita (obbligatoria) prima di procedere alla progettazione dell'immobile. e verificare su quale terreno è stato costruito. Antares è sicuro che gli altri proprietari di U.I. hanno eseguito modifiche con regolari autorizzazioni?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Altro dato: l'agibilità è stata richiesta dall'Amministratore al legale rappresentante della società e la difficoltà risiede nel fatto che a suo tempo il costruttore non ha presentato tutti i documenti al Comune e andrebbero richiesti al Genio Civile.

Come volevasi dimostrare.
Esperienza vissuta del tutto simile cui brevemente accenno perché utile a qualcuno.
Il Comune di P........ (lago di Garda - Brescia) nelle condizioni qui sopra indicate da Antares non rilasciò l'agibilità ( ed il cliente di questo studio che voleva riscattare dalla società di leasing per poter vendere ad un Tedesco dovette rinunciare all'affare perché la società di leasing senza agibilità non ritrasfeiriva -ad a ragione-l'immobile all'utilizzatore che cosi' non poteva impegnarsi a vendere ) e neppure valse la pena agire di rivalsa sulla ditta ( fallita , ma vale anche se estinta ) perché non produttivo e costoso (avere il buon diritto non significa per forza ottenere soddisfazione economica se l'avversario è patrimonialmente inconsistente ). Per cui si è iniziata una trattativa non ancora conclusa con la NUOVA giunta . La vecchia, a mio parere collusa aveva richiesto fideiussioni per il 50% scadute e mai escusse ; le opere di urbanizzazione affidate alla classica immobiliare srl-bidone da 10.000 euro di c.s. che operava con appalto a terzi (artigiani) pure gabbati .

Aggiungasi che la stessa e i compratori di altro lotto attiguo subivano denuncia penale per lottizzazione abusiva in quanto trattavasi in fatto di Residenza Turistica Alberghiera ; e anche su questo aspetto Lei dovrebbe indagare perché dalla descrizione non escluderei nemmeno questa ipotesi che pure è compatibile con quanto da lei riportato in testa a questo post

Sul problema del buon diritto ad ottenere l'agibilità non si discute: il problema è come farlo prevalere e a quale costo e se si ha titolo : Lei puo' andare in Comune mille volte ma se le cause ostative non vengono rimosse il Comune risponde picche

PS: rifletto sul fatto che la pratica sia incagliata al Genio Civile . E questo mi fa sospettare che ci siano potenziali problemi di staticità seppure non ancora evidenziati il che farebbe il paio con le prime avvisaglie (crepe etc. )

 

[Ennio Alessandro Rossi]

credo poco al fatto che un terreno argilloso crei dei movimenti nell'immobile senza interessare le strutture e solo le finiture, forse è opportuno non sottovalutare la situazione. Consiglierei Antares di incaricare un tecnico che trovi presso il Genio Civile o il Comune l'indagine geognostica/geologica eseguita (obbligatoria) prima di procedere alla progettazione dell'immobile. e verificare su quale terreno è stato costruito. Antares è sicuro che gli altri proprietari di U.I. hanno eseguito modifiche con regolari autorizzazioni?

condivido totalmente

 

[Antares]

Il costruttore fallì a suo tempo prima della vendita e per quello che ne so le case sono state poi vendute all'asta.
Non ho comprato dal costruttore ma da un privato.
L'amministratore in diverse delibere condominiali si è fatto carico di incaricare un tecnico per espletare tutte le pratiche al fine di ottenere l'abitabilità, cosa che però non ha fatto (parliamo del 2010). Diciamo che è un amministratore latitante che non mi ha neanche inviato gli ultimi consuntivi + preventivi.
Io ora che devo vendere mi trovo con queste problematiche di cui però ho informato l'acquirente e il prezzo è stato abbassato di ben 30.000 euro rispetto a quanto l'ho pagato io 3 anni fa.
Comunque intendo sentire un legale per verificare la responsabilità di chi lo ha venduto a me tacendomi tutto ed eventualmente anche dell'Amministratore che si è assunto un compito che non ha mai portato a termine.

 

[Bunny]

Il venditore che ha comprato all'asta avrebbe dovuto attivarsi per richiedere l'abitabilità... prima di rivendere. Bisogna vedere cosa c'è scritto sul tuo rogito a proposito dell'abitabilità e della conformità alle licenze edilizie... e bisognerebbe sapere l'effettivo motivo per cui l'amministratore non ha ancora ottenuto l'abitabilità. Senza vedere le carte ti si può dare solo qualche spunto su cui pensare.
..ci potrebbero anche essere responsabilità del notaio che ha stipulato il tuo rogito. Certo fai bene a sentire un legale: anche se hai ribassato il prezzo, se l'immobile fosse in questa condizione non commerciabile, un'eventuale compravendita potrebbe risultare nulla.
Quanto a rivalerti sul venditore ricorda che il diritto dell'acquirente all'indennizzo da mancato rilascio del certificato di abitabilità si prescrive decorso il termine di dieci anni dalla stipula del contratto Cassazione civile , sez. II, sentenza 21.09.2011 n° 19204.

 

[Daniele 78]

@Ennio Alessandro Rossi il fatto che una pratica sia incagliata al genio civile dice tutto e niente, piuttosto da verificare il fatto se qualcosa sia stato effettivamente presentato. Per quanto riguarda ciò che diceva raffaelemaria, sono parzialmente d'accordo in quanto un terreno argilloso (poco permeabile) di per sè ha sempre un contenuto d'acqua superiore alla media, logico che poi l'immobile sia intaccato dall'umidità se non adeguatamente protetto e comunque in un terreno del genere basta veramente poco. Se avesse dei problemi di staticità l'immobile sarebbe intaccato su pilastri e murature da crepe discretamente profonde. Da ciò che ci dice antares le crepe non ci sono o almeno ha parlato SOLO di umidità.