Vendita casa con vizi evidenti

[Antares]

Sto vendendo una casa che ho acquistato anni fa come investimento, è un appartamento indipendente molto carino che si trova in un complesso residenziale costruito però su un terreno argilloso.
Il problema di queste case è proprio il terreno che, essendo argilloso con le piogge si gonfia e con la siccità si ritira creando problemi agli intonaci (crepe nei tramezzi).
A suo tempo ho fatto fare diverse perizie sia dal condominio che da un ingegnere chiamato dal sottoscritto e tutti sono stati concordi nel fatto che le strutture portanti non sono interessate dal fenomeno. Comunque il problema c'è ed è evidente.
Ora io vivendo altrove ho affidato il compito di vendere ad un agenzia immobiliare che ha mostrato la casa e ritirato una promessa di vendita che ho sottoscritto. L'agenzia dice che l'inquilino ha visto tutto ma non ne sono certo, non vorrei mi citasse in giudizio successivamente.
Ci tengo a precisare che è un problema visibile sia internamente che esternamente, non ho imbiancato le pareti quindi di certo non è un vizio occulto.
Un'altra cosa, tutte le case della zona non hanno l'abitabilità e questo ho preteso che l'agenzia lo mettesse per iscritto prima di ritirare la proposta firmata dall'acquirente. Almeno questo!
Comunque io non ho mai incontrato l'acquirente, ci vedremo al compromesso, ora non è che voglio tirare fuori la storia delle crepe chiedeno "ma voi le avete viste e vi stanno bene?". Però io ad esempio quando ho acquisto non le avevo notate in quanto era tardo pomeriggio e sinceramente non ci ho fatto caso.
Posso avere delle grane? Che fare?

 

[Daniele 78]

La casa non sarebbe vendibile senza agibilità già questo sarebbe un problema.

 

[Antares]

Io l'ho acquistata senza agibilità tre anni fa e il notaio che ho consulato mi ha detto che non ci sono problemi. Tra l'altro ne hanno già vendute due un paio di mesi fa nella stessa area tutte senza agibilità.

 

[Daniele 78]

Io l'ho acquistata senza agibilità tre anni fa e il notaio che ho consulato mi ha detto che non ci sono problemi. Tra l'altro ne hanno già vendute due un paio di mesi fa nella stessa area tutte senza agibilità.

Si ma non vuol dire che sia regolare. Tu avresti già potuto opporti 3 anni fa, in quanto sprovvista dei necessari permessi ad assere utilizzata, e come la tua anche le altre. Questo è il problema. L'agibilità per un edificio è come il libretto di circolazione dell'auto. Sfido andare in giro senza.

Per quanto riguarda le macchie, visto che son ben visibili, non sono un problema. Uno se non si fidasse sarebbe sempre libero di non acquistarla.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

D.Sto vendendo una casa in centro Residence costruito su un terreno argilloso. Quando piove causa il terreno argilloso si gonfia ; con la siccità si ritira creando problemi agli intonaci (crepe nei tramezzi).
Strutture portanti intatte ma il problema è evidente. temo che l'acquirente quando se ne accorgerà mi possa citare in giudizio (quello che dichiara l'agenzia non rileva) . il difetto è evidente di certo non è un vizio occulto.

Da qui non si puo' giudicare scientemente per cui non resta che analizzare la questione in generale ; a lei la scelta di collocare il suo caso .

Occorre identificare se trattasi di vizi lievi o vizi gravi ; i primi sono risolvibili in qualche modo ; per i secondi il problema è più' serio '

Pare che i difetti esposti siano contemplati nell ' 1667, Codice civile ossia facciano parte della categoria di quelli «lievi»: di questa categoria fa parte per capirci il distacco di parte del pavimento, i difetti nel rifacimento dell’impianto elettrico e nell’installazione di infissi interni ed esterni , l’imperfetta esecuzione dell’impermeabilizzazione della copertura di un’autorimessa esterna , quelli che riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica etc.
Invece i vizi gravi , previsti invece dall’articolo 1669, Codice civile sono riassumibili secondo la giurisprudenza in quei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, Tali sono p.es. le carenze di impermeabilizzazione comportanti infiltrazioni d’acqua piovana nell’immobile , lesioni alle strutture, imperfezioni, ma anche le difformità idonee a diminuire sensibilmente il valore dell’immobile pur anche senza pericolo di crollo . Insomma nel concetto di «gravi difetti» vanno compresi anche vizi, che, pur non coinvolgendo la statica del fabbricato, compromettono in modo grave la funzione cui esso è destinato. Il difetto di costruzione ex articolo 1669, Codice civile va assunto in senso lato nel senso che può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e, perciò, non determinandone la «rovina» o il «pericolo di rovina»), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo

D. Altro problema : non esiste la agibilità , problema comune , cosa ben evidenziata negli accordi (spero anche io) .
I motivi per cui non è stata rilasciata l'agibilità sono molteplici ed andrebbero indagati . Per esperienza ( ma non sono portatore di verità) il Comune non rilascia l'agibilità sia per ragioni addebitabili alla abitazione (mancanza del rispetto delle prescrizioni indispensabili all 'abitare ,le solite che i tecnici sanno meglio di me ) ma anche per ragioni legati alla mancata esecuzione di opere di urbanizzazione previste nella convenzione fra il Comune e l'impresa appaltatrice . E qui si apre un capitolo a parte che coinvolge fideiussioni prescritte, fallimenti dichiarati etc.
Morale per ottenere la agibilità bisognerà eseguire, tribulare, pagare e pensare che questi problemi ( per carità, se ci sono ) se li sobbarchi il compratore senza fiatare è una pia illusione
In questi casi fino al momento in cui la questione non emerge ( e prima o poi emerge ) si prosegue nella esecuzione dei rogiti abusando della dichiarazione fatta con i primi rogito (quando aveva un senso ) : La venditrice (vado a braccio ) dichiara di aver presentato la pratica di agibilità il giorno tot. con n. prot.........e la stessa è in fase di perfezionamento presso gli uffici tecnici del comune di .......
Comunque la giurisprudenza ha stabilito che a quelle condizioni i rogiti si possano stipulare , ma ha anche stabilito che il compratore qualora riscontrasse ( o meglio si accorgesse ) nel prosieguo la difficoltà a ottenere l'agibilità potrà chiedere un risarcimento danno o peggio essendo l' assenza dell ' agibilità un elemento che riduce sensibilmente il valore e la commerciabilità del bene

rectius : approfondire meglio se non si vogliono fastidi

 

[Antares]

Grazie per le risposte cortesi e dettagliate, per quanto riguarda il prezzo dell'immobile acquistato appena tre anni fa e venduto oggi al 30% di meno rispetto a quanto ho versaio io, penso di aver già dato nel senso non dovrebbe essere richiesta un ulteriore richiesta di risarcimenti danni. Sbaglio? Vorrei far inserire nel compromesso che verrà fatto a breve "di tale mancanza si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita".

Altro dato: l'agibilità è stata richiesta dall'Amministratore e la difficoltà risiede nel fatto che a suo tempo il costruttore non ha presentato tutti i documenti al Comune e andrebbero richiesti al Genio Civile.

Sto sinceramente pensando di fare causa al signore che ha venduto la casa a me perché io non sono stato informato di questa cosa, non sapevo che l'immobile fosse privo di abitabilità. Invece io ho informato gli acquirenti.
E ho preteso che l'agenzia fosse chiara, tanto è vero che sulla promessa di vendita c'è scritto che l'abitabilità non esiste.

 

[Gianco]

Dovresti rivolgerti ad un tecnico per verificare se l'immobile ha tutti i requisiti per ottenere l'agibilità. In tal caso è solo un problema di costi e di ottenere le certificazioni dalle ditte che hanno realizzato gli impianti. Infine, l'ingegnere che ha fatto il sopralluogo ed ha affermato che le lesioni non interesso la struttura, dovrebbe averti rilasciato una certificazione che ti dovrebbe essere utile un domani. Non si sa mai.

 

[Antares]

Sì, Gianco, l'ingegnere mi ha rilasciato un certificato di idoneità statica dove appunto specifica che le strutture portanti non sono interessate dalle problematiche dovute al terreno e che intendo allegare al compromesso.
Diciamo che io ho cercato di essere corretto più che ho pututo con la controparte oltre a un prezzo molto basso. Ma nella vita non si sa mai...

Altra notizia che penso possa interessare un po' tutti quelli che si trovano nella mia situazione riguardo al certificato di abitabilità: un geometra mi disse che se avessi fatto delle opere importanti nell'immobile tali da richiedere concessione da parte del Comune, una volta ultimate il Comune stesso non avrebbe potuto sottrarsi dal rilascio della certificazione di abitabilità in quanto se l'immobile non fosse abitabile non avrebbe mai concesso tali opere.
E difatti ho visto che altre persone nell'area di cui fa parte il fabbricato hanno costruito cantine, allargato le verande o i giardini chiedendo di volta in volta il permesso al Comune.

 

[Gianco]

Ottenere l'agibilità è un tuo diritto, che non è subordinato ad una autorizzazione edilizia successiva. Se la richiedi è vincolata alla regolarità dell'opera esistente. Non ci devono essere pendenze. Pertanto, se presenti la documentazione regolare, ti deve essere rilasciata.

 

[Daniele 78]

Altra notizia che penso possa interessare un po' tutti quelli che si trovano nella mia situazione riguardo al certificato di abitabilità: un geometra mi disse che se avessi fatto delle opere importanti nell'immobile tali da richiedere concessione da parte del Comune, una volta ultimate il Comune stesso non avrebbe potuto sottrarsi dal rilascio della certificazione di abitabilità in quanto se l'immobile non fosse abitabile non avrebbe mai concesso tali opere.

Si, è vero, diciamo che se fosse stato abusivo (senza licenza) sarebbe impensabile presentare un permesso per altre opere, probabilmente nel vostro caso mancano SOLO delle certificazioni impiantistiche (che vanno richieste per completare l'agibilità), visto che l'idoneità statica, (nei casi in cui non via sia progetto presentato al Genio Civile o in Comune) è presente e viene accettata come documento strutturale.
Accertati solo che le divisioni interne di casa tua corrispondano con la licenza edilizia ed il catasto.