Vendita casa con usufrutto

[fabjjo]

Buongiorno a tutti,
Vorrei chiedere un vostro consiglio.
Io vivo da oltre 20 anni in un appartamento a Roma dove io sono il nudo proprietario e mia mamma ha l'usufrutto. Come potrete capire mia madre vivendo in Umbria paga una cifra di IMU ogni anno. Io partecipo con le sue spese in quanto non ce la fa più a pagare.
Ho un fratello sposato che sia con me che con mia mamma non ha più rapporti (causa la moglie).
Le opzioni come sapete sono poche. O donazione, che escludo oppure io devo acquistare la parte di usufrutto di mia madre in modo da poter rientrare in possesso dell'appartamento.
Per ultima stiamo valutando di vendere e con i soldi ne acquisto un'altro che m'intesto in modo che diventi la mia prima casa.
Domanda nella vendita mia madre deve ricevere anche la sua parte di usufrutto?
Cioè se vendo a 100 , 80 vanno a me e 20 a mia madre?
Si può ovviare a questo? Mia madre ha 85 anni. Se dovesse succedere qualcosa a mia madre quei 20 andrebbero in eredità anche a mio fratello?

Ecco il quesito.

Mi date un vostro parere?

Grazie mille
Fabio da Roma

 

[basty]

Nel caso vendessi solo la nuda proprietà (e chi te la compra?) tua madre conserverebbe l'usufrutto e le relative imposte.
Come utilizzatore (presumo in comodato verbale) dell'immobile, dovresti almeno rimborsare le imposte IMU di tua madre.

Se invece vendete insieme la piena proprietà, a tua madre spetterà la quota di valore dell'usufrutto, e questo introito, se non si spende prima, andrà in successione anche a tuo fratello.

A che titolo sei diventato nudo proprietario?

 

[fabjjo]

Quando mio padre mi ha comprato l'appartamento al notaio , io come nudo proprietario e mio padre e mia madre usufruttuari.
Dopo la morte di mio padre mia madre ha preso l'intero usufrutto.

Si l'idea è di vendere la piena proprietà. Ma se mia madre con l'introito della vendita dell'usufrutto lo utilizzasse per pagarmi tipo le spese per l'acquisto dell'altra casa? Tipo spese notarili ecc.
Pensi ci possano essere problemi?

Ps : ma dovendo dimostrare che abito in questo immobile ininterrottamente dal 1999 non si può fare nulla per entrare in possesso? Tipo usucapione o altro?

 

[Franci63]

Ma se mia madre con l'introito della vendita dell'usufrutto lo utilizzasse per pagarmi tipo le spese per l'acquisto dell'altra casa? Tipo spese notarili ecc.
Pensi ci possano essere problemi?

Sarebbe una donazione, diretta, se ti versa i soldi , indiretta se ti paga lei le spese .
Per la donazione diretta serve atto notarile.
Problemi potrebbero sorgere con tuo fratello, al momento della morte di vostra madre, se la donazione lede la sua quota di legittima.

Se invece lasci le cose come stanno, alla morte di tua madre l’immobile diventa solo tuo, senza nessuna possibilità di rimostranze da parte di tuo fratello (ammesso che abbia ricevuto qualcosa anche lui da vostro padre, altrimenti anche l’acquisto dell’appartamento con soldi del padre , ma intestato a te, sarebbe stato un problema, e lo potrà essere ancora se tuo padre è mancato meno di 10 anni fa ).

Secondo me se ti piace l’appartamento dove vivi meglio tenerlo, e pagare tu IMU al posto della mamma .
Ma venderlo “solo” per non pagare IMU mi sembra controproducente.

 

[fabjjo]

Mio padre è morto nel 2006 e molti anni prima ha comprato una casa a mio fratello senza nessun usufrutto. Inoltre mio fratello con la moglie sono diventati proprietari di un'intero capannone che era della vecchia società di famiglia (Snc) . Dopo la morte di mio padre io e mia madre (2008) abbiamo lasciato (gratuitamente) le nostre quote a mio fratello e la moglie che quel periodo ci lavoravano. Poi hanno smesso di lavorarci e ora lo affittano.

 

[Franci63]

Perfetto: quindi devi solo decidere se stare dove stai, sapendo che l’immobile sarà tutto tuo, o venderlo, e farti pagare le spese da tua madre.