Vendita appartamento e usucapione

[ragiona]

Buon giorno non so se il problema è già stato sollevato, comunque io lo propongo. Ho acquistato vari anni fa un immobile con annesso gabinetto esterno costruito su un resede di proprietà condominiale (enti urbani e promiscui). Tale abuso è stato condonato prima dell’acquisto e risulta catastalmente regolarizzato, però rimane il fatto che la particella sulla quale insiste il servizio non appartiene esclusivamente al venditore. Preciso inoltre che – sia come collocazione che come situazione di fatto – questa costruzione insiste su uno spazio utilizzato da sempre ed ininterrottamente in via esclusiva dal venditore, tant’è che il notaio rogante ha inserito all’ epoca nel titolo di vendita la dizione “ il venditore dichiara che l’area sulla quale insiste il servizio (nonché il servizio stesso) vengono utilizzati da tempo immemore, comunque ultraventennale, dal venditore in forma esclusiva”. Nelle more dell’acquisto da parte mia l’utilizzo dello stesso è sempre rimasto in via esclusiva, recintando l’area e ristrutturando la fossa biologica senza alcuna turbativa e/o rivendicazione da parte di alcun avente titolo. Dopo questa lunga ma necessaria premessa la mia domanda è: in caso di vendita da parte mia, è opportuno che questo stato di fatto (che comunque – in base alla sentenza della Cassazione n. 2485/07 – sembra non richiedere più alcuna validazione giudiziale ) venga espressamente riportato nel relativo preliminare a pena di invalidamento del contratto in quanto difetto sottaciuto, oppure la situazione può ritenersi già ufficiale risultando dal precedente titolo di acquisto? Grazie per una risposta

 

[salves]

Se il notaio precedente ha stipulato il rogito con tale dicitura, quello che interverrà alla nuova vendita penso che non abbia difficoltà a riconfermare quanto di già trascritto.

Ciao salves

 

[ragiona]

grazie della risposta Salves, però quello che vorrei capire è se la presenza di tale vincolo può essere rappresentata solo all'atto del rogito, ovvero se è opportuno riportarlo anche nel preliminare qualora esso possa configurarsi come vizio occulto se non dichiarato in quest'ultima sede. grazie

 

[salves]

Bene in sede di preliminare trascrivi integralmente quanto trascritto nel tuo rogito nella parte della descrizione dl bene e specificatamente la parte inerente il vano in questione.

Ciao salves

 

[erwan]

Ho acquistato vari anni fa
(...)
in caso di vendita da parte mia...

quanti anni saranno trascorsi tra un atto e l'altro?
se sono almeno 10 il notaio preciserà semplicemente la provenienza del bene senza problemi:;
diversamente, già nel preliminare, bisognerà usare la cautela di evidenziare la situazione, riportando la clausola citata.

 

[ragiona]

grazie erwan, però puoi circostanziare meglio la tua precisazione, perchè non capisco bene la distinzione! il contratto di acquisto risale a 19 anni fa

 

[erwan]

10 anni sono il termine per l'usucapione abbreviata che consegue ad un titolo (l'atto di vendita) unito alla buona fede del compratore (basata sulla dichiarazione del venditore).
mi sembra quindi tutto a posto!

 

[ragiona]

Non voglio farla troppo lunga per una questione – tutto sommato- abbastanza marginale, però desidero nel contempo essere capito anche per una questione di “scuola”. Probabilmente non sono stato chiaro nella mia esposizione storica: Ho comprato nel 1993 un immobile comprensivo di un piccolo resede esterno con sovrastante servizio, costruito all’inizio degli anni 70 , che è stato condonato dal precedente proprietario (quello che ha venduto a me) e regolarmente accampionato dal Catasto dell’epoca, nonostante che l’area sul quale insiste sia a comune con i frontisti. Il Notaio rogante – preso atto della irregolarità (secondo lui il Catasto non avrebbe potuto accampionare!), ha fatto certificare in atto al venditore che sia la porzione di area che il relativo servizio sono stati utilizzati da epoca ultraventennale (cioè dal 1970, anno di creazione della servitù) in modo esclusivo. Quindi siamo in presenza di una usucapione ventennale, in quanto non classificabile in buona fede, sia pure mai contestata da nessuno, ed ormai abbondantemente trascorsa, dal momento che anch’io ho continuato in modo esclusivo ed indisturbato ad usare il tutto (ma mai validata in sede giudiziale)! Però – scusandomi per la prolissità – il punto è un altro, e non vi sfuggirà il motivo in sede di futura vendita: la presenza di un precedente rogito che ufficializza il vincolo, permette di ometterne la comunicazione in sede di un eventuale preliminare di nuova vendita, senza incorrere nel rischio di vizio occulto e/o sottaciuto in fase di trattativa? Spero di essermi spiegato

 

[ragiona]

ok ringrazio coloro che hanno finora interloquito però non sono riuscito ad ottenere una risposta al mio dubbio esposto sopra. Spero dipenda dalle ferie, comunque continuo a sperare in un intervento specifico grazie e saluti a tutti

 

[erwan]

è mia opinione che se la questione è regolare dal punto di vista della normativa urbanistica il fatto che la provenienza del bene sia dichiarata per possesso nell'atto precedetne non configuri alcun vizio.

se comunque ti restano dei dubbii riporta la circostanza anche nel preliminare e via!