Vendita appartamento e Tassazione Plusvalenza

[alexandro299]

Salve,
vorrei sapere se il plusvalore derivante dalla differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto di un appartamento (1^casa) viene ugualmente tassato nel caso di vendita prima dei 5 anni e dopo i 5 anni di proprietà.
Grazie

 

[Jrogin]

..vorrei sapere se il plusvalore derivante dalla differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto di un appartamento (1^casa) viene ugualmente tassato nel caso di vendita prima dei 5 anni e dopo i 5 anni di proprietà...

• in caso di vendita effettuata oltre 5 anni dall'acquisto, sia prima che seconda casa, effetuata da privati, l'eventuale plusvalenza NON viene tassata.
• in caso di vendita effettuata entro 5 anni dall'acquisto come regola generale, la plusvalenza derivante tra la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto maggiorato delle spese notarili, di imposta, di ristrutturazione (tutte documentate con fattura) VIENE tassata con la facoltà del contribuente di cumularla con gli altri redditi e quindi pagare le imposte con la dichiarazione dei redditi successiva alla vendita, oppure pagare un imposta sostituitiva del 20% direttamente al notaio in sede di stipula dell'atto di vendita.

Uniche eccezioni secondo l'art.67 del testo unico delle imposte dirette in cui entro i 5 anni tale plusvalenza NON VIENE TASSATA:
se (sia prima che seconda casa) l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per più del 50% del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita e
se l'immobile è stato acquisito dal proprietario per successione.
Un saluto.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Oltre la puntualissima e corretta risposta di Jrogin nell'occasione e solo per completezza di argomentazione aggiungo un appunto per quanto riguarda il bene di provenienza donativa che fosse oggetto di cessione:

Per effetto del decreto legge n. 223/ 2006 se l’immobile è pervenuto per donazione ( e non già adibito ad abitazione principale etc.) in caso di rivendita, per evitare la tassazione, i 5 anni devono decorrere dal momento in cui il donante ha acquistato a monte l'immobile a quello della sua cessione al terzo.
Diversamente la plusvalenza tassabile risulterà pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante
Questa nuova norma è stata introdotta per evitare manovre elusive che spesso si ponevano in atto prima dell’entrata in vigore del decreto 223/2006 per scansare il pagamento dell’imposta sul plusvalore.
Anche prima del DL 223 il proprietario di un casa mai destinata ad abitazione principale per sè e famigliari ( comperata per es.a 300) se avesse voluto venderla nel quinquennio (p.es. a 500) avrebbe dovuto pagare le imposte sulla differenza (p.es. 200) ; E allora per evitare la tassazione era possibile fare questo giochino: Si donava preliminarmente la casa al figlio ( o altro parente) e visto che nessuna tassazione era prevista per l’immobile venduto ma di provenienza donativa, al momento della cessione dal figlio al terzo nessuna imposta veniva assolta
Con la nuova normativa la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.
Per cui se A) in data 01.01.2008 avesse comperato una casa che avesse donato al figlio B) il 31 dicembre 2009 e tale casa venisse da questi rivenduta a C) entro il 31-12-2012 la tassazione si applicherebbe comunque stante il mancato decorso del quinquennio calcolato da 1-1-2008 a nulla influendo l’avvenuta donazione del 31-12-2009

 

[Jrogin]

Grazie Ennio Alessandro per l'esauriente e doverosa integrazione.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

E' un piacere interagire con te

 

[Gian84]

Invece vi pongo questa domanda: i miei nonni (4 figli tra cui mia madre) hanno una casa in montagna, muore mio nonno viene fatta la successione e successivamente mia nonna e i suoi 3 figli decidono, per motivi personali, di cedere le loro quote a mia madre che le acquista. Viene fatto ovviamente un atto di vendita davanti al notaio registrato ecc. Mia madre decide di vendere il suo immobile oggi (e non sono passati i 5 anni da quando ha acquistato la casa) domanda: deve pagare la tassa sulla plusvalenza? Su che base viene calcolata la plusvalenza? Grazie mille ragazzi...

 

[Jrogin]

Tua madre dovrà pagare la plusvalenza, se vi è plusvalenza, solo le quote che ha acquistato e non sulla quota ereditata.

Per determinare la plusvalenza bisogna togliere dal prezzo di vendita le spese documentabili sostenute in acquisto (notaio, imposte di acquisto, eventuali lavori fatturati ecc) e naturalmente il prezzo di acquisto.

Su tale plusvalenza (rapportata alla quota che aveva acquistato) potrà pagare un imposta fissa del 20% oppure indicare la plusvalenza tra i redditi diversi e pagherà con l'aliquota IRPEF conseguente (tenendo conto anche degli altri redditi).

 

[Gian84]

Si ma il valore della casa da dove si evince? Scusate l'ignoranza parliamo di una casa con rendita catastale di circa 100 euro l'anno..... c'è un modo per calcolarla? E poi altra domanda poniamo che il valore della casa sia 40 se mia madre eredita 8 come sua successione, e poi acquista 32 da gli altri fratelli e da sua madre, se poi vende la casa a 50, la plusvalenza come andrebbe calcolata?

 

[Jrogin]

Il valore di vendita è quello reale al quale viene venduto il bene.
Il valore di acquisto è quello reale al quale viene acquistato.
Entrambi i valori devono essere quelli dichiarati negli atti di compravendita.


Se in vece parli del valore catastale sul quale si pagano le imposte di acquisto, si moltiplica la rendita catastale per 115,5 nel caso di prima casa, per 126 nel caso di seconda casa.
Nel tuo esempio 100 x115,5 = 11.550 (Prima casa) oppure 100 x126= 12.600 per seconda casa.

Per quanto riguarda la plusvalenza, sempre nel tuo esempio:

50-40= 10 plusvalenza reale

La plusvalenza tassabile è 32/40 (la parte compravenduta) di 10 pari a 8

 

[Gian84]

perfetto molto gentile ti ringrazio!!!