Vendita appartamento con patto di riservato dominio

[Pierluigi49]

Buongiorno. Sono proprietario di un appartamento locato con contratto 3+2 rinnovato lo scorso anno. Avrei da altra persona richiesta di acquisto utilizzando la formula della vendita con patto di riservato dominio. Su questo appartamento grava però un mutuo che feci all'acquisto. La risoluzione di questo deve avvenire all'atto del contratto di vendita oppure quando questo, con la formula sopra accennata, trova conclusione?

 

[Geometra Dal Macigno]

Ma ti conviene la vendita con patto di riservato dominio??

Copio e incollo da San Google:

Il Codice civile che stabilisce che dal momento della sottoscrizione del contratto sino al momento in cui viene pagata l'ultima rata, la proprietà dell'immobile resta al venditore che, pertanto, è il soggetto passivo tenuto al pagamento dell'IMU.

In pratica se ci vogliono 10 anni per pagare le rate, tu venditore, per 10 anni, continui a pagare l'IMU perché, ai fini IMU, risulti proprietario al 100% fino all'estinzione dell'ultima rata.

Ci provano sempre, questi acquirenti!!

 

[Geometra Dal Macigno]

Come se non bastasse: Il venditore ottiene la risoluzione del contratto quando il compratore è inadempiente, escluse le ipotesi di cui all’articolo 1525 (*). Quando ciò avviene la norma ci dice che il venditore deve restituire le rate di prezzo incassate

Questo significa ad esempio che se l'acquirente ti paga per 3 anni e le rate durano per 20 anni, tu per 3 anni paghi l'IMU, e al 3° anno siccome lui smette di pagarti, DEVI RESTITUIRE LE RATE CHE HAI INCASSATO PER 3 ANNI. In sintesi hai avuto in casa un parassita per 3 anni che ti ha bloccato la VENDITA (quella vera!) dell'appartamento.

Sono sempre più allibito nel vedere come abbiano inventato questa vendita con patto di riservato dominio che crea SOLO PROBLEMI al venditore.

(*)
L’articolo 1525 del codice civile contiene una tutela nei confronti del compratore che non paga una rata del contratto. Se la rata non pagata non supera l’ottava parte del prezzo non può essere disposta la risoluzione del contratto nè qualsiasi clausola avente analogo scopo (“nonostante patto contrario”), che in tal caso sarebbe nulla.

Quando invece non viene pagata più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo è rimessa al giudice una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.

Lo stesso articolo afferma che le clausole che pattuiscono la decadenza del compratore dal beneficio del termine delle rate successive sono nulle, sempre che la rata non superi l’ottava parte del prezzo. Rimango applicabili le regole generali sulla decadenza del termine di cui all’articolo 1186 del codice civile.

 

[Franci63]

La risoluzione di questo deve avvenire all'atto del contratto di vendita oppure quando questo, con la formula sopra accennata, trova conclusione?

E’ sufficiente che l’immobile sia libero da ipoteche (e quindi che il debito per il mutuo estinto) al momento del passaggio di proprietà.
Ma concordo con chi mi ha preceduto sul fatto che tu ti voglia avventurare in un contratto poco favorevole, da molti punti di vista.
L’unica motivazione può essere che il tuo sia un immobile veramente difficile da vendere (per caratteristiche sue o per prezzo richiesto), e quindi questo sia l’unico potenziale interessato.

 

[Heifetz]

Concordo con chi ha evidenziato che questa formula presenta diversi svantaggi per il venditore, salvo situazioni particolari. Potrebbe, quindi, essere più conveniente valutare una vendita tradizionale.

 

[Geometra Dal Macigno]

Ringrazio @Franci63 e @Heifetz per aver supportato professionalmente le mie spassionate esternazioni

 

[Heifetz]

Ringrazio @Franci63 e @Heifetz per aver supportato professionalmente le mie spassionate esternazioni

Grazie a te per le tue informazioni e considerazioni, che trovo condivisibili.

Valuterei attentamente la situazione se fossi in @Pierluigi49.

 

[Geometra Dal Macigno]

Ammetto che anche io ho dovuto cercare la definizione di vendita con patto di riservato dominio.

Nonostante la nomenclatura rassicurante, per il venditore è una gran fregatura, salvo i casi - come sottolineato da @Franci63 - in cui l'immobile sia davvero poco appetibile.

Però con tale modalità di vendita si rischia di "tenere in casa" una persona che dopo qualche anno non paga più, e devi pure ridargli le rate che ha pagato, oltre ad aver pagato l'IMU per tutto il tempo di permanenza della persona nella casa.

Rischia di diventare un "affitto a costo zero" per chi si piazza dentro, pensateci.
Vado lì, ci sto qualche anno, non pago più, il venditore mi ridà i soldi e lo saluto. Pazzesco.

 

[vittorievic]

Rischia di diventare un "affitto a costo zero"

non direi perché non funziona così. In questo tipo di contratti una parte della rata rappresenta la quota di affitto come nel "rent to buy" immobiliare.
Con la restituzione completa della somma anticipata nasce l'illecito arricchimento di chi occupa l'unità immobiliare senza pagare .
Tra l'altro

Quando invece non viene pagata più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo

secondo me deve intendersi 1/8 della somma di saldo del del prezzo pattuito.

 

[uva]

"tenere in casa" una persona che dopo qualche anno non paga più,

"affitto a costo zero" per chi si piazza dentro,

Dal primo post risulta che l'appartamento è

locato con contratto 3+2

quindi @Pierluigi49 sta incassando e continuerà ad incassare il canone dall'inquilino fino alla scadenza del contratto di locazione (a meno che costui diventi moroso).

Io capisco che il potenziale acquirente non è l'inquilino, ma un altro soggetto:

Avrei da altra persona richiesta di acquisto