Vendita appartamento con mutuo residuo e ipoteca

[tatuccia]

Salve a tutti! Spero che qualcuno di voi possa essermi d'aiuto. Nove anni fa io e mio marito abbiamo acquistato un appartamento accendendo un mutuo con relativa ipoteca.
Adesso, a causa di un trasferimento per lavoro, abbiamo deciso di vendere l'appartamento in questione. Le cose che vorrei chiedervi sono varie.
Ovviamente, la nostra intenzione è quella di estinguere il mutuo e l'ipoteca nel momento in cui incasseremo i soldi della vendita. E qui la prima domanda: il venditore incassa subito i soldi della vendita? Inoltre, ho letto da qualche parte che l'ipoteca deve essere estinta prima della firma del rogito, ma noi non abbiamo la liquidità per poterlo fare. Tra l'altro gli acquirenti, secondo accordo, non verseranno anticipo alla firma del compromesso, in quanto anche loro non hanno liquidità immediata.
Inoltre, al momento della firma del rogito deve essere presente anche un funzionario della banca con la quale noi abbiamo acceso il mutuo? Qualcuno, infine, ha idea di quali siano i costi di estinzione anticipata del mutuo e dell'ipoteca. Grazie a tutti e scusate per tutte queste domande

 

[acquirente]

capita che quando si venda casa, ci sia in essere ancora il mutuo da finire di pagare.
l'estinzione mutuo si farà contastualmente all'atto di vendita.
nella maggior parte dei casi si fa così:
una decina di giorni prima del rogito il venditore deve recarsi in banca a farti fare i conteggi del residuo alla data di stipula del rogito.
farsi inserire anche i dietimi giornalieri, se possibile, così in caso di slittamento del rogito avete già i dati in mano.
i conteggi il venditore deve consegnarli al notaio e alla banca dell' acquirente.
la banca dell' acquirente , come saldo prezzo, farà due assegni circolari :
uno intestato alla banca del venditore per estinguere il mutuo e la rimanenza con un assegno intestato a te venditore.
il notaio registrerà nell'atto i due assegni .
l'assegno per la tua banca potrà:
- essere trattenuto dal notaio e sarà lui a versarlo -ottimo
- essere ritirato in fase di rogito da un funzionario dell'istituto che rilascerà quietanza- ottimo
- essere trattenuto dall'acquirente che, insieme al venditore, andrà in banca a versarlo. - non lo consiglio
questa è la prassi che funziona nel 90 percento dei casi e comunque bisogna avvisare il notaio, l'acquirente,
la banca dell'acquirente e la banca del venditore, così che tutti sanno cosa c'è da fare.

Ricordo che con l’integrale pagamento del mutuo anche l’ipoteca a garanzia del quale era stata iscritta si estingue automaticamente; ma questo “automatismo” non opera anche per la cancellazione dell’iscrizione dell’ipoteca dai registri immobiliari: occorre cioè che qualcuno (il creditore ipotecario soddisfatto, la banca) comunichi all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, oramai estinta: solo dopo aver ricevuto questo consenso, l’Agenzia del Territorio procederà a cancellare l’iscrizione ipotecaria (per l’aggiornamento dei registri solitamente ci vogliono 20/30 giorni). Quindi, fino a quando non sia annotata la cancellazione dell’ipoteca, la natura reale del vincolo ipotecario ed il carattere costitutivo dell’iscrizione sui registri immobiliari comportano che nei confronti dei terzi il permanere dell’iscrizione ipotecaria, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo (vedi post del 10/10/2008).
Pertanto, in base alla “legge Bersani”, una volta estinto il mutuo con la vostra banca, questa dovrà rilasciarvi la relativa quietanza di pagamento con dichiarazione che lo stesso istituto provvederà a richiedere la cancellazione dell’ipoteca. Entro i successivi 30 giorni la banca dovrà comunicare all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Ma anche se alla data fissata per il rogito la cancellazione dell’ipoteca non fosse stata annotata dall’Agenzia del Territorio e, quindi, l’immobile risultasse ancora formalmente gravato da ipoteca, ciò non costituisce di per sé un impedimento alla stipula del rogito: il notaio, infatti, potrà procedere alla stipula, dando atto che l’immobile oggetto della compravendita risulta gravato da una ipoteca, ma che la parte alienante garantisce che tale ipoteca deve intendersi solo formalmente accesa e priva di effetti giuridici sostanziali in quanto la relativa esposizione debitoria è stata estinta ed la banca mutuante procederà in proprio ai sensi dell’art. 13 comma 8 septies della legge 2 aprile 2007 n. 40 alla formale cancellazione del suddetto gravame, come risulta dalla lettera di quietanza emessa dalla banca medesima e che potrà essere allegata al rogito.

Non vi sono quindi, per il notaio, ostacoli normativi alla stipula dalla compravendita ed abitualmente si procede nel senso sopra descritto.
auguri

 

[arianna26]

Vorrei chiedere un chiarimento ad acquirente che intanto ringrazio. ma la consegna dei due assegni da parte del compratore non avviene al momento del rogito? dunque in quel momento come stanno le cose? Non mi è chiara la seguenza temporale..
Mi aiuti?

 

[acquirente]

Vorrei chiedere un chiarimento ad acquirente che intanto ringrazio. ma la consegna dei due assegni da parte del compratore non avviene al momento del rogito? dunque in quel momento come stanno le cose? Non mi è chiara la seguenza temporale..
Mi aiuti?

certo,
sempre e solo al momento del rogito, ci mancherebbe. ............Nell'atto significa al rogito
preciso che al posto degli assegni circolari ci potrebbero essere dei bonifici bancari irrevocabili.
allora l'acquirente deve andare per tempo nella sua banca e farsi dare gli assegni circolari per poter pagare il venditore.
deve sapere dal notaio e dal venditore, almeno 10 gg prima del rogito, le cifre esatte da pagare
il venditore a sua volta, sara' andato a farsi fare i conteggi giusti dalla sua banca cioe' dove ha il mutuo acceso.
un assegno circolare sara' dell'importo del mutuo ancora da estinguere, l'altro assegno circolare sara'
la differenza da dare al venditore.
al rogito, tutti presenti, notaio, acquirente, venditore, funzionario della banca del venditore.
si consegna l'assegno circolare dell'importo del mutuo al funzionario della banca creditrice che dara' all'acquirente quietanza, cioe' ricevuta.
L'ALTRO ASSEGNO circolare al venditore - (il quale consegnera' le chiavi dell'immobile).
tutto questo naturalmente sotto la visione del notaio che lo certifichera' nel rogito.