Vendere dei locali ancora ipotecati per mutuo in corso

[Morino]

Buonasera,

in questi giorni devo prendere un’importante decisione e vorrei farmi prima un’idea abbastanza precisa sul percorso da seguire. Altre volte ho trovato in voi importanti consigli e provo a sottoporvi di nuovo questo problema. Faccio alcune doverose premesse:

• sono proprietario di un fabbricato con annessa una ulteriore particella poco distante da casa;
• questa particella comprende un giardino e alcuni annessi, tra i quali tre garages (accatastati regolarmente C6);
• l’immobile principale e gli annessi sono ancora sotto ipoteca perché è in corso il mutuo;
• ho ricevuto un’offerta di acquisto da una persona interessata a due garages e al giardino che gli gira intorno, facenti parte della particella sopra detta;

la cosa mi alletta perché con la vendita riuscirei a rimborsare anticipatamente il capitale restante del mutuo che devo alla Banca, togliere l’ipoteca e levarmi dai pensieri.

Qualcuno mi dice che per vendere dovrò chiedere una riduzione d’ipoteca, scorporare i beni dalla attuale particella, crearne due nuove e procedere alla vendita; ma questo mi sembra abbastanza farraginoso e costoso, ammesso che la Banca stia al gioco.

Miglior cosa sarebbe avere in anticipo i soldi della vendita, rimborsare il capitale e farsi togliere l’ipoteca. Dopodiché incaricare un professionista di dividere la particella attuale ecc.ecc. e procedere al rogito.

Come potrei fare una proposta agli acquirenti (tra l’altro seri professionisti) per chiedere loro di anticipare i denari offrendo loro serie garanzie? Si può fare un compromesso? dare una fidejussione a garanzia dell’anticipo?

Chi può darmi dei consigli sulla strada migliore da intraprendere per fare una proposta decente?

Grazie per le risposte che vorrete darmi. Un cordiale saluto. M.

 

[Yopy]

Senti il notaio e la banca prima di impegnarti in proposte

 

[Yopy]

Io comunque dubito che si possano vendere singole pertinenze facenti parte di un singolo immobile ipotecato per mutuo. E se anche fosse presumo che sia costoso e che la banca non sia costretta a permettertelo.

 

[Morino]

Io comunque dubito che si possano vendere singole pertinenze facenti parte di un singolo immobile ipotecato per mutuo. E se anche fosse presumo che sia costoso e che la banca non sia costretta a permettertelo.

La riduzione di ipoteca è una prassi che usano i costruttori quando vendono singoli appartamenti di un complesso più ampio. Avendo pagato oltre la metà del mutuo non dovrebbe essere difficile la riduzione anche se ha un costo. E' pur vero che la Banca può sempre negare il consenso; ecco perché cerco le modalità per anticipare il rimborso del capitale che vorrebbe dire anche far togliere subito l'ipoteca, ora che non è più necessario l'intervento del Notaio, ma è un atto amministrativo della Banca previsto dalla legge.

 

[Franci63]

Qualcuno mi dice che per vendere dovrò chiedere una riduzione d’ipoteca,

Se con i soldi della vendita ti è possibile estinguere il mutuo, puoi tranquillamente firmare un preliminare di compravendita, magari farti dare una caparra (se il residuo mutuo è inferiore al prezzo) e andare a rogito successivamente nei tempi che soddisfano le vostre esigenze.
Dovrai chiedere in anticipo alla banca il calcolo del mutuo residuo alla data del rogito, e chiedere che la banca stessa produca un “assenso preventivo alla cancellazione di ipoteca”: con questo documento in mano, saprai quanto del saldo prezzo deve andare a te, e quanto alla banca.
L’acquirente il giorno del rogito preparerà il/gli assegni circolari necessari, e il notaio provvederà a saldare la banca e gestire la procedura relativa all’ipoteca.

Per la parte tecnica, cioè per valutare cosa è necessario fare per vendere solo due garage e parte del terreno, tenendo per te un garage, il terreno residuo e gli annessi, sarebbe meglio rivolgerti prima di tutto ad un tecnico, che valuterà tempi e costi, e soprattutto la regolarità dei garage.

 

[Morino]

Se con i soldi della vendita ti è possibile estinguere il mutuo, puoi tranquillamente firmare un preliminare di compravendita, magari farti dare una caparra (se il residuo mutuo è inferiore al prezzo) e andare a rogito successivamente nei tempi che soddisfano le vostre esigenze.
Dovrai chiedere in anticipo alla banca il calcolo del mutuo residuo alla data del rogito, e chiedere che la banca stessa produca un “assenso preventivo alla cancellazione di ipoteca”: con questo documento in mano, saprai quanto del saldo prezzo deve andare a te, e quanto alla banca.
L’acquirente il giorno del rogito preparerà il/gli assegni circolari necessari, e il notaio provvederà a saldare la banca e gestire la procedura relativa all’ipoteca.

Per la parte tecnica, cioè per valutare cosa è necessario fare per vendere solo due garage e parte del terreno, tenendo per te un garage, il terreno residuo e gli annessi, sarebbe meglio rivolgerti prima di tutto ad un tecnico, che valuterà tempi e costi, e soprattutto la regolarità dei garage.

 

[Morino]

Molto chiaro. Seguiro' questo percorso. Il tecnico che conosce da sempre la proprieta' mi ha assicurato sulla regolarita catastale. Grazie molte.

 

[plutarco]

Io in caso di situazione economica non particolarmente problematica, venderei "normalmente", rivolgendomi dapprima ad un tecnico per la parte urbanistica e catastale (pratiche per l'ottenimento di frazionamento), successivamente provvederei alla redazione di un preliminare sottoscritto da ambo le parti con definizione di modalità di saldo e tempi e, infine, andrei a rogito. Qualora la situazione economica non dovesse consentirmelo, farei una proposta agli acquirenti sospensivamente condizionata all'ottenimento della liquidità necessaria per estinzione ipoteca ed ottenimento di frazionamento (anche se da acquirente mai accetterei), per poi procedere rispettivamente a frazionamento e rogito. Consiglio, se pecuniariamente possibile, la soluzione uno.

 

[plutarco]

Per il corretto iter di ambo le soluzione, specie della seconda, do per scontato che "i seri professionisti" non necessitino di mutuo.

 

[Morino]

Io in caso di situazione economica non particolarmente problematica, venderei "normalmente", rivolgendomi dapprima ad un tecnico per la parte urbanistica e catastale (pratiche per l'ottenimento di frazionamento), successivamente provvederei alla redazione di un preliminare sottoscritto da ambo le parti con definizione di modalità di saldo e tempi e, infine, andrei a rogito. Qualora la situazione economica non dovesse consentirmelo, farei una proposta agli acquirenti sospensivamente condizionata all'ottenimento della liquidità necessaria per estinzione ipoteca ed ottenimento di frazionamento (anche se da acquirente mai accetterei), per poi procedere rispettivamente a frazionamento e rogito. Consiglio, se pecuniariamente possibile, la soluzione uno.

Non ho la liquidita' neessaria per estinguere il mutuo in anticipo. Potro' farlo solo con con la vendita.