Vendere appartamento all'affituario senza intermediari

[fabjjo]

Buon pomeriggio,
cortesemente avrei bisogno di un vostro consiglio. Mia madre ha in affitto un appartamento di cui io ho la nuda proprietà. L'appartamento è in affitto da qualche anno e l'inquilino sarebbe interessato ad acquistarlo. Vorrei sapere come si procede in questi casi senza agenzia. Abbiamo un buonissimo rapporto con l'affittuario ma vorremmo fare le cose in regola con tutti i passaggi regolari per evitare poi problemi entrambi. Come funziona in questi casi? L'inquilino fa una proposta scritta con la cifra pattuita? Deve dare una caparra ?Ci sono dei moduli da compilare? Scusate ma sto cercando di documentarmi ma trovo tante notizie contradditorie. Grazie in anticipo a chi può darmi informazioni semplici e chiare.
Fabio da Roma

 

[mapeit]

L'agenzia non vi occorre per far questo. Se non siete esperti in materia, però, sarebbe meglio farsi consigliare da un professionista (ad es. un geometra) il quale, dietro compenso, vi preparerà un contratto preliminare di compravendita e vi assisterà fino al rogito. Sarà lui ad indicarvi quali saranno le imposte da pagare, gli adempimenti da svolgere (ad es. la APE) e quale potrebbe essere le cifre per la caparra e gli acconti. Il "fai da te", se non siete esperti in materia, è da sconsigliare.

 

[uva]

Secondo me il professionista più indicato è un notaio.
Il caso di @fabjjo (nudo proprietario) potrebbe essere un po' complicato se per la vendita fosse opportuno estinguere prima l'usufrutto della madre locatrice.
Se l'inquilino potenziale acquirente necessita di mutuo, non si può andare direttamente a rogito ma bisogna predisporre un preliminare da presentare alla banca.
Per quanto riguarda l'APE, può andare bene anche quello già fatto per la locazione se è in corso di validità e non sono stati fatti lavori nell'immobile che ne abbiano variato l'efficienza energetica.

 

[Dimaraz]

L'inquilino fa una proposta scritta con la cifra pattuita?

Si tratta di fare un "contratto a tre" con 1 acquirente e 2 venditori (tu per la Nuda Proprietà e tua madre per l'Usufrutto).

Mancano tanti particolari ma se i rapporti con l'acquirente sono di fiducia reciproca potete scegliere un Notaio (solitamente la scelta compete all'acquirente che poi ne paga il compenso) che spiegherà come fare seguendo fin dal Preliminare.

 

[fabjjo]

Riguardo alla nuda proprietà già abbiamo parlato con il notaio e non ci sarebbero problemi, mia madre provvederà a farmi una procura se fosse impossibilitata a venire il giorno della vendita inoltre per l'appartamento ho già il certificato energetico e trattandosi solamente di un monolocale non ci sono annessi box o altre porzioni che potrebbero verificare problemi. Abbiamo buonissimi rapporti con il futuro acquirente e una volta concordato il prezzo pensavamo di risparmiare sui vari intermediari e quindi fissare direttamente un rogito. Qualsiasi problema dovesse capitare alla fine il rischio mio e di mia madre sarebbe quello di bloccare la vendita e lasciare le cose cosi come stanno. Che rischi ci potrebbero essere secondo voi?

 

[Dimaraz]

Come venditore il tuo unico rischio è quello di ricevere un assegno "cabriolet" o falso...ma anche quello di dover corrispondere il doppio di una eventuale "caparra" qualora ti ritiri dalla vendita dopo aver firmato un Preliminare.
Ovviamente rimane pure la responsabilità per eventuali "vizi" nella cosa venduta.

Limitatamente alla caparra il problema non si pone se fate una vendita diretta (rogito senza preliminare).

 

[davideboschi]

Un rischio è che l'immobile non sia regolare dal punto di vista catastale, urbanistico o edilizio. Da quanto leggo sul forum, a Roma è una situazione a dir poco frequente.
A fronte di irregolarità non conosciute al rogito, l'acquirente potrebbe chiederti di pagare tutto quanto serve per la regolarizzazione. Quindi va chiarito nel preliminare se ci sono irregolarità (per salerlo servirà un tecnico) e in caso affermativo, chi se ne farà carico.

 

[uva]

fissare direttamente un rogito

Quindi l'acquirente non chiede il mutuo ma paga cash.

Che rischi ci potrebbero essere secondo voi?

Io come venditore mi accerterei che l'immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale.
Se l'inquilino non chiede mutuo non c'è il problema della perizia da parte della banca.
Però mi sembra corretto informare l'acquirente sulla regolarità dell'immobile.

 

[davideboschi]

Il vantaggio di vendere all'inquilino che vi abita è che non rischi che l'immobile non sia libero al rogito, e che l'acquirente non può dichiarare di non essere al corrente di determinati vizi della cosa.

 

[Franci63]

Concordando con le considerazioni e i suggerimenti chi mi ha preceduto , direi che serve, in primis, trovare l’accordo economico, cioè stabilire il prezzo che vada bene ad entrambi.