Valore commerciale di un immobile partendo dalla rendita catastale

[Lucaghibellino]

SE HO UN IMMOBILE ACCATASTATO IN C/6 CON RENDITA DI 42,30 EURO, IL VALORE DELL'IMMOBILE DOVREBBE ESSERE:
42,30 * 1,05 * 160 = 7.106,40
SE LO STESSO E' IN CONDIZIONI AMMALORATE POSSO SVALUTARLO, AD ESEMPIO, DEL 20 %.

QUESTO PERCHE' VORREI STIMARLO CON UN SISTEMA DIVERSO DA QUELLO DELLA RICERCA DI MERCATO C/O OPERATORI DEL RAMO O DALLE TABELLE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE.

ATTENDO UN RISCONTRO.

GRAZIE

SALUTI

 

[Nemesis]

Il tuo calcolo non è relativo al valore catastale. Il moltiplicatore 160 è valido solamente per il calcolo della base imponibile IMU.
E non dovresti scrivere tutto in caratteri maiuscoli.

 

[Lucaghibellino]

Per il carattere provvedo subito.

Ma il valore imponibile ( come elaborato sopra ) sulla base del quale viene calcolata l'IMU, può essere considerato anche come valore dell'immobile nel caso, ad esempio, che uno dei due comproprietari volesse rilevare la quota dell'altro ?
Oppure il valore così desunto è valido solo ed esclusivamente per il calcolo IMU e non come stima ai fini commerciali ?

grazie

saluti

 

[Nemesis]

Il valore commerciale è una cosa. Il valore catastale, che è quello “fiscale” (ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro nelle compravendite) è altra cosa.

 

[Lucaghibellino]

Quindi se mi dici che è sbagliato ( immaginavo che fossero due valori diversi ), mi confermi che il valore catastale è inferiore da quello commerciale " reale " cioè derivante da una ricerca di mercato sulla base di valori effettivi di vendita ( rogiti ).

saluti

 

[magia2002]

Il valore commerciale e' l' incontro tra domanda e offerta ,quando l'avrai venduto il prezzo di vendita e' il valore commerciale .Prima di metterlo in vendita verifica se hai tutti i documenti a posto - se serve il certificato di agibilita' ecc.ecc.Se dovessi incaricare un geometra-ingegnere per sistemare dei documenti ecc.gli fai effettuare una stima del locale. Se attualmente e' locato l'affittevole dovrebbe avere diritto di prelazione se invece e' libero conviene chiedere ai confinanti se sono interessati .L'acquirente paga le tasse ecc. in funzione al valore catastale e non al prezzo di vendita .

 

[Nemesis]

Affittevole? Il diritto di prelazione del conduttore è previsto nella sola ipotesi dell’art. 3, comma 1, lett. g) della legge n. 431/1998. Quindi, il locatore:
- deve avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza;
- non deve avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In mancanza di una di queste due condizioni, non esiste un diritto di prelazione, salvo che sia stato riconosciuto dalle pattuizioni contrattuali.

 

[Dimaraz]

Ma il valore imponibile ( come elaborato sopra ) sulla base del quale viene calcolata l'IMU, può essere considerato anche come valore dell'immobile nel caso, ad esempio, che uno dei due comproprietari volesse rilevare la quota dell'altro ?

Ovvio che si...ma non ha valenza "scientifica/statistica".
Molto dipende dalla tipologia e dalla zona, ma se prima della crisi il valore ai fini IMU era spesso inferiore rispetto ai prezzi di mercato ...ora in tanti casi vendere a quei prezzi è come vincere al lotto.

 

[basty]

Mi inserisco, e mi scuso, modificando la domanda. (da lotteria..., me ne rendo conto)

In caso di divisione ereditaria di due caseggiati posti nella medesima zona urbana, si commetterebbe un grosso errore a valutarli/compararli usando il valore catastale?
Secondo me no, se si riesce a configurare due quote che non richiedano un significativo conguaglio.

Potrebbe invece essere più problematico confrontare due costruzioni tipologicamente diverse per vetustà e tipologia costruttiva: usare ancora i valori catastali avrebbe ancora senso? In che misura/percentuale si potrebbe tener conto della differenza tipologica?
Se si prendessero come correttivi i rendimenti effettivi da locazione e le diverse aspettative di manutenzione, come utilizzare questi due elementi?

 

[Lucaghibellino]

La questione è che due fratelli sono comproprietari di un edificio ( sup. commerciale di 430 mq ) su 2 piani + solaio + cantina, sito in area agricola ai margini della citta', in una discreta zona, casa strutturalmente in buone condizioni ma che necessita di significativi lavori di manutenzione ( intonaci, impianti, serramenti, etc ).
Uno vuole rilevare dall'altro e non ci sono state, in zona, transazioni da diverso tempo e quindi si vorrebbe trovare una metodologia di stima che possa soddisfare ambedue.
O uso l'agenzia delle entrate ( OMI- GEOPOI ) o altro, in mancanza di mercato effettivo.
Ecco xchè pensavo al valore catastale che pero' mi da ( a naso ) una stima molto bassa.