Valida alternativa all'affitto 4+4

[Clematide]

Posso intervenire per dire che non condivido le conclusioni a cui siete addivenuti e la risposta dell’esperto del Sole24ore? L’art.53 del Decreto Legislativo n.79/2011 dispone quanto segue: “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”. In questa frase ci sono tutti gli elementi che caratterizzano questo tipo di locazione che, per espressa previsione normativa della L. n.431 del 1998, viene posta di fuori dai confini di questa disciplina.
Non è affatto vero che la località scelta sia considerata turistica o tantomeno il quartiere della località stessa dove è ubicato l’immobile (locazione turistica ai Parioli sì, quella alla Magliana no), ciò che è rilevante è il fine turistico (l’unica finalità che conta) che può benissimo essere quello di soggiornare, per un periodo più o meno lungo, che non deve necessariamente essere di breve durata come sostiene il giornalista (esiste forse un limite massimo di tempo riservato alle vacanze o legato a precisi periodi? Chessò non più di un mese in estate a Venezia? Al massimo due mesi, ma solo nel periodo invernale, a Cortina d’Ampezzo altrimenti scatta la locazione stabile primaria?) per le più diverse ragioni soggettive, per turismo culturale, religioso, gastronomico, termale, di svago, di riposo, di relax, di convalescenza eccetera per soddisfare semplicemente esigenze abitative complementari a quelle primarie lontano dalla propria residenza abituale, ad esempio in un paesello sperduto del Cilento del tutto privo di attrattive turistiche, ma limitrofo ad una città, invece, che ne è dotata.
La norma ha reso inequivocabilmente esplicita la possibilità che l’immobile oggetto di locazione turistica possa essere ubicato “in qualsiasi luogo” non necessariamente nelle località balneari, montane o delle grandi città d’arte. E poi, scusate, non vedo perché il contratto non possa essere rinnovato (ad es. contratto turistico 4 mesi+4 mesi), considerato che l’interesse del conduttore-turista può benissimo consistere nel locare un appartamentino in una località di montagna perché vuole sciare d’inverno e fare escursioni in estate. La normativa in materia non vieta affatto il rinnovo automatico nella locazione turistica, né mi pare si possa ragionevolmente sostenere, in presenza di rinnovo, l’automatica illiceità o simulazione perpetrata dal locatore.

 

[jac0]

A chi e a che cosa hai risposto?
In questa discussione non si è menzionato solo un tipo di contratto.
Quando si imparerà a "quotare" correttamente, evitando il cosiddetto "null quoting"?

Vuoi dire quando imparerò a quotare io? Beh, lo faccio da Ampezzo (Cortina), quindi sono imparato, se no mi fossi sparato.

 

[adimecasa]

può essere valido anche un contratto turistico di anni 4 + 4 in certe zone, purchè non portare la redidenza, tutti possono essere locatari di questi contratti

 

[mapeit]

Posso intervenire per dire che non condivido le conclusioni a cui siete addivenuti e la risposta dell’esperto del Sole24ore? L’art.53 del Decreto Legislativo n.79/2011 dispone quanto segue: “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”. In questa frase ci sono tutti gli elementi che caratterizzano questo tipo di locazione che, per espressa previsione normativa della L. n.431 del 1998, viene posta di fuori dai confini di questa disciplina.
Non è affatto vero che la località scelta sia considerata turistica o tantomeno il quartiere della località stessa dove è ubicato l’immobile (locazione turistica ai Parioli sì, quella alla Magliana no), ciò che è rilevante è il fine turistico (l’unica finalità che conta) che può benissimo essere quello di soggiornare, per un periodo più o meno lungo, che non deve necessariamente essere di breve durata come sostiene il giornalista (esiste forse un limite massimo di tempo riservato alle vacanze o legato a precisi periodi? Chessò non più di un mese in estate a Venezia? Al massimo due mesi, ma solo nel periodo invernale, a Cortina d’Ampezzo altrimenti scatta la locazione stabile primaria?) per le più diverse ragioni soggettive, per turismo culturale, religioso, gastronomico, termale, di svago, di riposo, di relax, di convalescenza eccetera per soddisfare semplicemente esigenze abitative complementari a quelle primarie lontano dalla propria residenza abituale, ad esempio in un paesello sperduto del Cilento del tutto privo di attrattive turistiche, ma limitrofo ad una città, invece, che ne è dotata.
La norma ha reso inequivocabilmente esplicita la possibilità che l’immobile oggetto di locazione turistica possa essere ubicato “in qualsiasi luogo” non necessariamente nelle località balneari, montane o delle grandi città d’arte. E poi, scusate, non vedo perché il contratto non possa essere rinnovato (ad es. contratto turistico 4 mesi+4 mesi), considerato che l’interesse del conduttore-turista può benissimo consistere nel locare un appartamentino in una località di montagna perché vuole sciare d’inverno e fare escursioni in estate. La normativa in materia non vieta affatto il rinnovo automatico nella locazione turistica, né mi pare si possa ragionevolmente sostenere, in presenza di rinnovo, l’automatica illiceità o simulazione perpetrata dal locatore.

La tua analisi è interessante e ti dirò che non siamo arrivati a nessuna "conclusione", bensì abbiamo (almeno io) evidenziato che questo tipo di contratto, teso inequivocabilmente a "mascherare" un normale contratto di locazione, potrebbe presentare dei rischi per il locatore in caso di contenzioso e di successivo giudizio.
Come sempre in Italia i provvedimenti normativi non brillano per chiarezza, spesso sono in contrasto tra di loro, spesso presentano delle lacune e sempre si prestano a interpretazioni, per cui l'ultima parola spetta sempre al magistrato di turno che può essere sia una persona equilibrata e ragionevole, nonché scevra da ogni pregiudizio ideologico, sia una persona che applica le proprie convinzioni politiche e ideologiche anche in sede di giudizio.
Credo che i fatti di questi ultimi decenni lo abbiano ampiamente dimostrato.
Pertanto, mentre nel caso di normali contratti di locazione stipulati secondo la Legge 431/98 non vi sarà mai un pregiudizio di base sulla buona fede del locatore, nel caso di locazioni turistiche che presentino degli aspetti non proprio "oggettivi" per tale tipo di casistica, potrebbe esserci un orientamento della giurisprudenza decisamente contrario ad ammetterli come validi.
Nel caso poi l'inquilino svolga il proprio lavoro (anche temporaneo), o studi, o addirittura stabilisca la propria residenza nella località in cui è situato l'immobile oggetto della locazione turistica, a prescindere dalla durata del contratto, credo che pochi magistrati sarebbero propensi ad avvallare tale tipologia di locazione.
Sarebbe interessante reperire una casistica giurisprudenziale in merito.