Il Veneto è una delle Regioni più belle e visitate d’Italia.
Se ti preme la sicurezza e la facoltà di rientrare in fretta in possesso dell’appartamento, niente di meglio che le locazioni turistiche brevi: evitano la rigidità dei quadriennali e triennali e garantiscono una buona redditività senza correre grandi rischi (morosità e occupazione senza titolo).
Se il luogo è attrattivo, magari è accarezzato dall’arte, dalle onde o dai venti montani, l’aria che tira è buona e la zona in cui è posto l’immobile è ben servita, il ricavo dell'affitto breve, al netto di costi e tasse, dài buoni ritorni economici, errosi in parte se darai l'alloggio in gestione indiretta o esternalizzata.
Con il regime forfettario, hai il minimo della pena. Massimo fatturato = dal 1° gennaio 2023 85 mila euro Non scarichi nulla, tranne i contributi INPS versati l’anno precedente, perché le spese sono pre-quantificate forfetariamente dallo Stato con dei coefficienti di redditività: ad es. commercianti = 40%.
5% per i primi 5 anni di attività, 15% dal 6° anno in poi, scaglioni IRPEF, non hai né l’IVA (le fatture sono senza IVA) né la ritenuta d’acconto del 20%. No ISA. No IRAP. Che vuol dire solo il 2% di tassazione effettiva (5% x 40%) per i primi cinque anni, il 6% (15% x 40%), a partire dal 6° anno.
Se il dado non è fermo, ma è tratto, considera che in periodi di inflazione, se ti puoi permettere un mutuo, coprendo le spese correnti, contrarlo a tasso fisso è strategico, posto che le rate che restituirai saranno svalutate.
L'IVA per le persone fisiche, attualmente, è a sconto (50%) sulle case di classe A e B costruite o ristrutturate da un’impresa di costruzione o da un fondo immobiliare. Poi ci sono le agevolazioni prima casa: vecchio beneficio ricco e immediato. Poi c’è il bonus del 50% per gli immobili già ristrutturati dalle imprese, detrazione, però, non cumulabile con la deduzione del 20% del prezzo d’acquisto di un immobile destinato alla locazione (in sostanza, devi scegliere o l’una o l’altra).
Detto ciò, non avere fretta. Metti bene a fuoco cosa sia necessario fare per il bene del tuo progetto, magari assieme ad un bravo interlocutore esterno che conosca il territorio in cui lavora e sappia riempire la casella dei ricavi, con l’inflazione che galoppa non compensata dall’adeguamento salariale (con ricadute sulle case nuove, in termini di costo delle materie prime e manodopera), la guerra sempre lì, un marcato trend ribassista sui mercati e molte incognite a breve termine (in ambito legislativo si pensa di introdurre un limite alle "notti" delle locazioni brevi).
Se copri solo alcuni periodi dell’anno, io dirigerei verso un immobile che si presti ad accogliere non solo turisti, ma anche altri target di inquilini (ad es. lavoratori o professionisti in trasferta: i transitori brevi sotto i 30 giorni a Treviso sono a canone libero), se vedi che la formula turistica procede a giri bassi: è un pragmatico piano B per proporre la casa ad un target diverso in modo da contrastare la stagionalità.
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