Usufrutto o Vendita?

[ornella]

Buongiorno,
con mio marito siamo proprietari dell'immobile dove abitiamo (al 50% a testa) e siamo in separazione dei beni.
Entro fine anno andrò ad acquistare un nuovo immobile (100% mia proprietà). Per usufruire delle agevolazioni per la prima casa (sia nell'acquisto che come mutuo) mi è stato consigliato di vendere il mio 50% del vecchio immobile a mio marito.
Un mio zio sta facendo la stessa operazione, ma a lui è stato consigliato di cedere a sua moglie il suo 50% solo come usufrutto. Ma così facendo potrà comunque avvalersi delle agevolazioni per la prima casa?
Quale delle due soluzioni è più conveniente (economicamente parlando)???
Grazie
Ornella

 

[maidealista]

I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di
abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento
ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato
nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere
dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla
entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza
nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta
sul territorio italiano.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile
da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale,
di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione,
acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Da : http://www.agenziaentrate.it/wps/wc...ERES&CACHEID=b4d05500426dcec8adebbfc065cef0e8

 

[archisilvio]

Ergo, se il nuovo immobile è nel medesimo Comune di quello vecchio dovrà necessariamente cedere i suoi diritti (50% di proprietà oppure 50% di usufrutto, come preferisce), ma potrà mantenere la sua attuale residenza (non importa cambiare indirizzo).

Se il Comune è diverso vi sono due possibilità:
a) se il primo immobile era stato acquistato con le agevolazioni "prima casa", dovrà comunque cedere tutti i suoi diritti (50% di proprietà, non basta cedere l'usufrutto)
b) se per l'acquisto del primo immobile non aveva beneficiato delle agevolazioni, potrà mantenere tutti i suoi diritti senza problemi; in entrambe le possibilità a) e b) dovrà però prendere la residenza nel nuovo Comune entro 18 mesi dalla data dell'acquisto.

Il tutto, come già ampiamente detto da Maidealista, purché il nuovo bene non sia considerato "di lusso", nel qual caso le agevolazioni non si applicano mai.

Se interessata, visto che siamo anche molto vicini "geograficamente", la invito a contattarmi direttamente con un messaggio privato.
Cordialità.

 

[ornella]

Se ho capito bene: per acquistare un nuovo immobile nello stesso comune ed avvalermi delle agevolazioni "prima casa" basta che io ceda l'usufrutto del mio 50% dell'immobile attualmente di proprietà a mio marito (che ha l'altro 50%)? Io manterrei solo la nuda proprità del 50% ceduto in usufrutto.
Non capisco però che vantaggi/svantaggi potrei avere tra usufrutto e vendita del mio 50%, quale conviente?

 

[Jrogin]

Ergo, se il nuovo immobile è nel medesimo Comune di quello vecchio dovrà necessariamente cedere i suoi diritti (50% di proprietà oppure 50% di usufrutto, come preferisce), ma potrà mantenere la sua attuale residenza (non importa cambiare indirizzo).

Vorrei specificare che in caso di riacquisto entro un anno dalla vendita di una precedente "prima casa", per poter usufruire delle agevolazioni prima casa e del credito d'imposta (pari a quanto pagato nel primo acquisto e comunque non superiore a quanto di dovrebbe con il secondo) è condizione NECESSARIA adibire l'immobile ad abitazione principale del titolare dell'immobile, per cui ritengo non sia sufficiente avere la residenza nel comune obe è ubicato l'immobile, ma averla nell'immobile oggetto di acquisto.

Se ho capito bene: per acquistare un nuovo immobile nello stesso comune ed avvalermi delle agevolazioni "prima casa" basta che io ceda l'usufrutto del mio 50% dell'immobile attualmente di proprietà a mio marito (che ha l'altro 50%)? Io manterrei solo la nuda proprità del 50% ceduto in usufrutto

Purtroppo no. Dovresti cedere tutto il tuo 50%, sia nuda proprietà che usufrutto.

 

[archisilvio]

Vorrei specificare che in caso di riacquisto entro un anno dalla vendita di una precedente "prima casa", per poter usufruire delle agevolazioni prima casa e del credito d'imposta (pari a quanto pagato nel primo acquisto e comunque non superiore a quanto di dovrebbe con il secondo) è condizione NECESSARIA adibire l'immobile ad abitazione principale del titolare dell'immobile, per cui ritengo non sia sufficiente avere la residenza nel comune obe è ubicato l'immobile, ma averla nell'immobile oggetto di acquisto.

Questo è giustissimo e sul momento non ci avevo pensato.
Vi sono delle differenze tra le definizioni di abitazione principale e residenza, per le quali si potrebbe anche lasciare la residenza nell'altra casa, ma effettivamente non ha un gran senso, poiché il trasferimento (all'interno dello stesso Comune) non comporta grossi fastidi.

Scritto da Ornella:
Se ho capito bene: per acquistare un nuovo immobile nello stesso comune ed avvalermi delle agevolazioni "prima casa" basta che io ceda l'usufrutto del mio 50% dell'immobile attualmente di proprietà a mio marito (che ha l'altro 50%)? Io manterrei solo la nuda proprità del 50% ceduto in usufrutto​

Purtroppo no. Dovresti cedere tutto il tuo 50%, sia nuda proprietà che usufrutto.

Qui purtroppo credo di doverti contraddire, perché nell'Annuario 2010 dell'Agenzia delle Entrate ho trovato questo paragarafo (pag. 159):

"ALCUNI CASI PARTICOLARI
(...)
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge."

Non capisco però che vantaggi/svantaggi potrei avere tra usufrutto e vendita del mio 50%, quale conviente?

Intanto l'usufrutto ha un minor valore su cui calcolare le imposte, quindi vi è un risparmio.
Poi, per dirla in modo semplice, rimarresti "futura proprietaria virtuale" nel senso che, nel caso malauguratissimo di scomparsa del tuo coniuge, l'usufrutto si consolida automaticamente alla nuda proprietà (ritorni ad essere automaticamente piena proprietaria di quella quota senza ulteriori passaggi... vabbè, giusto la voltura catastale!); questo si traduce ad esempio nel fatto che non ci pagheresti imposte e sei comunque tutelata nel caso di separazione dal coniuge (quella quota non va in successione).
Purtroppo ho tirato in ballo alcuni casi un po' tristi e non augurabili, però quando si trasferiscono diritti immobiliari bisogna fare bene i conti anche con questi.


Ciao

 

[Jrogin]

Qui purtroppo credo di doverti contraddire, perché nell'Annuario 2010 dell'Agenzia delle Entrate ho trovato questo paragarafo (pag. 159):

"ALCUNI CASI PARTICOLARI
(...)
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge."

C'è sempre da imparare qualcosa.
Grazie.

Aggiungo per gli utenti interessati a visionare on line l'Annuario dell'Agenzia delle Entrate 2010 citato dall'ottimo archisilvio: http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...&CACHEID=5c0f5d8042deb6ce9fc09f93379f799e

 

[archisilvio]

Siiiiii, ottimi siete voi e questo grande, bellissimo forum.
Ormai per me è un appuntamento pressoché quotidiano, almeno una sbirciatina al forum.
Perché si imparano un sacco di cose interessanti dai tanti contributi degli esperti e non, ed inoltre si possono verificare ed approfondire quelle che già si masticano.

Però ti confesso che questa della nuda proprietà l'ho beccata perché una volta me l'ha detta un notaio...!
Ciao

 

[ornella]

Grazie a tutti ... Ora finalmente mi è tutto chiaro ... Mi sono anche già scaricata l'annuario sopra indicato