Usucapione di una frazione di immobile

[arciera]

 

[Gianco]

E' importante sapere che il catasto ha la primaria funzione di imporre tasse sulle unità immobiliari che risultano nei suoi archivi. La proprietà può essere dimostrata con qualsiasi mezzo, in ultima analisi ci si avvarrà di quanto risulta in catasto. Nelle contestazioni si confine si prende in esame il possesso se superiore ai vent'anni che deve essere ben delimitato da termini lapidei, da pali o da recinzioni. In loro assenza il giudice dispone il confronto con la rappresentazione catastale. Questa ipotesi deve tenere conto della tolleranza catastale. Ma qui ci addentriamo in un discorso adatto agli addetti ai lavori.

 

[arciera]

Un metro in più o in meno su una cantina di sette otto, da' tolleranza?

 

[Daniele 78]

Giusto ciò che dice Gianco, in questo caso abbiamo un possesso superiore ai vent'anni (arciera infatti parlava di 50), ed il confine è ben delimitato dal muro di separazione tra le due cantine...quindi non credo rimangano ulteriori dubbi. Oggi come oggi quando fai un riconfinamento contatti tutti i vicini ed eseguito il rilievo fai firmare un apposito verbale (apposizione termini) dove magari alla presenza dei tecnici delle controparti materializzi i confini effettivi. Come dicevo prima una volta c'era la pessima abitudine di fare tutto per accordi orali senza nulla di iscritto. Morte queste persone gli eredi delle parti non erano più in grado di ricostruire ciò che era stato deciso. In molti casi questa difficoltà nel ricostruire i confini e la presunzione di ragione hanno portato ad innumerevoli cause sulla effettiva posizione dei confini.

 

[Daniele 78]

Un metro in più o in meno su una cantina di sette otto, da' tolleranza?

Tieni conto che su una planimetria catastale 0,5 cm (essendo in scala 1/200) fa un metro. Se ci aggiungi un minimo di dilatazione della carta almeno di 0,1 cm dopo tanti anni e aggiungi magari un tratto eccessivo (parlo della china per disegnare i muri) arrivi anche a 0,2/0,3 cm su planimetria. 0,2 cm in scala al 200, fanno già 40 cm reali se sono 0,3 cm sono già 60cm reali. Devi tener conto anche di ciò. Oggi come oggi si usa disegnare nel progetto comunale il rilievo effettivo dell'area anche perché su quello ci calcoli distanze dai confini per disegnare il tuo immobile, ed eventualmente la presenza di parcheggi imposti dal Comune.

Invece se il problema di riconfinamento riguarda un terreno, essendo l'estratto di mappa in scala 1/1000, ogni millimetro in più o in meno su carta (lo conosci facendoci un rilievo) fa un metro reale...questo è un altro motivo per cui quasi sempre per non dire sempre i confini delle mappe ai terreni non corrispondono a quelli reali. Se poi ci aggiungiamo ciò che ho detto prima, ossia che i vecchi proprietari anche quando spostavano regolarmente i confini, facevano per accordi orali, ecco che le discrepanze aumentano.

 

[arciera]

In questo caso i miei amici non avevano fatto alcun accordo. Ma ci vogliono mettere una pietra sopra e accatastare allo stato di fatto. Questo pero' dovrebbero farlo quelli che hanno la cantina più grande perché se lo fanno i miei amici si troverebbero un frazionamento. Ovvero la cantina diventa più piccola al catasto ma quel vuoto tra un disegno e l'altro della planimetria delle due cantine avrebbe un ulteriore subalterno? Non è che automaticamente viene conglobata in quella a fianco, no?

 

[Daniele 78]

In questo caso i miei amici non avevano fatto alcun accordo. Ma ci vogliono mettere una pietra sopra e accatastare allo stato di fatto. Questo peto dovrebbero farlo quelli che hanno la cantina più grande perché se lo fanno i miei amici si troverebbero un frazionamento. Ovvero la cantina diventa più piccola al catasto ma quel vuoto tra un disegno e l'altro della planimetria delle fue cantine avrebbe un ulteriore subalterno? Non è che automaticamente viene conglobata in quella a fianco, no?

No diciamo che i tuoi amici rifaranno la planimetria più piccola come nella realtà, non ci sarà nessun vuoto poiché anche i vicini (se vorranno vendere o anche locare) dovranno aggiornare la mappa con quel metro in più, anche qui facendo delle corrette misurazioni verrà fuori la discrepanza con la realtà.

 

[arciera]

La potrebbero pure rimandare? Potrebbero mai farla se si tengono la casa? Ed il vuoto e' accettabile dal catasto? Oppure mi dici che questi non sono affari dei miei amici?

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Buongiorno a tutti.
Qualche mese fa mi occupai di una questione simile, si trattava di un confine fra due appezzamenti di terreno.
Le parti si sono dovute rivolgere ad un notaio e ad un geometra: il primo ha preparato un atto che poi è stato trascritto nei RR.II., affinché non vi fossero problemi nel caso di future ed eventuali vendite (non so se stipularono una donazione o presero semplicemente atto della intervenuta usucapione).
Il geometra si preoccupò di regolarizzare la situazione catastale.
Io mi preoccupai di comporre i contrapposti interessi civilistici (trattativa e redazione di scrittura privata ove le parti indicavano le condizioni per la regolarizzazione catastale e presso i RR.II.)
Gli amici di Arciera, così come i vicini, per poter vendere la cantina avranno bisogno della regolarità catastale, certo, ma anche e soprattutto di poter dimostrare ai futuri ed eventuali acquirenti che le risultanze dei RR.II. (uniche rilevanti in sede di accertamento della proprietà, perché il catasto non fa fede) siano coerenti con la situazione di fatto del bene.
Quindi, per rispondere alla domanda iniziale, consiglierei alle parti di rivolgersi anche ad un notaio, per evitare futuri problemi in occasione di vendita (va da sè che l'interesse maggiore alla regolarizzazione presso i RR.II. è dei vicini, che sono proprietari di una porzione maggiore per averla usurpata, cosa di cui si dovrà tener conto nel regolare le condizioni per la regolarizzazione).

 

[Daniele 78]

Come ti dicevo un metro reale in scala 1/200 fa 0,5 cm sulla planimetria del catasto, in realtà di quel vuoto non se ne accorgono, ma anche un professionista non se ne può accorgere al volo se non misura l'immobile.