Usocapione - Decorso ventennale

[jofly]

Salve, cerco di essere breve e concisa e vado al dunque...
Tizio, in virtù di una scrittura privata redata nel '70 entra in possesso di un bene condominiale (locale C2), non censito ma, di fatto, bene comune condominiale. Nella medesima scrittura il condominio si impegnava a trasferirne la proprietà effettiva con atto notarile, perchè in cambio Tizio acconsentiva all'interramento di un serbatoio NECESSARIO per il riscaldamento del Condominio.
Naturalmente gli anni passavano ma l'atto dal notaio non si faceva mai.
Nel '97 Tizio vende il suo appartamento a Caio, trasferendo di fatto anche il possesso di questo locale (sull'atto di acquisto non se ne fa menzione perchè l'atto riguardava la VENDITA della casa e non certo ANCHE di questo locale....).
Nel 2001 iniziano i problemi perchè la gente/condomini cambia e come al solito, siccome ogni Condominio ha la sua pecora nera, iniziano a punzecchiare verbalmente Caio a causa di questo locale che farebbe comodo ad altri...
Nel 2007 Caio non ce la fa più e fa causa al Condominio per usucapire il locale in questione.
Su 14 Condomini totali (incluso Caio) 12 si costituiscono e non rivendicano nulla (riconoscendo di fatto la richiesta come lecita) mentre 1 - ovviamente si costituisce e si oppone, contestando, in sostanza, che il ventennio non è maturato perchè Caio è diventato proprietario nel '97. Dall'altra parte invece gli altri condomini riconoscono e non obbiettano il fatto del "passaggio/trasferimento" dal vecchio possessore al nuovo. Perchè di fatto il possesso non è stato interrotto, ma è stato continuativo negli anni (come anche da prova testimoniale dell'amministratore in carica all'epoca del trasferimento di proprietà dell'appartamento...)
DOMANDA: il possesso ventennale come si calcola? Secondo voi va di pari passo con l'appartamento oppure essendo cambiato il proprietario della casa si parte da zero?
Siccome, come ben potrete immaginare, le cause durano anni ed ancora non si vede aria di sentenza, vorrei conoscere un vs. parere in merito.
Grazie

 

[Franca68]

credo proprio che sia Tizio a dover fare l'usucapione, è l'unico legittimato in virtù della scrittura privata del '70. dopo averlo usucapito lo può vendere a Caio e farlo diventare legittimo proprietario.
Saluti

 

[raflomb]

Prima di tutto necessita conoscere il contenuto della "scrittura privata" grazie alla quale Tizio è entrato in possesso del bene condominiale, anche perchè non è dato comprendere come Tizio fosse legittimato, e a che titolo poteva permettere o meno, l'interramento dei serbatoi. Un altro elemento sul quale le chiedo chiarimenti è il perchè gli altri condomini si erano impegnati a trasferirgli la proprietà. In cambio Tizio che cosa si era impegnato a fare? Inoltre, in che anno è avvenuto l'interramento del serbatoio? Lo chiedo perchè anche questo può rappresentare un interruzione "all'indisturbato godimento."
Inoltre non comprendo perchè Tizio, prima di vendere a Caio, nel '97, avendo maturato i termini per usucapire non l'abbia fatto lui medesimo. La vendita a Caio dell'appartamento, senza fare menzione alcuna del locale condominiale, ha di fatto ed interrotto i termini per usucapire, in quanto non sussite alcun nesso di continuità, in quanto non trasmissibile, il godimento fatto da Tizio con il terzo Caio, che ha solo acquistato la sua prorietà

 

[jofly]

Prima di tutto necessita conoscere il contenuto della "scrittura privata" grazie alla quale Tizio è entrato in possesso del bene condominiale, anche perchè non è dato comprendere come Tizio fosse legittimato, e a che titolo poteva permettere o meno, l'interramento dei serbatoi. Un altro elemento sul quale le chiedo chiarimenti è il perchè gli altri condomini si erano impegnati a trasferirgli la proprietà. In cambio Tizio che cosa si era impegnato a fare? Inoltre, in che anno è avvenuto l'interramento del serbatoio? Lo chiedo perchè anche questo può rappresentare un interruzione "all'indisturbato godimento." Inoltre non comprendo perchè Tizio, prima di vendere a Caio, nel '97, avendo maturato i termini per usucapire non l'abbia fatto lui medesimo. La vendita a Caio dell'appartamento, senza fare menzione alcuna del locale condominiale, ha di fatto ed interrotto i termini per usucapire, in quanto non sussite alcun nesso di continuità, in quanto non trasmissibile, il godimento fatto da Tizio con il terzo Caio, che ha solo acquistato la sua prorietà

Oggetto della scrittura privata era la CESSIONE IN PROPRIETà del locale, in cambio dell'interramento del serbatoio utile al riscaldamento condominiale, nel giardino privato di Tizio. L'interramento è avvenuto nel '70 e sempre contestualmente furono date le "chiavi" e quindi il pieno possesso del locale, con riserva di andare in un secondo momento dal notaio per regolarizzare l'atto. Fecero tutto di corsa perchè era gennaio e stavano tutti senza riscaldamento e siccome erano cambiate le leggi non potevano accendere l'originaria caldaia (non so che tipo fosse) proprio perchè era vietato dalle norme dell'epoca.
Tizio, prima di vendere a Caio provò a far valere quella scrittura, i verbali delle assemblee parlano chiaro, ma non ci fu verso. Presumo che non si sentiva di fare causa al condominio e quindi lasciò perdere. Però di fatto, il serbatoio, abbandonato dopo una decina di anni, è rimasto sempre nel giardino e c'è tuttora. Quello è un bene condominiale che Caio non può arbitrariamente far rimuovere ma che, per legge, dovrebbe essere messo in sicurezza o smaltito, e lo deve fare a sue spese il Condominio (anche Caio dovrà pagare, ovviamente, ma per la sua quota di millesimi). In sostanza il possesso del locale, anche se non menzionato nell'atto di acquisto, si è trasferito (almeno così dice l'avvocato) al nuovo proprietario perchè va di pari passo con l'appartamento, gravato dalla presenza di questo serbatoio, che inizialmente rappresentava una servitù a favore del condominio, ma siccome dopo venti anni di NON USO il diritto della servitù decade, Caio è leggittimato a richiederne la rimozione (sempre a detta dell'avvocato) e, nel contempo, essendo trascorsi ad oggi 40 anni di possesso del locale, può beneficiare anche del diritto di richiedere l'usocapione... perchè sono due cose nate insieme e collegate tra loro.
Quando Caio a comprato la casa, insieme con Tizio andrò dall'amministratore dell'epoca che gli confermò il diritto di possedere questo locale. Caio in corso di causa ha portato la testimonianza dell'amministratore (in carica dal 70 al 2004) che ha confermato il trasferimento del possesso...
spero di aver fatto chiarezza perchè in effetti la cosa è abbastanza ingarbugliata...

 

[raflomb]

Pacifica è l'estinzione di una servitù per non uso di oltre 20 anni. Nel suo secondo posto ho avuto modo di capire il c.d. promesso scambio tra il condominio e Tizio: Tizio in favore del condominio avrebbe assunto una servitù facendo interrare nel suo giardino il serbatoio necessario ad alimentare la caldaia condominiale, e in cambio ha ricevuto la promessa della cessione di un locale condominiale (C/2); locale questo non attiguo nè pertinaziale alla sua proprietà. Lei si limita a parlare di scrittura privata, ma non dice espressamente se Tizio ha esercitato un possesso costante ed ininterrotto. Tizio avrebbe ben potuto far valere la scrittura privata per pretendere il trasferimento di proprietà senza necessità di ricorrere all'usucapione.
La legge disciplina la c.d. accessione del possesso:
successore a titolo particolare (quale il legatario per quanto attiene agli acquisti mortis causa, ovvero il subacquirente a titolo oneroso della res in conseguenza della stipulazione di un atto tra vivi) acquista un possesso qualitativamente diverso, nuovo. Esso non rappresenta cioè la continuazione del possesso del dante causa, avendo piuttosto inizio, a far tempo dall'acquisto, un possesso nuovo, connotato da caratteri propri ed autonomi. Giova a questo proposito precisare che l'atto di acquisto deve avere ad oggetto la proprietà o altro diritto reale su un bene, una cosa, non potendo avere quale punto di riferimento il possesso in sè e per sè considerato (Cass.Civ. Sez.II, 6489/98 ).

Il fenomeno (art. 1146, II comma, cod.civ.), ben distinto da quello della successione del possesso, viene appellato accessione del possesso ( accessio possessionis ). La norma indicata dispone che il successore a titolo particolare, può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti. Dunque se Tizio lega, ovvero vende (Cass.Civ. Sez.II, 456/82 ) a Caio un bene in relazione al quale vantava una situazione possessoria di buona fede, nonchè esente da vizi (non violenta nè clandestina), a Caio converrà unire il proprio possesso a quello di Tizio (per esempio ai fini dell'usucapione abbreviata di cui all'art. 1159 cod.civ., venendosi a sommare il tempo trascorso anteriormente all'apertura della successione a quello dell'acquisto di Caio) (Cass.Civ. Sez.II, 1906/77 ).

 

[jofly]

Pacifica è l'estinzione di una servitù per non uso di oltre 20 anni. Nel suo secondo posto ho avuto modo di capire il c.d. promesso scambio tra il condominio e Tizio: Tizio in favore del condominio avrebbe assunto una servitù facendo interrare nel suo giardino il serbatoio necessario ad alimentare la caldaia condominiale, e in cambio ha ricevuto la promessa della cessione di un locale condominiale (C/2); locale questo non attiguo nè pertinaziale alla sua proprietà. Lei si limita a parlare di scrittura privata, ma non dice espressamente se Tizio ha esercitato un possesso costante ed ininterrotto. Tizio avrebbe ben potuto far valere la scrittura privata per pretendere il trasferimento di proprietà senza necessità di ricorrere all'usucapione.

La scrittura privata venne redatta ma non fu mai registrata.
Tizio ha sempre esercitato un possesso costante, ininterrotto e sotto gli occhi di tutti. Non in modo clandestino. E così a seguitato a fare Caio.
Purtroppo è emerso che la scrittura privata NON ESSENDO stata all'epoca registrata (Tizio era in buona fede e sorvolò su questo aspetto fondamentale perchè pensava che poi i condomini avrebbero mantenuto la parola data) non poteva farla valere legalmente e comunque davanti al notaio servivano le firme di tutti quanti i comproprietari del bene. Bastava che ne mancava uno e l'atto, ovviamente, non si poteva fare. Quindi l'unica via era la causa civile e non se l'è sentita...

Alla luce di questo, però non ho ancora capito se gli anni di possesso contano tutti (cioè 40 anni quest'anno, sommando quelli di Tizio con quelli di Caio) oppure no.