Unita immobiliare con abusi

[nikko888]

Mi sono trovato a considerare l acquisto di unità immobiliare cui ho chiesto parere ad un architetto e sono stati evidenziati degli abusi edilizi

Casa costruita ante 67. Con un progetto di ampliamento approvato e realizzato negli anni 70. Ma non corrisponde lo stato di fatto alle planimetrie degli atti in comune.

Nel 90 la casa è stata venduta, atto notarile di compravendita con mappe catastali che combaciano allo stato di fatto. Ma il catasto nn è probante

Quindi l attuale proprietario nn ha verificato e ha concluso una compravendita con abusi.

Adesso l immobile è in vendita. E ci siamo accorti dei problemi

Immagino e vi chiedo conferma su queste considerazioni

Qualunque perito si dovrebbe accorgere di questo e chiunque voglia comprare nn otterrà mai il benestare x un mutuo bancario

Un acquirente potrebbe considerare di accollarsi i problemi e acquistare senza mutuo. Cercando di abbassare il prezzo

Un’altra opzione potrebbe essere quella di fare una proposta con vincolo al mutuo e risoluzione degli abusi. Ma qui le tempistiche potrebbero essere un problema. La proposta è sconveniente xke dovrebbe essere valida x tutti i mesi necessari al proprietario e alle pratiche comunali per sistemare gli abusi.

Inoltre sono stato informato che, consapevoli dei problemi qualsiasi atto di compravendita potrebbe essere annullato dalle controparti.entro un certo periodo di tempo. Date le diff tra mappe catastali e reale situazione.

 

[nikko888]

Gli abusi evidenziati. Sono per lo più relativi a mura interne e secondo l architetto sanabili. Anche se bisogna sentire penso il parere del comune e i tempi e costi e multe

 

[Dimaraz]

Sintetizzo: se il tempo e lo "sbattimento" è una discriminante...fai prima a cercare alternative.

 

[Franci63]

Qualunque perito si dovrebbe accorgere di questo e chiunque voglia comprare nn otterrà mai il benestare x un mutuo bancario

Dipende dal perito e dal tipo di abuso: il perito fa gli interessi della banca, e deve valutare se l’immobile è idoneo ad offrire adeguata garanzia al finanziamento.

Un acquirente potrebbe considerare di accollarsi i problemi e acquistare senza mutuo. Cercando di abbassare il prezzo

Si, se l’abuso è sanabile può provvedere dopo il rogito.
Altrimenti si tiene l’abuso: è una scelta, anche se non sempre condivisibile.

Un’altra opzione potrebbe essere quella di fare una proposta con vincolo al mutuo e risoluzione degli abusi. Ma qui le tempistiche potrebbero essere un problema. La proposta è sconveniente xke dovrebbe essere valida x tutti i mesi necessari al proprietario e alle pratiche comunali per sistemare gli abusi.

La proposta accettata diventa un contratto preliminare.
Quindi non è la proposta ad essere valida tanto tempo, ma ci si troverebbe davanti ad un contratto con condizione sospensiva con termine di qualche mese.
Se la casa non serve subito, può valer la pena attendere.

La scelta migliore sarebbe che il venditore regolarizzasse il tutto il prima possibile, per fare il rogito subito dopo , senza mutuo (non hai detto se ti serve chiederlo o meno).

Inoltre sono stato informato che, consapevoli dei problemi qualsiasi atto di compravendita potrebbe essere annullato dalle controparti.entro un certo periodo di tempo. Date le diff tra mappe catastali e reale situazione.

Sei stato informato male.
La nullità è prevista solo se nel rogito non sono menzionati gli estremi della licenza edilizia, o questa è falsa o riferita ad altro immobile.
Per le difformità non è prevista la nullità , ma resta la responsabilità del venditore.

 

[marcanto]

Se le difformità sono solo interne, chiedi al proprietario attuale di sanare e poi procedi con mutuo ed acquisto.

Altra opzione, da vagliare se praticabile:
Fai valutare tutti i costi per sanare, gli stessi li detrai dal costo di vendita, acquisti nello stato in cui si trova e dopo il rogito procedi di tua iniziativa....cogliendo l'occasione per approntare modifiche per te più funzionali.

Per la questione mutuo se le difformità sono lievi interne il perita potrebbe anche essere d'accordo, in alternativa informi la banca che dopo il rogito ristrutturi e sistemi.

 

[Gianco]

Gli abusi evidenziati. Sono per lo più relativi a mura interne e secondo l architetto sanabili. Anche se bisogna sentire penso il parere del comune e i tempi e costi e multe

Hai già sentito il parere di un tecnico chi ti rassicura. Ora non ti resta che interpellare un tecnico di tua fiducia che accerti la situazione, richiedendo copia dell'ultimo progetto approvato, tal che possa accertare le irregolarità e possa consigliarti adeguatamente. Se l'abuso è limitato ad opere interne senza aumentare il volume e rispettando i rapporti aero-illuminanti, le altezze e le estensioni dei vani abitabili, il problema è facilmente sanabile.

 

[nikko888]

Non ci è possibile comprare senza mutuo.

Quindi immagino abbia solo le possibilità:
- di fare ora una proposta più bassa considerando i costi di multe e sanatorie vincolata al mutuo. Sperando che venga concesso dal perito a prescindere dagli abusi. Mal che vada nn mi danno il mutuo e la proposta decade. Non so se in questo caso la banca mi farebbe pagare comunque la perizia. Da verificare.

- non so se si possa vincolare la proposta al fatto che l unità venga sanata, oppure attendere, non ho idea di quanto tempo, che il proprietario riesca a sanare gli abusi e poi comprare, immagino nel frattempo qualcun altro potrebbe subentrare e comprare allo stato attuale.


Ad occhio con planimetrie alla mano è evidente che Gli abusi sono relativi a muri interni nn collocati esattamente come nel progetto legittimato. Porte e finestre con disposizioni differenti. Tettoie in legno esterne nn accatastate.
Da verificare con una perizia La Cubatura credo sia invariata e h locali 2.80mt

 

[Franci63]

Non ci è possibile comprare senza mutuo.

Allora puoi fare una proposta vincolata alla regolarizzazione degli abusi entro una data x ( realistica secondo il tuo tecnico), E alla delibera del mutuo ( dopo almeno 3 mesi dalla regolarizzazione), se per redditi non sei certo della tua possibilità di essere finanziato; dipende anche dalla tua situazione reddituale e dalla percentuale richiesta.
Non è detto che venga accettata , ma almeno saresti coperto, senza nemmeno dover pagare provvigioni in caso le condizioni sospensive non si verifichino

 

[griz]

Se questi abusi sono relativi ad opere interne e sanabili, la pratica è veloce e dal costo certo preventivabile, direi di farla fare all'attuale proprietario così da comprare un immobile a posto

 

[Gianco]

Se questi abusi sono relativi ad opere interne e sanabili, la pratica è veloce e dal costo certo preventivabile, direi di farla fare all'attuale proprietario così da comprare un immobile a posto

... e senza sorprese.