Un immobile è "libero da oneri giuridici e materiali" in caso di causa condominiale ?

[Enzo Falzone]

Salve,

sto vendendo un immobile e, sul testo del compromesso, ci sarà scritto che l'immobile è "libero da ipoteche ed oneri giuridici e materiali".

In effetti il sottoscritto ed il mio immobile non è in casua direttamente con nessuno ed il mio appartamento non ha alcun contenzioso in atto.

Ho soltanto scoperto che l'amministratore è stato citato a giudizio da parte di un condomino riguardo l'uso di parti comuni e che questo si è dovuto difendere anome del condominio, rispondendo in via legale.

La causa è stat istruita e, da due anni siamo in attesa di sentenza.

Dal momento che la causa è tra il condominio ed un altro condominio, per una questione che riguarda l'uso di parti comuni e non di parte del mio immobile, è corretto ritenere il mio immobile "libero da oneri" ?

Vi ringrazio

Marco

 

[Paolo Mazzi]

Credo sia opportuno specificare che l'appartamento è libero da oneri ma che è in corso una causa condominiale. Questo perchè nel caso la causa fosse persa i singoli condomini dovranno partecipare per millesimi al risarcimento del danno.

 

[castro]

secondo me la causa non riguarda la tua proprietà, che è quindi libera da cause. Il fatto che un condomino usi una parte condominiale a discapito del condominio non è una pregiudizievole sulla vendita della tua casa, appunto per questo se fai presente all'acquirente la cosa non dovrebbe opporre nessuna eccezione.resta il fatto che in Italia x qualsiasi cavolata si va per vie legali intasando tribunali di cartacce e ingrassando gli avvocati con cause che per queste cose durano 10 anni.mah!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Non è sempre cosi'. Spesso la colpa è degli Italiani che sono litigiosi per natura ; se uno volesse mediare ci sono le camere di conciliazione presso le CCIIAA ( costi bassi e tempi brevi) e comunque dal marzo 2011 prima di attivare e coltivare una causa immobiliare, condominiale, successoria etc. sarà obbligatorio procedere con un tentativo di conciliazione prima di imbarsarsi in una causa . L'avvocato sarà abbligato ad informare il cliente di tale eventualità sin dal primo incontro

Aggiunto dopo 2 minuti :

Ho soltanto scoperto che l'amministratore è stato citato a giudizio da parte di un condomino riguardo l'uso di parti comuni e che questo si è dovuto difendere anome del condominio, rispondendo in via legale.

Di tal cosa andrà informato il possibile acquirente perchè come ben detto sopra il condominio potrebbe risultare soccombente ( tanto piu' se Lei in sede assembleare non si è dissociato dalla lite )

 

[castro]

al limite se il condominio perde la causa , il condomino userà come sta già facendo la parte comune, quindi non cambia niente per il condominio a parte le spese legali ovviamente!

 

[Gatta]

Condivisibili le opinioni di castro e del guru.
Peraltro la clausola siccome tenorizzata nel rogito non mi sembra in effetti del tutto corretta.
Come ben dice Mazzi andrebbe specificato nell'atto che esiste un contenzioso attesochè il neoacquirente potrebbe subire "molestie" laddove la causa si risolvesse negativamente.
Egli infatti verrebbe coinvolto nel problema delle spese legali laddove per l'appunto il condominio risultasse soccombente:cito l'art.1132cc dal titolo:"Dissenso dei condòmini rispetto alle liti; la norma consente al condòmino dissenziente di separare la propria vicenda dall'eventuale esito negativo della lite (la causa è ormai stata spedita a sentenza).
Talchè in quest'ultima ipotesi, ove si sia avvalso del dissenso da notificare come previsto, avrebbe diritto di rivalsa per quanto eventualmente pagato alla parte (condòmino) vittoriosa.
Pertanto andrebbe regolata la questione rendendo edotto l'acquirente che potrebbe dissociarsi (consentendogli così la rivalsa) dalla lite in corso notificando l'atto di cui al primo comma della norma suindicata e stralciando dal rogito la clausola in questione notaio o no consenziente.
In conclusione non vedo,caro Falzone neo-iscritto,grossi problemi dei quali preoccuparsi.Comunque complimenti per la correttezza dimostrata.
Gatta

 

[Adriano Giacomelli]

Secondo logica, le spese legali, eventualmente da saldare, ricadrebbero sul venditore, al pari dei lavori straordinari deliberati prima della vendita.

 

[Gatta]

D'accordo Giacomelliacifico sul punto "lavori straordinari ante vendita" e,per quel che concerne le spese legali,rimarrebbe sempre comunque in ultima analisi - come ho detto - la possibilità di rivalsa nei confronti del venditore. Ma ritengo che un diretto chiarimento tra Marco e l'acquirente,in sede di stipula del rogito,potrà risolvere ogni problema.
Gatta

 

[Ennio Alessandro Rossi]

IL MIO PARERE SINTETIZZANDO: IL DISSENSO SULLE LITI IN CONDOMINIO
La domanda che ci si pone in genere è questa: se il condominio è stato citato davanti al giudice come nel caso , le spese legali relative alla vertenza devono essere sostenute solo dai condomini che hanno votato per resistere o devono essere imputate a tutti in quanto la decisione di resistere è il risultato di una decisione assembleare adottata a maggioranza?

Il dissenso di un condomino dalle liti è regolato dall’articolo 1132, codice civile ( come ben riferito da Gatta ) che riporto precisamente perchè di facile comprensione anche ai non adddetii ai lavori :
«qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. - ( n.d.r. in caso sfavorevole) il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente».

In conclusione :
Ipotesi 1 -Il dissenziante sostiene le spese della causa , ma ha diritto al rimborso se il condominio perde.

Ipotesi 2 -Se il condominio vince e il dissociato ne trae vantaggio concorre a quella parte di spese che non è stato possibile recuperare nella causa: succede infatti talvolta che l'avvocato costi 4000 euro e in caso di vittoria il giudice ne liquidi solo 3000 che verranno cosi' versate dal perdente al condominio vittorioso ; Risultato sulla perdita di 1000 euro deve concorre anche il dissenziente:
In definitiva il dissenziente
-avrà a monte partecipato (provvisoriamente ) alla spesa di 4000 proquota,
-beneficierà di un accredito di 3000 proquota ,
-resteranno a suo carico 1000 proquota
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Pertanto occorre verificare nei bilanci precedenti se tale spesa le è stata provvisoriamente addebitata o meno. IN funzione di questa informazione saprà regolarsi circa la sua posizione che è la stessa che erediterà il possibile acquirente