Un cortile nato come proprietà privata può diventare parte comune?

[ValerioNa]

Salve.
Un cortile antistante un fabbricato di corte (5 locali autorimesse a lastrico scoperto) di mia proprietà esclusiva è dichiarato sul mio rogito come in "diritto di comunione" con il mio fabbricato.
Nello stesso cortile affaccia l' ingresso di un cantinato sotterraneo di un altro fabbricato, separato dal mio, che affaccia sullo stesso cortile, sul rogito del quale vi è solo indicata una formula notarile generica con il quale il costruttore vendeva al nuovo proprietario con ""ogni accessorio,accessione, dipendenza e pertinenza, con ogni diritto, ragione e azione,sulle parti comuni".
Rifacendo la "storia" di queste costruzioni ho scoperto, dai rogiti, che il costruttore aveva costruito prima il fabbricato mio confinante con il relativo cantinato, riservandosi la proprietà esclusiva del suolo dove adesso esistono il cortile e il mio fabbricato.
Successivamente, su questo suolo, costruiva il mio fabbricato che vendeva a un mio vecchio parente in "diritto di comunione" con il cortile.
Vi chiedo pertanto: questo cortile nato come proprietà privata e attualmente in diritto di comunione con le mie cinque autorimesse è da considerarsi cortile condominiale anche dell' altro fabbricato che non ha sul suo rogito questo "diritto di comunione"?
Mi scuso per la lunghezza del testo.
Ciao.

 

[r.dapino]

Se ho capiyto bene la situazione non mi sembra vi sia nulla di anomalo: quanto meno non è lei che può opporre qualcosa al proprietario dell'altro immobile; mi spiego.
Il costruttore era proprietario sia dell'uno che dell'altre bene ed il suo pieno diritto permaneva sul cortile di cui trattasi: nel momento in cui vende al Suo vicino gli cede "ogni accessorio,accessione, dipendenza e pertinenza, con ogni diritto, ragione e azione,sulle parti comuni" come da lei citato: si riserva quindi la proprietà esclusiva del cortile: ma se il passaggio (l'ingresso) per lo scantinato era su quel cortile e non sia stato disposto altrimenti, è ovvio (anche se non scritto) che il Suo vicino abbia acquisito anche quanto meno il diritto di passaggio su quel cortile. Quando il costruttore vende a Lei non Le vende il diritto di proprietà esclusiva, ma un generico diritto di comunione: tanto più con la servitù apparente dell'accesso allo scantinato del Suo vicino: quindi qa mio parere e salvo più approfondita visione della documentazione il suo vicino può continuare ad utilizzare il cortile quanto meno come diritto di passaggio e l'unico che può opporre qualcosa è il costruttore.

 

[ValerioNa]

Devo fare una correzione al mio post originario.

Il costruttore vendette il suolo (sul quale ora insistono il cortile in questione, il mio fabbricato e una mio giardino)a un altro proprietario, fu questo poi a costruire su tale suolo, il fabbricato di corte a lastrico scoperto di mia proprietà, dove adesso ho delle autorimesse, e vendette anche UNA PARTE del suolo non edificato, sempre al mio parente, che ora abbiamo in proprietà come giardino.

Il resto del suolo dove nulla è stato costruito fu lasciato come cortile in "diritto di comunione" con il mio fabbricato dove ho le autorimesse.

Aggiungo che gli appartamenti nel fabbricato adiacente (il cantinato del quale contiene le fondamenta di quel palazzo ed è raggiungibile solo a piedi mediante ripide scale) dai rogiti non hanno alcun diritto sul cortile antistante il mio fabbricato.

Preciso questo perché io non contesto il diritto di passaggio o di accesso al cantinato, raggiungibile solo a piedi, ma contesto che i condomini di quell' edificio vorrebbero vantare un diritto a parcheggiare le macchine nel cortile antistante le mie autorimesse (cortile di piccole dimensioni. 4m x 10m) addirittura impedendomi l' uso di queste.

Faccio notare, infine, che il complesso dei due fabbricati e cortile è sotto un solo numero civico, senza gestione condominiale e senza regolamento.

Pertanto, qualora mi rivolgessi a un giudice per far regolamentare questa situazione, avendo solo io il diritto di comunione, per le mie autorimesse, su quel cortile, posso chiedere una gestione separata di questo cortile perché "parte comune" solo al mio fabbricato?
Grazie.

 

[r.dapino]

L'esposizione è troppo confusa per una risposta attendibile e precisa.
In line di principio un suolo non nasce comune ed esclusivo ma assume la destinazione che il proprietario od i proprietari esclusivi vogliono dargli con titoli traslativi o modificativi di diritti; in tal caso interviene la legge (ad esempio se Tizio Vende a Caio una porzione del suo bene - intercluso - senza concedergli anche la strada per arrivarci, Caio può chiedere all'autorità giudiziaria che gli venga assegnato una "strada" sul terreno di Tizio al fine di esercitarvi la servitù di passaggio).
Nella specie ciascuno degli acquirenti avrà acquistato dei beni e dei diritti:
- di proprietà (comune od esclusiva)
- di uso (ad esempio diritto di parcheggio)
- di superficie
- di servitù (sempre a favore di un fondo e mai di una persona)
Ciascuno non può usare il bene acquistato se non in conformità del suo diritto.
Potrebbe essere un'idea, chiedere a coloro che pretendono di poter parcheggiare sul bene in questione, di esibire un titolo idoneo che attesti tale diritto.
Tuttavia prime di adire all'autorità giudiziaria, è senz'altro opportuno verificare in dettaglio la situazione con attenta analisi dello stato dei luoghi e dei titoli che hanno portato alla attuale proprietà.

 

[ValerioNa]

L'esposizione è troppo confusa per una risposta attendibile e precisa.

Ho fatto questo disegno per aiutarmi nella spiegazione:

- in origine il costruttore sull' intero suolo edificò il solo fabbricato grigio con la cantina a sx, che contiene le fondamenta del palazzo, e si riservò la proprietà dell' intero suolo contornato di rosso dove nulla fu edificato;
- questo suolo fu venduto ad un altro proprietario che edificò il fabbricato azzurro, che poi fu venduto, assieme ad una parte del suolo, (giardino azzurro), al mio parente, con "diritto di comunione" con il cortile sia sul rogito del fabbricato azzurro che del giardino, e al catasto vi è quel segno di grafo (~) che indica tale comunione tra la mia proprietà e il cortile;
- gli appartamenti del fabbricato grigio hanno la sola comunione sull' androne (come da rogiti) e il cantinato grigio ha la formula notarile generica già indicata.

Potrebbe essere un'idea, chiedere a coloro che pretendono di poter parcheggiare sul bene in questione, di esibire un titolo idoneo che attesti tale diritto.

Ho fotocopiato il rogito del cantinato in virtù del quale vanterebbero questo diritto al parcheggio nel cortile ma non esiste niente di questo, nemmeno il "diritto di comunione" come invece io ho sui miei rogiti di fabbricato e giardino, trattasi poi di edificio del 1930 e a quei tempi non vi erano problemi di parcheggio.

Tuttavia prime di adire all'autorità giudiziaria, è senz'altro opportuno verificare in dettaglio la situazione con attenta analisi dello stato dei luoghi e dei titoli che hanno portato alla attuale proprietà.

Si infatti, la ricostruzione da me fatta è stata ottenuta sulla base dei rogiti miei, e quelli loro fotocopiati all' archivio notarile.