Un caso complesso di compravendita

[Alecs]

Un caso complicato, cercherò di essere più chiaro possibile
Dunque ci sono 3 soggetti

1- Rossi immobiliare srl.
2- Verdi (privato acquirente)
3- Bianchi (privato acquirente)

Verdi compra un alloggio da Rossi srl. del valore di 900.000 e paga
dando in permuta un alloggio di 600.000 + la rimanenza.

Bianchi (che sarei io) compro da Rossi srl l’alloggio preso in permuta
da Verdi facendo un compromesso trascritto e registrato a marzo 2012
versando la somma di 180.000 e dando in permuta il proprio alloggio
valutandolo 420.000
Oltre al compromesso avevo chiesto ed ottenuto da Verdi una procura speciale
irrevocabile conferita a Rossi srl, registrata anche quella.

Ovviamente non vi è stato ancora alcun rogito, dopo 6 mesi la situazione
si complica perché la Rossi srl chiede ed ottiene un concordato preventivo.
Ora non si riesce ad andare al rogito perché sull’alloggio comprato da verdi
pende un mutuo di una banca, la banca si oppone al rogito di Verdi ed anche
al mio.

Ora leggendo la giurisprudenza online ho visto che la legge tutela al 100%
un acquisto con una permuta quando si tratta di prima casa e l’acquirente
è già immesso al suo interno, nel mio caso 2,5 anni.

Vi chiedo come può opporsi la banca al mio rogito quando c’è una procura
speciale irrevocabile? il gestore del concordato o liquidatore
non so come si chiami mi ha detto che lui
firmerebbe domani se il tutto fosse legale.
Pare che la banca voglia far Fallire Rossi srl.

Sono seguito da un legale che mi ha sempre tranquillizzato
ora però comincia a venirmi qualche dubbio.

Pareri? consigli? esperienze maturate?
Se qualcosa non fosse chiaro domandate rispondo a tutti
Grazie, Alessandro

 

[Adriano Giacomelli]

Ma ho capito che non avete fatto nessun rogito..... ma poi leggo....
"Ora leggendo la giurisprudenza online ho visto che la legge tutela al 100%
un acquisto con una permuta quando si tratta di prima casa e l’acquirente
è già immesso al suo interno, nel mio caso 2,5 anni."
Quindi tu sei nella casa acquistata?

Se così saranno anni di sofferenze e di parcelle legali, ma......non baruffare con Verdi e fate quadrato. Se fallirà la Rossi srl, forse comprerete a meno le vostre case, o alla peggio, alla fine, il curatore rispetterà i patti.
In fondo ognuno di Voi ha ancora le sue case, almeno intestate.

 

[Alecs]

Grazie per la risposta Adriano.

Si io sono nella casa acquistata già da 2 anni e mezzo.

Sicuro che non baruffo con Verdi, il problema è che io ho già pagato tutto il corrispettivo
e Verdi anche quasi tutto.

Quello che suona strano è come la banca che ha un ipoteca sulla casa di verdi possa frapporsi anche nel mio negozio in cui non centra nulla.

Per me se il curatore della Rossi srl. che ne assolve a pieno tutte le funzioni avendo
una procura speciale si presenta dal notaio io il rogito lo posso fare.

D'altronde la banca tutela il suo credito sull'altra casa, quella di Verdi dove ha un ipoteca, giusto?

 

[Adriano Giacomelli]

Però, non vorrei essere sgradito, ma come si fa a pagare prima del rogito. Solo il denaro in mano è un deterrente.

 

[Alecs]

Non ti preoccupare non sei sgradito.

Ti spiego: la casa che ho comprato mi piaceva molto e le condizioni per acquistarla erano queste.
D'altronde se avessi dovuto vendere casa mia ci avrei messo X anni e chissà se poi riuscivo a venderla, in questo caso la ho data in permuta.

La riflessione la ho fatta Adriano, ho cercato di tutelarmi con un preliminare trascritto e registrato e una procura speciale a irrevocabile.

 

[Adriano Giacomelli]

Ti capisco, ma ora tutto età che tu divenga molto affermato nella legislatura dei fallimenti, ovvero tu conosca e capisca tutti gli scenari che si profilano per la srl e con un buon avvocato, mi raccomando il migliore, tu faccia i passi migliori. ovvio che io non sono in grado di darti alcuna indicazione.
In Bocca la Lupo!

 

[Alecs]

Sono seguito da un avvocato e come vedi anche io raccolgo info per non trovarmi impreparato.

Grazie Adriano, tengo aggiornato il thread in caso nuove evoluzioni.

 

[Alecs]

Ciao Adriano, arrivo proprio adesso da un incontro con l'avvocato ed un Notaio.
Allora, secondo loro io il rogito lo potevo fare già da quel dì, chi ha fatto impantanare tutto e non è più riuscito ad uscirne è il notaio che ha fatto il preliminare creando una triangolazione.
Avvocato e Notaio sono 2 professionisti tra i migliori, mi hanno spiegato che il mio rogito si può fare anche domani, non centra la banca, non centra il sig Verdi ma solo io, il nuovo Notaio ed il commissario che mi ha già dato la sua disponibilità più totale.
In poche parole nel giro di 15 giorni io vado al rogito, mi ha salvato la procura speciale irrevocabile fatta a Rossi SRL.
Oltre a ringraziarti Adriano spero che questo ginepraio possa servire a qualcuno.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Mi pare uno spacca-testa e piu' di tanto non mi sono arrovellato a dipanare anche perché pare che la cosa stia andando a buon fine .

Ma pare che non sia la procura che ti ha salvato ma il preliminare che è stato trascritto ex 2645 bis in presenza di " prima casa ".

Infatti : vedi stralcio art. 67 legge fallimentare
Non sono soggetti all'azione revocatoria:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado , ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attivita' d'impresa dell'acquirente, purché' alla data di dichiarazione di fallimento tale attivita' sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;

Comunque bisogna fare sempre attenzione alla condizione patrimoniale del venditore perché non sempre ci si salva con l'articolo citato, specialmente (ossia molto spesso ) quando alla data del preliminare (seppure trascritto) l'impresa ha in corso un mutuo ipotecario perché in caso di dissesto dell'impresa ( come piu' volte ho segnalato su queste pagine) prevale il credito ipotecario (vantato a mezzo curatore ) su quello speciale ex art. 2645 bis citato

 

[Alecs]

Grazie Ennio
L'ipoteca grava sull'alloggio comprato da Verdi, ora la banca dice: L'alloggio che hai comprato tu Bianchi, la rossi srl lo ha ricevuto in pagamento per una precedente vendita.
Mercoledì 26/11 mi ha chiamato il board della banca con il liquidatore e mi hanno messo in vivavoce, in pratica mi hanno detto che se la rossi srl fallisce io rischio di tornare nel mio vecchio alloggio e perdere l'intera somma versata.

Io non mi sono messo paura ed ho risposto citando l'art 67 citato da te e al limite il rischio lo corre Verdi.

Dopo 1/2 mi hanno richiamato e mi hanno detto che la banca accetta di trasferire l' ipoteca dalla casa comprata da verdi alla casa che ho dato in permuta io, però devo pagare il trasferimento dell' ipoteca, circa 3500 euro.

Ho risposto che mi stà bene non per le minacce di cui sopra ma solo per arrivare alla fine di questa vicenda.

Ora si è presentato un acquirente per la mia vecchia casa che offre 300,00 euro e la proposta è in fase di valutazione, ovvio che se la banca accetta li incassa e si chiude il cerchio